Хтось робить капремонт. Капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку. Ліфти та інші роботи
В останні роки перед державними органами, керуючими організаціями та власниками житла гостро постають питання, пов'язані із утриманням об'єктів житлової нерухомості та здійснення капітального ремонту.
Значимість проблеми зумовлена збільшенням фінансового навантаження громадян за змістом загальнобудинкового майна та значним зносом житлового фонду.
Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте нижче. Це швидко і безкоштовно!
Капітальний ремонт будівлі – що це таке?
Поняття капремонту розкрито у Цивільному кодексі України. Це роботи із заміни (відновлення):
- Будівельних конструкцій (крім несучих) та їх складових;
- інженерно-технічних комунікацій;
- частин несучих будівельних конструкцій.
При капітальному ремонті усуваються несправності зношених частин загальнобудинкового майна шляхом відновлювального ремонту, здійснюється їх заміна на аналогічні або з найкращими експлуатаційними характеристиками.
Якщо дозволяють технічні можливості, здійснюється модернізація житлового будинку з урахуванням сучасних вимог у сфері ефективного використання різних видів ресурсів (оснащення лічильниками теплоенергії, електрики, води, газу). та покращення ступеня комфортності проживання.
Виходячи з обсягу виконуваних робіт, виділяють:
- Комплексний ремонт, який здійснюється з метою відновлення всіх пошкоджених частин загальнобудинкового майна. Після завершення такого ремонту технічний стан будівлі має повністю відповідати всім будівельним нормам та експлуатаційним вимогам.
- Вибірковий капремонт передбачає заміну чи ремонт окремих складових будівлі, певних елементів інженерних комунікацій.
Вибіркові ремонтні роботи виконуються тоді, коли проведення комплексного ремонту неможливе або пов'язане із значними труднощами.
Це можуть бути ситуації, коли:
- Значні ушкодження одних конструкцій загрожують безпеці інших частин будинків;
- Відсутня економічна доцільність проведення комплексного ремонту будівлі чи існують особливості його фінансування;
- Може знадобитися обмеження або тимчасове припинення експлуатації будинку.
Також крім планового капітального ремонту виділяють неплановий (аварійний), який проводиться для відновлення збитків, завданих будівельним конструкціям будинку внаслідок якихось надзвичайних ситуацій.
Поточний та капітальний ремонт будинку: у чому відмінності?
Принципово важливо відрізняти капітальний ремонт від поточних ремонтних робіт, оскільки від правильної кваліфікації робіт, що проводяться, безпосередньо залежать права та обов'язки сторін та інших учасників відносин у житловій сфері.
Наприклад, у договорах надання у відплатне користування нерухомості (оренда, наймання) поточний ремонт є обов'язком орендаря, а капітальний – орендодавця. До того ж фінансування цих видів ремонту здійснюється з різних джерел.
Особливості кожного виду ремонту ґрунтуються на відмінності цілей, періодичності та обсягів ремонтних робіт.
Поточний (попереджувальний) ремонт – це заходи, які систематично проводяться з метою попередження передчасного зносу конструкцій, обробки, комунікацій будівлі та роботи з усунення малозначних пошкоджень та поломок.
Орієнтовний комплекс заходів, що реалізуються в рамках поточного ремонту, міститься в Методичному посібнику з утримання та ремонту житлового фонду (МДК 2-04.2004), затвердженому Федеральним агентством з будівництва та ЖКГ (нині – Мінбуд).
Поточний ремонт має планово-попереджувальний характер.Попереджувальні ремонтні роботи не вимагають перерв у повноцінному користуванні приміщеннями будівлі мешканцями, проводяться періодично і досить часто, крім того, такі роботи є менш витратними, ніж капремонт.
Найчастіше грань між капітальним і поточним ремонтом є умовною, оскільки об'єктами ремонтних робіт виступають одні й самі конструкції та його елементи.
У ході капремонту замінюється або підлягає відновленню елемент, який став непридатним, а сфера поточного ремонту – підтримка конструкцій у справному стані протягом встановленого терміну експлуатації. Наприклад, усунення протікання покрівлі є поточним ремонтом, а заміна всього даху будинку – капітальним.
Поточні роботи проводяться та фінансуються житлово-експлуатаційними компаніями з надходжень квартирної плати та орендних платежів.
Капітальний ремонт у багатоквартирному будинку оплачується за рахунок цільових платежів власників.
