Ипотека на вторичном рынке. Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье? Кто может получить
Оформите заявку
Выберите недвижимость
Оформите сделку
Оформите заявку
Сделайте предварительный расчёт и на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.
Одобрение действительно 4 месяца с даты получения. Вы можете искать квартиру самостоятельно или с помощью наших партнёров, выбрав объект из числа предлагаемых на сайте или обратившись к партнёрам .
Выберите недвижимость
Наш менеджер сориентирует вас, какие документы по выбранной недвижимости нужно собрать, и поможет сделать оценку . Предоставьте пакет документов, и банк проверит юридическую чистоту квартиры.
Кроме того, квартиру проверит страховая компания, чтобы дать согласие на обязательное страхование жилья. Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.
Оформите сделку
Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также договор страхования. Банк перечислит деньги продавцу недвижимости.
Приобретаемый объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность. Одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.
Процентные ставки и условия ипотеки на вторичное жильё
- сумма кредита — от 600 тыс. до 60 млн руб.;
- ставка по кредиту по программе «Ипотека. Готовое жилье» — от 8,9%;
- срок кредита — до 30 лет;
- первоначальный взнос — от 10%* стоимости приобретаемой недвижимости;
- комплексное страхование.
Заёмщику:
- наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, необязательно;
- рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка);
- возможен учёт совокупного дохода до 4-х созаёмщиков;
- возможен учёт дохода как по основному месту работы, так и по совместительству.
* если размер первоначального взноса составит менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости, ставка по кредиту увеличится на 0,7 п.п. за исключением случаев, когда кредит оформляется с условием использования средств материнского капитала.
Погашение ипотеки
Выплачивайте кредит любым удобным вам способом:
- в
Регистрация не требуется. Вход по номеру карты или УНК (уникальный номер клиента).
УНК указан в Заявлении на предоставление комплексного обслуживания – документ, который вы получили при оформлении кредита.
; - через сеть банкоматов ВТБ по всей России;
- через кассу любого отделения BТБ Платёж можете внести не только вы, но и любой человек по вашей просьбе – нужен номер вашего кредитного договора и паспорт того, кто будет платить ;
- переводом из другого банка;
- через отделения Почты России.
Вы всегда можете погасить свой кредит досрочно. Частичное или полное погашение можно произвести без посещения отделения через .
Бонусы от банка
Получайте бонусы от банка
Участники программы «Коллекция» могут получить дополнительные бонусы, если был оформлен потребительский кредит, автокредит или ипотека в ВТБ.
На в разделе «Бонусы от ВТБ» – каталог подарков, на которые можно обменивать накопленные бонусы.
Несмотря на большое количество сдаваемых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по-прежнему особой любовью россиян пользуется именно вторичное жилье.
Ипотека на вторичку, хоть и не имеет таких процентных льгот, как кредиты на первичное жилье, почти в 3 раза популярнее – по статистике, порядка 75-80% граждан РФ предпочитают становиться собственниками именно такого жилья.
Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку
Популярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:
- Гораздо больший выбор вариантов жилья по сравнению с первичным рынком недвижимости.
- Возможность въезда в приобретенную квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи и оформления договора ипотеки. При этом в сравнении со строящимся и только планируемым к сдаче строительным объектом покупателю не нужно выжидать некоторое время (которое порой неприлично затягивается), пока жилой дом не будет сдан в эксплуатацию. Даже если купленное жилище нуждается в ремонте, его новый владелец волен сам решать, сначала въехать и затеять ремонт или наоборот, сначала отремонтировать квартиру и лишь затем переехать.
- Как правило, новые многоквартирные дома строятся в малообжитых районах, часто на окраинах города с неразвитой инфраструктурой. В то же время вторичное жилье обычно располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой , всегда можно подобрать квартиру по своему вкусу – ближе к работе, месту учебы, удобным транспортным развязкам и т.п.
- Полное отсутствие рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Не раз по общественному телевидению транслировались расследования, связанные с тем, что пайщики, отдавшие свои последние сбережения, пострадали от застройщиков-мошенников и много лет не могут ни въехать в приобретенное жилье, ни вернуть свои деньги.
