Методика оценки кадастровой стоимости нежилого помещения. Кадастровая стоимость нежилого помещения. Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки
Определением кадастровой стоимости могут также заниматься независимые эксперты, выполняющие задание Росреестра на основе заключенного с ним госконтракта. Кроме того, к услугам независимых экспертов может прибегнуть сам владелец объекта недвижимости, считающий кадастровую оценку некорректной. Специалисты компании «Финконсалт-Центр» имеют необходимую квалификацию и многолетний опыт работы, благодаря чему быстро и максимально точно рассчитывают кадастровую стоимость любых объектов недвижимости. Предоставляемый нами отчет о кадастровой оценке жилплощади является официальным документом, имеющим юридическую силу. Полученный в нашей компании отчёт об оценке вашего объекта недвижимости вы сможете использовать в качестве аргумента в арбитражном суде в случае, если будете подавать заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Методы расчета кадастровой стоимости квартиры: как формируется и определяется
Для того, чтобы узнать, какую сумму налога Вам необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, Вы должны знать кадастровую стоимость этого жилья. Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы. Знать кадастровую стоимость жилья необходимо в следующих случаях:
- вступление в наследство;
- когда Вы обращаетесь в банк для получения ипотеки;
- обмен и дарение жилья;
- если Вы собираетесь продавать или покупать жилье.
Как формируется кадастровая стоимость квартиры? Из чего складывается? Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры? Для того, чтобы определить этот параметр, берется во внимание:
- Земельный участок, на котором стоит дом.
- Сама квартира, ее тип, изношенность, размер.
- Регион.
Кроме необходимости определения размера имущественного налога, кадастровую стоимость рассчитывают ещё и для следующих целей:
- для осуществления купли-продажи или других сделок, связанных с этим имуществом (кадастровая оценка указывается в договоре приобретения или отчуждения данного объекта недвижимости);
- для решения спорных вопросов на суде или в других инстанциях;
- для вступления в права наследования;
- для разделения имущества в случае наличия двух или более собственников.
Как осуществляется расчет кадастровой стоимости квартиры? Ранее оценка квартир осуществлялась сотрудниками БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) по методике, предложенной ещё в 1960 году.
Расчет кадастровой стоимости квартиры
Оценка средней кадастровой стоимости по округам москвы
Внимание
Для старых строений 60-х годов, особенно в историческом центре, сумма может увеличиться в 5–6 раз. Как было упомянуто выше, оплата налога по новому расчету вводится постепенно, в течение 4-х лет, о порядке - читайте ниже. Поэтапный переход к новому размеру налога Статьей 408 НК РФ установлены правила расчета на переходный период до 2020 года.
Важно
Так, если в регионе была полностью завершена кадастровая оценка всех объектов недвижимости на начало 2015 года, то именно из нее теперь будет рассчитываться налог. Каждый год сумма увеличивается на 20 % от разницы между новой и старой суммой. В приведенном выше примере она составляет: 14 400 – 9176 = 5 224 (руб.).
При расчете понижающего коэффициента нужно иметь в виду, что он применяется, начиная с года перехода на новую систему. В таблице представлены суммы, которые владелец квартиры из нашего примера будет выплачивать до 2020 года.
Оценка недвижимости в россии онлайн
Что представляет собой кадастровая стоимость квартиры? Кадастровая стоимость квартиры - это условная цена жилплощади, показатель, рассчитываемый сотрудниками Росреестра в процессе проведения процедуры государственной оценки. Полученная в ходе оценки стоимость объекта вносится в единый кадастровый реестр и пересматривается лишь раз в несколько лет. Кадастровая переоценка стоимости квартиры может быть проведена не чаще, чем один раз в пять лет.
Кадастровую стоимость жилья не стоит путать с рыночной ценой квартиры. Согласно российскому законодательству, кадастровая и рыночная стоимость должны быть максимально приближены друг к другу, но в реальности дело обстоит несколько иначе. Рыночная цена является более гибким показателем, чем кадастровая стоимость, поскольку учитывает влияние спроса и предложения, а также других экономических факторов.