Також необхідно відрізняти капремонт від робіт із реконструкції будівлі. При реконструкції, на відміну ремонту, проводяться заходи щодо зміни ключових параметрів МКД (поверховості, площі) чи повної заміна несучих конструкцій.
Мінімальний розмір внеску
На власників квартир та нежитлових площ, розташованих у МКД (багатоквартирному будинку), законодавчо покладено обов'язок повного фінансування капітального ремонту загальнобудинкового майна.
Сплачені щомісячні внески акумулюються у спеціалізованому цільовому фонді капремонту, який формується двома способами:
- На окремому банківському рахунку МКД(Накопичені гроші витрачаються на конкретний будинок);
- Накопичення коштів на колективному рахунку,керованому регіональним оператором, який здійснює всі організаційні заходи щодо капітального ремонту житлового фонду в окремо взятому суб'єкті відповідно до затвердженої владою регіону програми капремонту.
Мінімальний обов'язковий внесок затверджується законодавчо у кожному регіоні країни.
Розрахунок суми внеску для конкретного власника здійснюється у рублях шляхом множення встановленого тарифу на загальну площу приміщення, що є у власності громадянина чи юридичної особи.
Розміри внесків можуть різнитися залежно від:
- Від належності до території конкретної муніципальної освіти;
- Типу МКД;
- Кількості поверхів;
- Фактичного терміну експлуатації;
- Вартість та обсяги ремонтних робіт;
- Термін експлуатації елементів загальнобудинкового майна.
Інші роботи, крім встановлених ЖК РФ, можуть виконуватися лише за рахунок перевищуючої частини внеску на капітальний ремонт.
Види робіт, що сплачуються за рахунок мінімального розміру внеску
На загальнодержавному рівні законодавством передбачено набір послуг з капремонту, що фінансується фондом капремонту.
Що стосується капітального ремонту багатоквартирного будинку? Це ремонт, а за необхідності і заміна наступних елементів МКД:
- Внутрішньобудинкових комунікацій, що належать до загальнобудинкового майна(Системи водопостачання, опалення, каналізації, електропостачання, газифікації, заміна пічного опалення центральним);
- Ліфтове обладнання(нормативний термін експлуатації близько 25 років);
- Покрівлі(Періодичність проведення ремонту залежить від покрівельного матеріалу);
- Фундаменту та площ підвалу, віднесених до спільного майна власників(з урахуванням несучих перекриттів першого поверху, стін та ділянок інженерних комунікацій, що проходять);
- Фасади(В тому числі відновлення герметизації швів, відновлення штукатурки, облицювальної плитки, заміна відливів, водостічних труб та інші роботи).
Можливо Вас зацікавить стаття про те, які права та обов'язки у керуючої компанії за утриманням багатоквартирного будинку, прочитати про це можна.
На регіональному рівні цей список дозволено доповнювати послугами:
- Утеплення стін будівлі;
- Облаштування вентильованого даху та виходів на нього;
- Оснащення МКД загальнобудинковими лічильниками споживання ресурсів, іншими приладами, що підвищують енергоефективність.
- Обстеження МКД та складання кошторису майбутнього ремонту;
- Проведення авторського та технічного нагляду за проведеними роботами;
- Енергетичне обстеження багатоквартирного будинку;
- Технічну інвентаризацію та паспортизацію багатоквартирного будинку.
Загальні збори власників мають право домовитися про збільшення встановленої регіоном мінімальної ставки внесків з метою фінансування будь-яких додаткових робіт з капремонту спільного майна будинку.
Власники квартир тепер мають платити за капремонт. Росіянам пропонують вибрати спосіб накопичення коштів на цю статтю видатків. Пропонуємо вам переглянути відеоролик.
До капітального ремонту багатоквартирного будинку входить комплекс ремонтних робіт, спрямованих на усунення суттєвих недоліків будівлі, у тому числі з метою запобігання можливим негативним наслідкам. З 2014 року держава фактично зняла з себе відповідальність за виконання зазначених заходів, тепер цей обов'язок покладено на власників житлових та нежитлових приміщень будинку.
Що це таке
Визначення капремонту та пов'язаних з ним робіт регламентовано у цивільному законодавстві, а особливості проведення аналогічних заходів з об'єктами житлової нерухомості розкрито у нормах ЖК РФ та інших актах житлової сфери. За загальним правилом, до складу капремонту об'єкта нерухомості входять:
- комплекс робіт, пов'язаних заміною або відновленням окремих частин та елементів несучих будівельних конструкцій та перекриттів;
- аналогічні роботи на будівельних конструкціях або їх частинах, що не віднесені до переліку несучих;
- відновлення або повна або часткова заміна інженерно-технічних комунікацій багатоквартирної будівлі.