- Более доступная стоимость недвижимости на вторичном рынке по сравнению с первичным.
Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки). Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.
Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:
- Наличие прав третьих лиц на приобретаемое по ипотеке жилье – об этом владелец жилья вполне может умолчать. Также квартира может быть заложена или иметь какие-либо другие обременения, которые не всегда «всплывают» в момент оформления сделки купли-продажи. К сожалению, даже доскональная юридическая проверка документов на недвижимость не может дать 100%-ную гарантию того, что в один прекрасный момент не объявятся лица, рассчитывающие на квартиру как наследники или собственники.
- Часто в понравившейся вам квартире перекрытия и коммуникации могут находиться в весьма плачевном состоянии , что нередко вынуждает банки отказывать в кредитовании. То же самое касается давно построенных домов, отсутствия капитального ремонта, неблагополучных районов, поскольку банк оценивает квартиру с точки зрения её ликвидности.
- Незаконные перепланировки – ещё одна серьезная проблема с точки зрения переоформления прав собственности на квартиру, поскольку исправление ситуации может затянуться на неопределенный срок.
- Наконец, далеко не всегда собственник недвижимости соглашается на то, что она будет куплена по ипотеке. Это связано с тем, что в таком случае в договоре приходится указывать фактическую стоимость квартиры, а это может быть невыгодно при исчислении и уплате налогов.
Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке
Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке . Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.
- Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
- Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
- Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
- Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
- Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.
Если вы ознакомились со всеми плюсами, минусами ипотеки на вторичное жилье, и теперь вам нужен лишь порядок действий – продолжим!
Пошаговая инструкция по подготовке и оформлению ипотеки на приобретение вторичного жилья
С чего же начать, если решение о покупке квартиры в кредит уже принято?
1. Сбор и подготовка минимального пакета документов.
Хотя у каждого банка имеется свой перечень необходимых документов, предоставляемых для экспертизы потенциальным заемщиком, есть некий must-have, который требуют все кредитные организации.
Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение ипотеки, причем на максимально выгодных условиях, заранее озаботьтесь подготовкой следующих документов:
- Паспорт и/или другое удостоверение личности, причем не только самого потенциального заемщика, но также созаемщиков и поручителей (если они планируются),
- Справки и другие документы, подтверждающие официальную трудовую занятость и платежеспособность заемщика,
- При наличии супруга/супруги – свидетельство о браке,
- При наличии недвижимости, которая выступит в качестве залога (за исключением приобретаемой в кредит квартиры) – документы на закладываемое имущество,
- При наличии – сертификат на получение МСК и др.
2. Выбор банка-кредитора.
Естественно, что всех заемщиков интересует самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Чтобы найти оптимальный вариант, необходимо изучить кредитные программы сразу нескольких кредитных учреждений.
Не секрет, что наиболее популярными в плане ипотечного кредитования являются такие банки, как Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и некоторые другие. Большим плюсом будет наличие у вас на руках минимального пакета документов – тогда кредитный сотрудник сможет сразу рассчитать ту сумму займа и ту кредитную ставку, на которые вы сможете рассчитывать. Также советуем обратить внимание на такие моменты, как наличие или отсутствие дополнительных требований к заемщику, приобретаемому жилью, какие-либо комиссии и т.п.
Нередко подобрать кредитное учреждение для ипотеки могут помочь риэлторы или ипотечные брокеры, владеющие более полной информацией о банках, предлагающих самые выгодные условия по ипотечному кредитованию
3. Оформление кредитной заявки.
После того, как банк выбран, и предварительное согласие получено, необходимо собрать полный пакет документов в соответствии с требованиями именно этого финансового учреждения.
Кредитный работник, получив на экспертизу весь пакет необходимых документов, оценивает кредитную историю заемщика, его платежеспособность и обеспечение по кредиту. По результатам экспертизы выносится положительное или отрицательное заключение о выдаче ипотечного займа.
4. Подбор подходящей квартиры на вторичном рынке.
Помните, что с момента вынесения положительного решения кредитного комитета по заявке у потенциального заемщика есть всего 3-4 месяца на то, чтобы выбрать подходящую квартиру, отвечающую требованиям банка, и приобрести её на заемные средства. В противном случае весь пакет документов придется подготавливать заново.