Оценка кадастровой стоимости квартир
Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета Это быстро и бесплатно! Оглавление:
- Необходимость процедуры
- Из чего складывается?
- Порядок оценки стоимости
- Методики расчета
- Первая
- Вторая
- Третья
- Четвертая
- Самостоятельно
- Примерная величина
О понятии инвентаризационной стоимости квартиры и о ее отличии от кадастровой вы можете узнать из нашей статьи. Необходимость процедуры Для чего нужен расчет кадастровой стоимости квартиры? Для того, чтобы узнать, какую сумму налога Вам необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, Вы должны знать кадастровую стоимость этого жилья.Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы.
Как снизить кадастровую стоимость квартиры?
Эксперты подсчитали, что в «дешевых» округах для начисления налога по максимальной ставке (2% при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб.) площадь квартиры должна составлять порядка 2 тыс. кв. м. В ЦАО по максимальной ставке налог будут уплачивать собственники квартир площадью более 1131 кв. м. Площадь квартир, облагаемых налогом по повышенной ставке Округ 0,2% (20-50 млн рублей) 0,3% (50-300 млн рублей) 2% (свыше 300 млн рублей)ЮВАО 163,4 кв.
м 378,4 кв. м 2170,5 кв. мЮАО 153,9 кв. м 354,7 кв. м 2028 кв. мВАО 149,2 кв. м 343 кв. м 1958 кв. мСВАО 147 кв. м 337,5 кв. м 1924,8 кв. мСАО 140,1 кв. м 320,3 кв. м 1821,8 кв. мСЗАО 135,1 кв. м 307,9 кв. м 1747,1 кв. мЗАО 123,8 кв. м 279,6 кв. м 1577,6 кв. мЮЗАО 120,4 кв. м 271 кв. м 1526,3 кв. мЦАО 94,1 кв. м 205,2 кв. м 1131,1 кв.
Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета
О том, как заказать кадастровый паспорт квартиры на сайте Росреестра или Госуслуг, вы можете узнать на нашем сайте.Третья Определение кадастровой стоимости квартиры по бумажному кадастровому паспорту. Его Вы можете получить в БТИ. Если же он у Вас уже устарел, то закажите его в электронном виде (см. Второй способ), распечатайте на принтере и пользуйтесь.
Узнайте из наших статей о том, как заказать кадастровый паспорт квартиры через МФЦ, а также о том, какие документы потребуются для его получения и сколько он будет стоить.Четвертая Если срочно требуется официальный документ с печатью о том, какая кадастровая стоимость квартиры, для банка или там, где его нужно предъявить, то Вам придется заказывать кадастровую справку.Узнайте, где у Вас в городе или районном центре находится Федеральная Служба Кадастра и Картографии (обычно в Администрации города или поселка).
Кадастровая стоимость, в отличие от инвентаризационной, максимально приближена к рыночному значению и, чаще всего, соответствует действительности. Расчет кадастровой стоимости квартиры основывается на следующих факторах:
- средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в данном городе или регионе;
- времени сдачи в эксплуатацию жилого здания, в котором находится данная квартира (у старых домов выше степень износа и, как следствие, ниже стоимость);
- расположении квартиры (учитывается престижность не только дома и этажа, но и района, в котором находится данный объект недвижимости);
- площади жилья;
- технических характеристик жилья;
- экономической ситуации в целом.
В каждом конкретном случае кадастровую стоимость объекта недвижимости определяют сотрудники Росреестра, используя, как правило, усредненные методы оценки.
Методика расчета кадастровой стоимости квартиры в москве
Квартира расположена в Москве. При расчете нам важны следующие параметры:
- Площадь - 100 кв. м.
- Инвентаризационная стоимость - 8 млн руб.
- Кадастровая стоимость - 12 млн руб.