Щодо проведення капремонту житлового фонду зазначені загальні напрями будівельних робіт будуть розкриті у переліку загальнобудинкового майна конкретного будинку, що підлягає заміні чи відновленню.
Виходячи з особливостей житлового фонду, капремонт може проводитись у вигляді планових чи аварійних робіт. Позапланові роботи замовляються у випадках:
- якщо поточний стан конструкцій може спричинити суттєве пошкодження чи руйнування об'єкта;
- якщо визначено вплив обставин непереборної сили, що має стихійний та раптовий характер (наприклад, руйнівні стихійні явища);
- якщо стан окремих несучих чи інших будівельних конструкцій запобігає основному цільовому призначенню багатоквартирної будівлі - безпечному проживанню громадян.
Закон допускає проведення ремонту в будинках, визнаних в офіційному порядку аварійними, лише для усунення загрози безпеці мешканцям до моменту виділення ним інших житлових приміщень.
Проведення планового ремонту здійснюється шляхом включення багатоквартирних будівель у регіональні переліки (реєстри), що їх ведуть виконавчі органи влади суб'єктів РФ. Складання зазначених переліків є одним із елементів механізму реформування житлового фонду, оскільки кошти на проведення чергового етапу капремонту акумулюються за рахунок перерахувань (внесків) власників житла.
Вказаний перелік передбачає віднесення капремонту кожного будинку до певного календарного періоду – року. Оскільки переліки затверджуються на регіональному рівні та розміщуються у відкритому доступі, зацікавлені особи мають можливість у будь-який момент встановити, чи включений їхній будинок до реєстру на проведення капремонту, і в якому році здійснюватимуться заплановані роботи.
Із запровадженням Фонду реформування ЖКГ, формування переліку необхідних робіт з капремонту здійснюється двома етапами:
- обов'язковий регламентований перелік робіт, затверджений на федеральному рівні (він не підлягає зміні навіть за рішенням власників житлових приміщень);
- додатковий комплекс робіт, перелік яких можуть визначати мешканці багатоквартирної будівлі за власним рішенням власників житлових приміщень.
Додатковий перелік будівельних робіт буде обмежений лише розмірами внесків, зібраних та акумульованих громадянами на момент укладання підрядного договору. Понад те, якщо зазначених коштів недостатньо для запланованих ремонтних цілей, можуть оформити кредит у банківських установах.
У федеральний перелік робіт з капремонту багатоквартирних будівель включено:
- інженерні комунікації, розташовані в межах будівлі та які входять до складу загальнобудинкового майна – елементи водопостачання та водовідведення; опалювальна система; електрокомунікації; система газопостачання (також зазначеним переліком передбачається заміна пічного опалення на центральне, якщо це дозволяють конструктивні особливості будівлі);
- система обслуговування ліфтового господарства (відновлення чи заміна окремих елементів чи всієї системи);
- ремонтно-відновлювальні роботи на покрівлі будівлі;
- виконання будівельних робіт на елементах фундаменту чи підвалу;
- проведення ремонтно-відновлювальних робіт на фасаді будівлі.
Слід враховувати, що зазначений федеральний список то, можливо розширений лише на рівні суб'єктів РФ. Це залежить від особливостей експлуатації житлового фонду, ступеня зношеності багатоквартирних будівель, фінансових можливостей бюджету та розміру внеску мешканців. Зокрема, до складу робіт з капремонту включається утеплення міжпанельних швів та фасадів будівлі, встановлення лічильників енергоресурсів тощо.
Якщо власники житлових приміщень приймають рішення про відкриття спецрахунку для збору та управління внесками на капремонт, вони можуть одночасно встановлювати підвищений розмір платежів з розширенням переліку робіт. Дане рішення має бути доведено до регіонального оператора, а капремонт із використанням засобів спецрахунку має проводитися не пізніше за регламентовані терміни.
Проведення регламентованого та додаткового переліку робіт з капремонту здійснюватиметься у межах підрядного договору. Якщо управління внесками громадян здійснює регіональний оператор, проводитиметься відкритий конкурс на право проведення капремонту. Для цього будуть використовуватись відомості з переліку багатоквартирних будівель, у тому числі при визначенні термінів виконання робіт. Відповідно, якщо за рішенням власників житла капремонт буде проведено раніше термінів, зазначених у регіональному переліку, до підрядного договору буде включено додаткові види робіт.