На этом этапе очень эффективной оказывается помощь грамотного риэлтора , специализирующегося на ипотечных сделках с недвижимостью – он обычно назубок знает все требования банков и подбирает только те варианты, которые устроят кредитное учреждение.
5. Оценка стоимости недвижимости экспертами.
Несмотря на то, что предварительное одобрение от банка получено, а квартира – выбрана, предстоит самое интересное, а именно – определение не рыночной, а оценочной стоимости недвижимости. Эту оценку проводит экспертная организация, и именно от результатов экспертизы будет зависеть окончательная сумма кредита, которую даст банк.
Совет! Поскольку стоимость экспертизы оплачивает заемщик, а если сделка не состоялась – сумма не возвращается, можно обратить внимание на банки, предоставляющие такую услугу, как бесплатная оценка объекта недвижимости.
6. Оформление ипотечного кредита и заключение сделки купли-продажи.
Эти две сделки происходят в один день, причем в тот же день заемщик должен заключить и договор страхования недвижимости, приобретаемой в счет ипотечного займа.
Если рассмотреть процедуру оформления пошагово, то получится следующая картина:
- Оплата комиссии банку-кредитору,
- Оформление договора страхования,
- Оформление договора залога и одновременно подписание кредитного договора,
- Заключение договора купли-продажи,
- Перечисление покупателем продавцу первоначального взноса (иными словами, собственных средств заемщика),
- Через 5-7 дней, как будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки, банк-кредитор перечисляет продавцу оставшуюся сумму (кредитные средства), а заемщик становится собственником квартиры, которая одновременно является предметом залога.
Теперь вы знаете, как оформляется ипотечный кредит на вторичку.
Давайте теперь выясним, какие условия и проценты банков предлагаются по ипотеке на вторичное жилье.
Видео: Ипотека на вторичном рынке жилья в программе «Личная территория»
Лучшие предложения по ипотеке в 2019 году
1. Сбербанк России.
Ведущий банк страны предлагает кредитные продукты всего под 12,5-13% годовых. При этом срок кредитования составит до 25 лет, а минимальный взнос заемщика должен быть не менее 15%. Сумма займа начинается от 170 000 рублей.
2. Банк Тинькофф.
Тинькофф предлагает профинансировать покупку вторичного жилья всего под 12,75% годовых при условии, что первоначальный взнос заемщика не менее 15%. Сумма займа не может превысить 99 млн рублей.
3. Россельхозбанк.
Здесь предлагается ипотечное кредитование покупки квартир на вторичном рынке под 13,5% в год при первоначальном взносе от 15%. Максимальная сумма займа составляет 20 млн рублей, а срок финансирования не превышает 30 лет.
Последнее обновление Февраль 2019
Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:
- Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
- Стоимость квартиры;
- Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
- Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.
Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.
Выбор банка и ипотечной программы
Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:
- Сумма ипотечного кредита;
- Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
- Обременения (условия выдачи и сопровождения);
- Валюта кредита;
- Условия обеспечения (включая требования поручительства);
- Сроки выплаты;
- Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
- Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.
Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.
Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:
- Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
- Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
- Положительная кредитная история;
- Отсутствие судимости;
- Отсутствие иных параллельных займов;
- Дееспособность;
- Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
- Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства - супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
- Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета - в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).
Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца .
Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.
Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней . Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.
Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.
Выбор недвижимости
При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:
Квартира на вторичном рынке должна:
Жилой дом или коттедж должен:
- Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
- Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
- Быть пригодным для круглогодичного проживания:
- Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
- Пройти соответствующий кадастровый учет.
Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.
Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.
Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:
- Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
- Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
- Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
- Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
- Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
- Прочие требования.
Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.
Оценка недвижимости
Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.
Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.
Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.
Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.
Список документов и подача заявки в банк
В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:
- Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
- По клиенту
, ксерокопии следующих документов:
- Ксерокопия паспорта;
- Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
- Заверенная копия трудовой книжки;
- СНИЛС - страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
- Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
- Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
- Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
- Свидетельства о рождении детей;
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
- Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
- По недвижимому имуществу :
- Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
- Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
- Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.
Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.
Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит - прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму - 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.
Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:
- Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
- В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.
В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.
Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.
Заключение кредитного договора
Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.
Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.
Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).
Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.
Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.
Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.
Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру
, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.
Регистрация сделки с продавцом и передача денег
Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:
- Наличным расчетом (на руки);
- Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
- Через банковскую ячейку.
Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:
- покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
- выплачивает аванс продавцу из собственных средств
- производится регистрация сделки и ипотеки
- в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
- производится окончательный расчет с продавцом
Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.
Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.
Страхование и передача в ипотеку
Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.
Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).
Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.
Методы взимания просроченной задолженности по кредитам
Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.
Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:
- Изменения графика платежей;
- Пролонгации кредита;
- Изменения % ставки.
Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).
Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.
Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит
Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.
В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.
Пример:
клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе - теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).
Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:
- В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
- В случае, если дело дойдет до суда - должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
87 комментариев
Ипотека на вторичное жилье наиболее популярна и востребована среди населения, несмотря на многообразие предлагаемых банками ипотечных программ.
Выбор в пользу «вторички» имеет преимущества как для заемщика по ипотечному кредиту, так и для банка. Знание особенностей оформления ипотеки на готовое жилье позволит повысить лояльность банка к заемщику и избежать каких-либо негативных последствий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Законодательная база
Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье и ?
В законодательной сфере особое внимание оказывается регулированию жилищного ипотечного кредитования.
Основу, на которой строится вся нормативная база, составляет ГК РФ . Этот основополагающий документ содержит общие требования, предъявляемые к обязательствам по кредитному договору, и обеспечению таких обязательств.
Основной отличительной чертой ипотечного кредита от других видов займов является тот факт, что обязательства по нему обеспечиваются залогом недвижимости.
Особенности этих отношений конкретизируются Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
В частности, законом устанавливаются нормы, содержащие:
- Требования к залоговому имуществу ;
- Правила заключения договора об ипотеке ;
- Особенности государственной регистрации ;
- Правила обращения взыскание на предмет залога .
Алгоритм действий или как получить ипотеку на «вторичку»?
Оформление ипотечного кредита прежде всего следует начать с определения максимального размера займа и определения наиболее выгодных условий кредитования .
Для этого в банк подается заявка по форме, установленной конкретной кредитной организацией. Одновременно с заявкой необходимо предоставить:
- Заверенную копию трудовой книжки;
- Сведения о доходах;
- Документы, удостоверяющие личность.
Определяющим критерием выгодности ипотечного кредита на вторичное жилье является процентная ставка. Кроме процентов по ипотеке, которые определит банковская структура, на конечную цену займа повлияют и сопутствующие траты.
Для выбора лучшего кредитного предложения целесообразно подать заявки в несколько банков.
Если запрос одобряется кредитной организацией, то гражданину направляется соответствующее извещение, содержащее:
- Максимальный размер займа ;
- Размер процентной ставки ;
- Срок предоставления кредита .
В документе указывается срок, в течение которого действительны вышеуказанные условия. В указанный срок клиент должен подобрать объект недвижимости, оформить на него необходимые документы и заключить с банком кредитный договор .
Сделав выбор в пользу определенной кредитной организации, можно приступать к поиску квартиры.
В банк необходимо предоставить информацию о выбранном объекте недвижимости, содержащуюся в следующих документах:
- Свидетельство о госрегистрации;
- Выписка из госреестра прав;
- Отчет о рыночной стоимости жилья;
- Сведения о собственнике имущества (продавце);
- Предварительный договор о покупке квартиры;
- Техническая документация на помещение (техпаспорт, кадастровый паспорт, техплан);
- Информация о наличии и размере первоначального взноса;
- Правоустанавливающий документ.
Если квартира подходит кредитной организации в качестве предмета залога, будущий заемщик приглашается для подписания кредитного договора.
Затем заемщику необходимо зарегистрировать сделку по приобретению недвижимости в офисе Росреестра. Подача заявления осуществляется совместно покупателем и продавцом .
Для госрегистрации потребуется:
- Договор купли-продажи (по числу сторон сделки и один экземпляр для помещения в архив органа госрегистрации);
- Оплата пошлины (2 000 рублей взыскивается с покупателя);
- Согласие супруга продавца (если квартира является совместной собственностью супругов);
- Кадастровый паспорт (если на момент сделки квартира уже прошла кадастровый учет, то документ предоставлять не нужно).