В 2015 году (за 2014 год) собственник заплатил за квартиру 9 176 руб., исходя из инвентаризационной стоимости: 8 млн * 0,1 % (налоговая ставка на жилое помещение). Новая формула расчета налога на квартиру: налог = (КС – налоговый вычет) * налоговая ставка * размер доли, где КС - кадастровая стоимость, а налоговый вычет рассчитывается путем умножения стоимости 1 м2 на 20 м2. Таким образом, получаем следующий расчет: (12 000 000 – 2 400 000*) * 0, 0015** * 1 = 14 400 руб.
*вычет - (12 000 000/100 (м)) * 20 **ставка налога - 0,15 % В приведенном примере размер налога вырос в 1,5 раза, потому что дом относительно новый (оценка БТИ 2010 года).
Оценка кадастровой стоимости недвижимости — это стоимость объекта, определенная по специальным методикам и максимально близкая к реальной, то есть такой, по которой имущество можно реализовать.
В идеале кадастровая и рыночная оценки должны совпадать, что случается далеко не всегда.
Кадастровая оценка объектов недвижимости (далее – КОН) должна охватывать такие свойства и параметры объекта :
- площади (жилую и общую);
- возраст здания, материалы, из которых возведено;
- планировку, наличие удобств, в том числе паркинга и лифта;
- этажность дома, и на каком этаже квартира;
- расположение (престижность района);
- близость к транспортным развязкам;
- наличие расположенных рядом объектов инфраструктуры, и пр.
Что касается нежилых объектов и земельных участков, то берутся во внимание все основные параметры, важные для потребителя.
В регионах составляются перечни объектов, подлежащих налогообложению. Полученная цифра фиксируется в реестре ГКН и в кадастровом паспорте.
Существующая в прежние годы инвентаризационная оценка, в сопоставлении с нынешними методами и стоимостными показателями, не является адекватной и не годится для использования при расчете налога на недвижимость, который планируется взимать, начиная с 2016 г.
Налоги, рассчитанные по инвентаризационной оценке, в десятки раз ниже, что не способствует наполнению бюджета.
Для обновления данных и приведения сведений о стоимости объектов недвижимости к одному знаменателю было введено понятие кадастровой стоимости, расчет которой должен быть произведен по всем регионам и охватить 100 % объектов.
Кадастровая оценка – цифра, от величины которой будут исходить при начислении суммы имущественного налога, а также расчеты арендной платы и пр.
Следует понимать, что государственная кадастровая оценка объектов недвижимости не учитывает индивидуальных отличий недвижимых объектов (например, наличия дорогостоящего ремонта в жилых или нежилых помещениях, установки новомодных сантехнических приборов), так как проводится заочно. Именно это является одной из причин неточности в расчетах.
Оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости это работа скрупулезная и не может быть выполнена одномоментно, поэтому процесс решено закончить по всем регионам в 2020 г.
Что такое кадастровая стоимость недвижимости узнаете из видео:
Нормативные акты
КОН регламентируется следующими законами о кадастровой оценке недвижимости:
- НК РФ.
Пересчет будет производиться через каждые 5 лет, но не реже, в некоторых субъектах разрешено уточнение по прошествии 2-3 лет. Если корректировку не делать, то снова владельцы окажутся в неравных условиях, а налоговый сбор заниженным.
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости?
Наиболее распространенным среди граждан является вопрос о том, кто проводит кадастровую оценку недвижимости?
Так вот, согласно ст. 24.12 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, заниматься проведением кадастровой оценки уполномочены субъекты РФ.
Органы местной власти по полученным от Кадастровой палаты Росреестра сведениям формируют перечень зданий, сооружений, земельных участков, по которым требуется подсчет стоимости.
Кадастровая оценка квартиры проводится прошедшими подготовку специалистами, имеющими должный уровень квалификации, при наличии подтверждающего документа.
Победитель заключает с местными властями договор, на основании которого и исполняет расчет кадастровой стоимости. Итоги работы рассматриваются компетентными лицами из числа властных структур, утверждаются и передаются в местное отделение Росреестра.
Процедура оценки
Для КОН чаще всего применяется модель оценки, выведенная на единицу площади, и называемая удельным показателем.
Именно эту характеристику и берут за основу при определении КОН однотипных объектов, находящихся в примерно одной зоне, путем умножения на общую площадь объекта недвижимости.