Для фактичного виконання робіт з капремонту житлового фонду регіональна влада може фінансувати за рахунок внесків громадян наступний перелік супутніх послуг:
- проведення заходів щодо обстеження багатоквартирної будівлі або її окремих конструкцій, а також складання кошторисної документації;
- замовлення авторської архітектурно-проектної документації;
- обстеження інженерно-технічних комунікацій;
- проведення інвентаризаційних заходів для визначення нормативного та фактичного зносу багатоквартирного будинку.
Виходячи із зібраної інформації про стан будинку, проводитиметься комплексний чи вибірковий капремонт. При вибірковому ремонті заміні та відновленню підлягають лише окремі будівельні конструкції та елементи будівлі, тоді як комплексні роботи будуть спрямовані на усунення недоліків цілої будівлі.
Таким чином, власники житлових приміщень можуть заздалегідь визначити перелік обов'язкових робіт, які будуть виконані на їхньому багатоквартирному будинку. При необхідності цей перелік може бути своєчасно розширений за рахунок збільшеного розміру внесків громадян.
Капітальний ремонт проводиться у випадках, коли конструкції або обладнання будинку зношені, несправні, пошкоджені, не відповідають вимогам безпеки та їх необхідно відновити або замінити (розд. 2 Методичних рекомендацій, утв. наказом Мінбуду Росії від 07.09.2017 N 1202/пр).
Джерела фінансування капітального ремонту
Капітальний ремонт багатоквартирного житлового будинку фінансується за рахунок обов'язкових внесків власників приміщень (ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).
При цьому законом суб'єкта РФ може бути передбачена компенсація витрат на сплату внеску на капітальний ремонт наступним категоріям громадян (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ст. 1 Закону м. Москви від 23.03.2016 N 10; п. 1.2 Порядку, затв. Постановою Уряду Москви від 05.04.2016 N 161-ПП):
- самотньо працюючим непрацюючим власникам житлових приміщень, які досягли віку 70 років, — у розмірі 50 відсотків, 80 років — у розмірі 100 відсотків;
- власникам житлових приміщень, які досягли віку 70 років, що проживають у складі сім'ї, що складається тільки з спільно мешкаючих непрацюючих громадян пенсійного віку, — у розмірі 50 відсотків, 80 років — у розмірі 100 відсотків.
Крім того, інвалідам І та ІІ групи, дітям-інвалідам, громадянам, які мають дітей-інвалідів, надається компенсація витрат на сплату внеску на капітальний ремонт у розмірі не більше 50 відсотків зазначеного внеску (ч. 14 ст. 17 Закону від 24.11.1995 N 181-ФЗ).
Мінімальний обсяг внеску на капітальний ремонт встановлюється нормативним правовим актом суб'єкта РФ. Власники приміщень можуть ухвалити рішення про встановлення внеску у розмірі, що перевищує встановлений мінімальний розмір (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).
Власники приміщень у багатоквартирному будинку вправі вибрати один із таких способів формування фонду капітального ремонту (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):
1. Перерахування внесків на капітальний ремонт на особливий рахунок.
У цьому випадку рішенням загальних зборів власників приміщень повинен бути визначений розмір внесків (який не може бути меншим за встановлений мінімальний розмір), власник спеціального рахунку (наприклад, ТСЖ або житловий кооператив) та кредитна організація, в якій буде відкритий спеціальний рахунок (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ);
2. Перерахування внесків на капітальний ремонт на рахунок регіонального оператора.
Регіональний оператор створюється на підставі нормативно-правового акта суб'єкта РФ (ст. 167, гл. 17 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закону Московської області від 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).
Суб'єкт РФ також затверджує регіональну програму капітального ремонту, що включає (ст. 168 ЖК РФ):
- перелік всіх багатоквартирних будинків біля суб'єкта РФ за низкою винятків (наприклад, будинків, визнаних у порядку аварійними, підлягають зносу чи реконструкції);
- перелік робіт та послуг з капремонту спільного майна таких будинків;
- плановий період проведення капремонту по кожному виду робіт і послуг (з урахуванням необхідності проведення ремонту двох і більше внутрішньобудинкових інженерних систем, яка визначається правовим актом суб'єкта РФ), який може бути визначений вказівкою на календарний рік або на період, що не перевищує трьох календарних років;
- черговість проведення капітального ремонту
Слід враховувати, що кошти, перераховані вами на рахунок регіонального оператора, можуть бути використані на основі на капітальний ремонт спільного майна в інших багатоквартирних будинках, власники приміщень в яких також перераховують внески на рахунок даного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ) .