Если вы хотите узнать, можно ли и как погасить ипотеку досрочно, советуем вам прочитать .
Приобретенную собственность необходимо застраховать . Отдельные ипотечные продукты предполагают и страхование жизни и здоровья заемщика.
Полученное свидетельство о госрегистрации вместе документами, подтверждающими факт страхования, необходимо предоставить в банк, после чего осуществляется перевод суммы кредита продавцу недвижимости.
Что нужно учесть?
Особое внимание в случае предоставления кредита на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости банк уделяет приобретаемому жилому помещению.
Ведь эта собственность должна стать предметом залога по ипотечному займу.
Банк в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору должен иметь гарантии, что предмет залога можно быстро реализовать для покрытия понесенных убытков .
Помимо стандартных требований, предусмотренных законом об ипотеке, обычно банки имеют ряд требований, касающихся ликвидности квартиры:
- Низкий процент износа;
- Безопасность сделки (квартиры, право собственности, на которые возникло в результате недавнего наследования или дарения нередко отвергаются банками);
- Отсутствие перепланировок.
Определенные требования банки предъявляют и к самому заемщику:
- Гражданство РФ ;
- Трудовая занятость на момент подачи заявки должна составлять не менее полугода на текущем месте работы ;
- Определенный уровень доходов ;
- Положительная кредитная история ;
- Отсутствие других кредитов .
Максимальная сумма кредита, одобренная банком при подаче заявки, не имеет решающего значения.
Окончательный размер займа определяется кредитором на основании отчета об оценке рыночной и ликвидной стоимости.
Если фактическая стоимость квартиры окажется выше оценочной, заемщику следует быть готовым к увеличению суммы первоначального взноса по ипотеке .
Российские банки предлагают на «вторичное» жилье:
- Для военнослужащих;
- С использованием материнского капитала;
- Программа «Молодая семья».
Делая выбор в пользу того или иного ипотечного продукта, заемщику следует изучить возможность привлечения средств государственной поддержки .
Условия кредитования
Анализ представленных ипотечных продуктов показывает, что представленные программы кредитования приобретения готового жилья на российском рынке содержат сходные условия :
- Кредит предоставляется как в рублях, так и в иностранной валюте;
- Ограничение минимальной суммы кредита;
- Максимальный срок кредитования в среднем составляет 30 лет;
- Наличие первоначального взноса;
- Необходимость страхования;
- Погашение аннуитетными платежами.
Плюсы и минусы
Основным недостатком приобретения квартиры на вторичном рынке является более высокая стоимость по сравнению с покупкой жилья на ранних стадиях долевого строительства .
Определенные трудности вызывает и подбор недвижимости, так как предложения на вторичном рынке носят субъективный характер и срок экспозиции наиболее привлекательных объектов достаточно короткий.
Недостаток высокой стоимости готового жилья компенсируется пониженными ипотечными ставками.
Выгодные условия кредитования объясняются тем, что объекты «вторички» высоко ликвидны и риски банка в этом случае минимальны .
Если же недвижимость приобретается на стадии строительства, всегда существует риск того, что объект не будет достроен.
Выбирая готовое жилье, покупатель может объективно оценить качество постройки недвижимости и степень развитости окружающей инфраструктуры .
Несомненным достоинством ипотечного займа на приобретение готового жилья является, что недвижимость можно использовать по назначению сразу после ее приобретения.
Это особенно актуально при инвестиционной покупке жилья. В этом случае доходами, получаемыми от предоставления помещения в наем или аренду, можно компенсировать расходы заемщика на выплату ежемесячного взноса по ипотеке.
Выбор в пользу покупки готового жилья при детальном рассмотрении имеет больше плюсов, чем минусов .
Однако, подтвердить это утверждение на практике можно только при тщательном отборе квартиры из предложений на вторичном рынке. Немаловажное значение имеет выбор подходящей программы кредитования.
Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите. Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по дв Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» пре Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно ли Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 год В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, который Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке. Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий П Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долга