Так группируют, например, панельные дома примерно одного периода застройки, находящиеся в центральном районе; при тех же условиях, но в спальном районе показатель будет уже другой, на окраине – свой.
Для «хрущевок» определены более низкие уровни удельных показателей, в зависимости от наличия объектов инфраструктуры, рыночной востребованности района.
Выходит, что для каждой зоны к похожим объектам применяется, обоснованный специалистами-оценщиками, удельный показатель стоимости, который утверждается актом субъекта РФ.
Аналогичный алгоритм используют для любых объектов, стремясь приблизиться к рыночным уровням цен.
Оценщики наделены правами подбирать метод расчета на свое усмотрение.
Оценщики работают с документами – чертежами, данными исследований по рынку недвижимости, учитывают рейтинги зон населенных пунктов. Собственников такое положение дел должно устроить, если нет явного завышения КОН.
Завышенная цифра КОН повлечет, соответственно, и завышенную сумму налога , поэтому в интересах владельцев попытаться привести цифру оценки к реальной, то есть рыночной, оспорив результаты КОН.
Способы получения необходимой информации
Очень часто граждан интересует вопрос: «Как узнать кадастровую оценку квартиры?». Постараемся на него ответить.
Итак, сведения об оценке квартир по кадастровой стоимости можно узнать несколькими способами.
Самый надежный, с получением письменного подтверждения – это заказать справку о КОН, а если нет кадастрового паспорта, то заказать этот документ, так как в нем указывают и стоимость.
Для этого нужно прийти в местное отделение кадастровой палаты или в МФЦ, написать заявление и примерно через неделю забрать бумагу или получить по почте (вариант получения результата выбирает сам заказчик).
Другие методы тоже есть. Достовернее всего испрашивать на сайте электронную версию документа, после внесения оплаты в размере 200 р. пришлют в паре с паспортом и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, что удостоверяет принадлежность сведений ГКН.
Если нужно уточнить или просто узнать цифру КОН, то лучше в поисковую систему в качестве исходной информации вводить кадастровый номер, а не адрес (при введении адреса могут возникнуть накладки).
Получать данные в онлайн-режиме просто и удобно, без потерь времени.
Информация доступна каждому, кто обратится, не обязательно быть собственником или зарегистрированным по интересующему адресу.
К тому же, чтобы узнать какова оценка кадастровой стоимости квартиры, можно воспользоваться порталом Росреестра через сервисы по объектам недвижимости:
- «Получение сведений»;
- «Справочная информация»;
- «Публичная кадастровая карта».
Указывая адрес или КН, можно по каждому из электронных источников получить искомую цифру.
Надеемся, мы ответили на вопрос «Где посмотреть кадастровую оценку квартиры?».
Результаты деятельности по определению стоимости объектов недвижимости
Результат кадастровой оценки объектов недвижимости после работы оценщиков рассматривается комиссией при местных органах власти и утверждаются, после чего передаются в Кадастровую палату для занесения в ГКН.
Результат измеряется в руб. и может быть указан в свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте, справке.
Именно оценка квартир по кадастровой стоимости и служит для налоговых органов отправной точкой при расчете размера имущественного налога.
Стоимость услуги
Как правило, услуга предоставляется бесплатно, но на некоторых сайтах стоимость оценки кадастровой стоимости недвижимости составляет 200 руб.
Кадастровая оценка недвижимости и Росреестр
Росреестр оценку кадастровой стоимости квартиры утверждает на основании имеющихся у него принятых в регионах КОН, которые заносятся в Росреестр оценки недвижимости.
Ими так же пользуются и налоговые органы. Когда собственник совершает одну из операций с имуществом, а это могут быть:
- покупка;
- продажа;
- обмен;
- дарение;
- вступление в наследство и пр.,
То потребуется свежая справка из Росреестра. Дата проведения оценки имеет немалое значение, так как по причинам экономической нестабильности и наличия инфляционных процессов периодически (через 3-5 лет) стоимость, учитываемая Росреестром, подлежит пересмотру.