Примітка. Відповідно до роз'ясненнями Конституційного Судна РФ черговість ремонту визначається з урахуванням об'єктивних критеріїв, які забезпечують першочергове його проведення, зокрема, у будинках, проживання у яких небезпечне життя чи здоров'я громадян. При цьому черговість проведення ремонту, а також невиконання регіональної програми, що її встановила, може бути оскаржена (Постанова Конституційного Суду РФ від 12.04.2016 (N 10-П).
Рішення про визначення способу формування фонду капітального ремонту має бути прийнято та реалізовано власниками приміщень у строк, встановлений органом державної влади суб'єкта РФ, але не більше ніж протягом шести місяців після офіційного опублікування регіональної програми капітального ремонту, до якої включено багатоквартирний будинок, щодо якого вирішується питання щодо вибору способу формування його фонду капітального ремонту (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).
При цьому власники приміщень у МКД зобов'язані сплачувати внески на капітальний ремонт незалежно від того, чи було укладено договір про формування фонду капітального ремонту та організацію проведення капітального ремонту між власником приміщення у багатоквартирному будинку та регіональним оператором (Лист Мінбуду Росії від 05.08.2015 N 24470-ОД/04).
Якщо до настання встановленого регіональною програмою терміну капітального ремонту спільного майна в МКД було виконано окремі роботи з такого ремонту та їх оплата була здійснена без використання бюджетних коштів та коштів регіонального оператора, кошти у розмірі вартості цих робіт (але не понад граничну вартість) зараховуються в установленому порядку в рахунок виконання на майбутній період зобов'язань щодо сплати внесків на капітальний ремонт (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ; Постанова Уряду Москви від 06.06.2016 N 306-ПП).
Строк сплати внесків на капітальний ремонт
Оплата витрат на капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку є обов'язком усіх власників приміщень у будинку з моменту виникнення права власності на приміщення у цьому будинку. При переході такого права до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника щодо оплати витрат на капітальний ремонт спільного майна, у тому числі не виконаний попереднім власником обов'язок щодо сплати внесків на капітальний ремонт, за винятком випадків, коли попереднім власником приміщення є РФ, суб'єкт РФ чи муніципальне освіту (далі - громадську освіту) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Примітка. Якщо ви погасили (повністю або частково) заборгованість із внесків на капітальний ремонт колишнього власника — публічної освіти, ви маєте право звернутися із заявою про перерахунок та повернення сплачених коштів або зарахування їх у рахунок майбутніх платежів (Лист Мінбуду Росії від 01.09.2017 (N 31284-АЧ/06).
Обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт виникає у власників приміщень після закінчення восьми календарних місяців, якщо більш ранній термін не встановлений законом суб'єкта РФ, починаючи з місяця, наступного за місяцем, в якому була офіційно опублікована регіональна програма капітального ремонту, до якої включено будинок ( ч. 3 ст.169 ЖК РФ).
Інші терміни встановлені, якщо будинок введено в експлуатацію після затвердження регіональної програми капітального ремонту та включено до регіональної програми капітального ремонту під час її актуалізації. У цьому випадку обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт у власників приміщень виникає після закінчення терміну, встановленого органом державної влади суб'єкта РФ, але не пізніше ніж протягом п'яти років з дати включення будинку до регіональної програми капітального ремонту (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
Строк та порядок повідомлення власників приміщень про проведення капітального ремонту
Зазначимо, що подібні регіональні програми в даний час затверджено не у всіх суб'єктах РФ.
Якщо регіональна програма в суб'єкті РФ затверджено, то не менше ніж за півроку до настання року, протягом якого має бути проведений капремонт, особа, яка здійснює управління будинком або надання послуг та (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна будинку, або регіональний оператор подають таким власникам пропозиції про термін початку капітального ремонту, перелік, обсяг і вартість робіт, джерела фінансування капремонту.
У деяких суб'єктах РФ може бути встановлений інший термін подання власникам приміщень зазначених пропозицій. Так, наприклад, в Москві пропозиції повинні бути направлені власникам не менше ніж за місяць до настання року, протягом якого повинен бути проведений капітальний ремонт загального майна будинку (ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ; п. 1 (1) ).1 Постанови Уряду Москви від 17.02.2015 N 65-ПП).
Порядок ухвалення власниками приміщень рішення про проведення капітального ремонту
Після отримання зазначених вище пропозицій власники протягом трьох місяців повинні розглянути їх та прийняти на загальних зборах рішення про проведення капітального ремонту (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).
Рішення має бути прийнято більшістю не менше двох третин голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
На загальних зборах власники приміщень повинні визначити або затвердити (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ; Лист Мінбуду Росії від 08.06.2016 N 17636-ЄС/04):
1) перелік робіт;
2) кошторис витрат;
3) строки проведення;
4) джерела фінансування;
5) порядок залучення підрядних організацій;
6) порядок контролю якості капітального ремонту, що проводиться;
7) особа, яка від імені всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважена брати участь у здійсненні контролю якості ремонту та приймання робіт з капітального ремонту та підписувати необхідні акти.
Якщо власники приміщень, які формують фонд капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, не ухвалили рішення про проведення капітального ремонту протягом трьох місяців з моменту отримання пропозицій, рішення про проведення капітального ремонту приймається органом місцевого самоврядування протягом місяця з дня закінчення терміну ухвалення рішення власниками приміщень ( ч. 6 ст.189 ЖК РФ).
У Москві рішення про формування фонду капітального ремонту приймається Департаментом капітального ремонту міста Москви (п. п. 4, 4.2.1 Положення, затв. Постановою Уряду Москви від 05.04.2011 N 104-ПП).
У разі виникнення аварії чи інших надзвичайних ситуацій природного чи техногенного характеру рішення про проведення капітального ремонту (обсязі, необхідному для ліквідації наслідків) приймається у порядку, встановленому законодавством суб'єкта РФ. Наприклад, в м. Москві зазначене рішення приймається Департаментом капітального ремонту не пізніше наступного робочого дня після отримання інформації про подію, що відбулася, від префектури відповідного адміністративного округу (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 1 , , Порядку, утв. Постановою Уряди Москви від 05.09.2017 (N 630-ПП).
Роботи, що виконуються в рамках капітального ремонту
Якщо фонд капітального ремонту сформований виходячи з мінімального розміру внесків, то за рахунок коштів фонду фінансуються такі роботи та (або) послуги з капітального ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):
1) ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення;
2) ремонт чи заміна ліфтового обладнання, визнаного непридатним для експлуатації, ремонт ліфтових шахт;
3) ремонт даху;
4) ремонт підвальних приміщень, що належать до спільного майна у багатоквартирному будинку;
5) ремонт фасаду;
6) ремонт фундаменту багатоквартирного будинку.
Суб'єкти РФ вправі доповнити даний перелік послугами та (або) роботами з утеплення фасаду, перебудови даху, що не вентилюється, на вентильований дах, влаштування виходів на покрівлю, встановлення колективних (загальнобудинкових) приладів обліку споживання ресурсів та іншими видами послуг та (або) робіт (ч. 2 ст.166 ЖК РФ;Перелік робіт та (або) послуг з капітального ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках на території м. Москви, утв. Постановою Уряду Москви від 29.12.2014 N 833-ПП).
Якщо власниками прийнято рішення про збільшений розмір внесків, то за рахунок перевищення можуть фінансуватися будь-які інші роботи з капітального ремонту загального майна будинку (ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ).
Довідка. Зразковий перелік робіт з капітального ремонту
1. Обстеження житлових будинків (включаючи суцільне обстеження житлового фонду) та виготовлення проектно-кошторисної документації (незалежно від періоду проведення ремонтних робіт).
2. Ремонтно-будівельні роботи зі зміни, відновлення або заміни елементів житлових будівель (крім повної заміни кам'яних та бетонних фундаментів, несучих стін та каркасів).
3. Модернізація житлових будинків при їх капітальному ремонті (перепланування з урахуванням розукрупнення багатокімнатних квартир, влаштування додаткових кухонь та санітарних вузлів, розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень, поліпшення інсоляції житлових приміщень, ліквідація темних кухонь та вхід вбудованих або прибудованих приміщень для сходових кліток, санітарних вузлів або кухонь); заміна пічного опалення центральним з улаштуванням котелень, теплопроводів та теплових пунктів, дахових та інших автономних джерел теплопостачання; переобладнання печей для спалювання в них газу чи вугілля; обладнання системами холодного та гарячого водопостачання, каналізації, газопостачання з приєднанням до існуючих магістральних мереж на відстані від введення до точки підключення до магістралей до 150 м, улаштування газоходів, водопідкачування, бойлерних; повна заміна існуючих систем центрального опалення, гарячого та холодного водопостачання (у тому числі з обов'язковим застосуванням модернізованих опалювальних приладів та трубопроводів із пластику, металопластику тощо та забороною на встановлення сталевих труб); встановлення побутових електроплит замість газових плит або кухонних вогнищ; будову ліфтів, сміттєпроводів, систем пневматичного сміттєвидалення в будинках з відміткою сходового майданчика верхнього поверху 15 м та вище; переведення існуючої мережі електропостачання на підвищену напругу; ремонт телевізійних антен колективного користування, підключення до телефонної та радіотрансляційної мережі; встановлення домофонів, електричних замків, влаштування систем протипожежної автоматики та димовидалення; автоматизація та диспетчеризація ліфтів, опалювальних котелень, теплових мереж, інженерного обладнання; благоустрій дворових територій (замощення, асфальтування, озеленення, влаштування огорож, дров'яних сараїв, обладнання дитячих та господарсько-побутових майданчиків). Ремонт дахів, фасадів, стиків повнозбірних будівель до 50%.
4. Утеплення житлових будівель (роботи з поліпшення теплозахисних властивостей конструкцій, що захищають, влаштування віконних заповнень з потрійним склінням, влаштування зовнішніх тамбурів).
5. Заміна внутрішньоквартальних інженерних мереж.
6. Встановлення приладів обліку витрати теплової енергії на опалення та гаряче водопостачання, витрати холодної та гарячої води на будівлю, а також встановлення поквартирних лічильників гарячої та холодної води (при заміні мереж).
7. Перебудова суміщених дахів, що не вентилюються.
9. Технічний нагляд у випадках, коли в органах місцевого самоврядування, організаціях створено підрозділи з технічного нагляду за капітальним ремонтом житлового фонду.
10. Ремонт вбудованих приміщень у будинках.
Капітальний ремонт – це комплекс робіт, мета проведення яких – усунення зношеності та недоліків житла, заміна комунікацій, що вийшли з ладу. Став необхідністю через великий відсоток старіння загальнобудинкового майна.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Виконання перелічених заходів із 2014 року перейшло від держави до власників житлового та нежитлового фонду, які зобов'язані оплачувати їх. Внески здійснюються на регулярній основі, щомісяця, та йдуть у . Сума вказана у квитанціях, які надсилають власникам житла.
Періодичність проведення робіт із капітального ремонту – один раз на 25 років. Частина може бути проведена у межах поточного ремонту.
Що це таке?
Поточний ремонт
Слід розрізняти капітальний та поточний ремонт. Вони мають різні статті витрат, різний фонд та певну схожість.
Отже, такі види робіт можуть здійснюватися як при капремонті, так і поточному:
- Роботи з утеплення, відновлення та фарбування фасадів, якщо це потрібно під час експлуатації будівель.
- Заміна покрівельного покриття на даху у разі порушення його гідроізоляції.
- Косметичний ремонт усередині під'їздів із застосуванням штукатурки та лакофарбового покриття.
- Повна або часткова заміна, ремонт віконних рам у під'їздах, блоків дверей, заміна скління.
Перелік робіт і з поточного, і з капітального ремонту може змінюватися індивідуально. Повинно бути прийняте спільне рішення між власниками і власниками квартир.
На регіональному рівні є спеціальні програми з капремонту, в рамках яких можливе проведення поточного ремонту будівель. Програмою ж визначається перелік та черговість запланованих робіт. Ознайомитись із таким списком можна при зверненні до місцевих органів самоврядування.
Чи впливає експлуатація будівлі?
На регулярність та необхідність проведення капильного ремонту, а також перелік робіт безпосередньо впливають особливості експлуатації багатоповерхової будівлі, в якій проживають люди.
Цьому питанню присвячено розділ 6 Правил та норм експлуатації житлового фонду. У ньому розглядається обслуговування житла, яке розташоване на території вічної мерзлоти, у зоні високої сейсмічної активності, а також на солоному ґрунті.
У Правилах не зазначено чітко, як умови експлуатації впливають на проведення ремонтних робіт, проте є список можливих порушень нормативів, які мають бути обов'язково усунені під час проведення капремонту.
Основні положення документа:
- Особливості ґрунту.При розташуванні будівлі на грунті ґрунту через його високу пористість і легкість підвищений ризик сильної усадки будівлі. Під час проведення ремонту обов'язково проводиться перевірка існуючих інженерних комунікацій на протікання. Здійснюється монтаж комунікацій лише з високоміцних матеріалів. У системах подачі води монтують спеціальні запірні механізми, які необхідні для припинення водопостачання у разі протікання.
- Сейсмічно активні зони.При проведенні капремонту або поточному всередині приміщень встановлюється на стіни спеціальний каркас. При фіксації навіть невеликої сейсмічної активності проводиться технічний огляд будівлі, виходячи з якого становлять акт. Документ необхідний прийняття рішення про необхідність проведення ремонтних робіт. Велике значення приділено зміцненню конструкцій, які забезпечують безпеку та високу стійкість житлових будинків.
- Вічна мерзлота.І тут увага приділяється контролю над роботою дренажної системи. Важливо не допустити проникнення води з тротуарів у фундамент будівель із подальшим її замерзанням. Капремонт систем подачі води проводиться не один раз на 25 років як завжди, а в індивідуальному порядку у разі необхідності і для запобігання аварійним ситуаціям.
Капітальний ремонт багатоквартирних будинків – комплексна робота, спрямована на підвищення якості життя у багатоповерхових будинках. Передбачає дотримання ряду технічних вимог та регулюється на законодавчому рівні.
Під час експлуатації будівель на складних територіях – підвищена сейсмічна активність, промерзання чи усадка ґрунту, вимоги до проведення ремонтних робіт та обслуговування будівель ще вищі.
Ряд заходів, включених до переліку, можуть проводитись у рамках поточного ремонту.
На відео про капітальний ремонт
Увага!
- У зв'язку з частими змінами в законодавстві, інформація часом застаріває швидше, ніж ми встигаємо її оновлювати на сайті.
- Всі випадки дуже індивідуальні та залежать від багатьох факторів. Базова інформація не гарантує вирішення саме Ваших проблем.
Тож для вас цілодобово працюють БЕЗКОШТОВНІ експерти-консультанти!
З 2013 року у Московській області діє регіональна програма капітального ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках, а з 2014 року до квитанції квартплати додався відповідний платіж. Як реалізується програма, і в яких випадках мешканці не зобов'язані платити за капремонт, читайте у нашому матеріалі.
Які будинки підлягають капремонту
Програма капремонту приймається на 25 років всім будинків біля Московської області, крім визнаних аварійними. Будинки, які вводяться в експлуатацію вже після ухвалення програми, також до неї включаються. Відповідно, мешканці починають сплачувати внески за капремонт після внесення змін до обласної програми.
Що включає капремонт
Перелік робіт з капітального ремонту багатоквартирних будинків включає:
- ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення;
- ремонт даху, підвалів, фасаду та фундаменту.
Розмір внесків за капремонт
З 2014 року у платіжному документі для мешканців багатоквартирного будинку з'явився рядок для сплати внесків за капремонт.
Мінімальний розмір внеску на капітальний ремонт, встановлений урядом Московської області 27 червня 2016, становить 8 рублів 65 копійок на місяць на 1 квадратний метр загальної площі квартири.
Хто не платить за капремонт
Мешканці будинку, визнаного аварійним, звільняються від сплати внесків. Також за капремонт не платитимуть ті, чий будинок розташований на ділянці, яка вилучається для державних чи муніципальних потреб.
Ряд пільгових категорій громадян мають право на отримання компенсації потрібно звернутися до територіального відділу соцзахисту свого муніципалітету. Зокрема, право на 100% компенсацію можуть отримати громадяни, що самотньо проживають, старше 80 років.
Черговість капремонту
За проведення капремонту відповідає Міністерство житлово-комунального господарства Московської області. Черга конкретного будинку визначається, виходячи з року введення його в експлуатацію, дати проведення останнього капремонту, технічного стану та відсотка збирання внесків. За кожен пункт надається певна кількість балів. Місце будинку у черзі на капремонт залежить від суми балів.
Порядок нарахування балів зазначений "Про затвердження Порядку використання критеріїв черговості проведення капітального ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках, розташованих на території Московської області".
Карта капремонту
На сайті Фонду капітального ремонту Московської області є , де можна дізнатися, які будинки включені в програму в кожному муніципалітеті. При виборі муніципалітету на карті відображається кількість будинків – учасників програми, плани на ремонт цього року, а також сума, яку планують витратити на різні види робіт.
Як дізнатися про терміни капремонту в моєму будинку
Вікторія Кулагіна