Правоустанавливающие документы теперь выдаются с указанием учетного номера и кадастровой стоимости, а также даты фиксирования КОН.
Если собственник не удовлетворен результатом и цифру удалось уменьшить, то в кадастр оценки недвижимости должны быть внесены новые данные.
Имеет смысл каждому, кто владеет недвижимостью, поинтересоваться, какова кадастровая оценка дома или другого имущества, и при выявлении чрезмерного завышения нужно оспорить ее, то есть добиться пересмотра и уменьшения до реальной, в противном случае налог на имущество будет рассчитан неправильно и окажется завышенным.
Надеемся, в нашей статье вы узнали все необходимое об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости. Удачи!
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, смотрите на видео:
Чиновники утвердили новые методические указания по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эксперты не верят, что собственникам станет проще.
С 1 ноября 2016 года вступают в силу методические указания о кадастровой оценке. Документ определяет новые правила расчета стоимости недвижимости только для государственных оценщиков. По закону, который вступит в силу с 1 января 2017 года, пересматривать кадастровую стоимость они должны каждые пять лет.
По новым правилам оценят только здания
Минэкономразвития рекомендует пользоваться указаниями для определения кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. То есть по новым правилам будут оценивать именно здания и земельные участки, предназначенные для градостроительной деятельности. Сельхозугодия, особо охраняемые природные территория, земли, расположенные за пределами населенных пунктов, и участки, которые заняты водоемами, оценщиками должны оцениваться по иным нормам.
Из чего будет складываться кадастровая оценка
Кадастровая стоимость необходима для расчета налога на имущество организаций и граждан. Согласно рекомендациям, она должна проводиться на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта. При этом на стоимость будет влиять место нахождения оцениваемой недвижимости и степень ее износа.
Чиновники уточняют, что кадастровая стоимость объекта не может быть выше рыночной. Если узнать рыночную цену не удается, то можно воспользоваться ориентировочными данными. Кроме того, в методических указаниях сказано, что разница между стоимостью типовых объектов, находящихся в одной ценовой зоне, не должна превышать 10%.
Что касается степени износа, то чем она выше, тем стоимость объекта для расчета налога на имущество должно быть ниже. Однако если в здании проводился капитальный ремонт, общий срок его службы не учитывается, а степень износа - нулевая.
Откуда возьмут информацию
Минэкономразвития предлагает оценщикам пользоваться различными информационными системами для определения факторов, влияющих на кадастровую стоимость объекта. Среди них:
- Информационная система обеспечения градостроительной деятельности;
- Федеральная государственная информационная система территориального планирования;
- Федеральная информационная адресная система;
- Информационные системы Минсельхоза России;
- Реестр курортного фонда Российской Федерации;
- Реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть;
- Федеральный информационный реестр гарантирующих поставщиков и зон их деятельности;
- Государственный реестр опасных производственных объектов;
- Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых;
- Реестр контрактов, заключенных заказчиками (государственных, муниципальных).
Поможет ли собственникам новая методика оценки недвижимости
Чиновники говорят, что разработка подробных методических указаний по установлению кадастровой оценки объектов связана с подписанием закона "О государственной кадастровой оценке". Документ, который вступит в силу с 1 января 2017 года, позволяет оценивать объекты только государственным оценщикам. Методические указания помогут сократить численность недовольных собственников, поскольку имеются четкие рекомендации, как и что считать.
Однако некоторые эксперты отмечают , что документ не был досконально обсужден. А самое главное - его положения не прошли полноценную практическую апробацию в регионах, чтобы в дальнейшем были учтены все возможные проблемы. А это значит, что проблем у собственников меньше не станет. Особенно учитывая, что государственная оценка, по новому законы, будет проводиться каждые 5 лет.
Борис Елена Александровна , аспирантка кафедры кадастра и оценки недвижимости, землеустроительный факультет, Омский государственный аграрный университет им. П.А. Столыпина;кадастровый инженер, ООО «Земельный вопрос», Россия
Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.
Москва + 7 495 648 6241
Источники:
1. Борис Ф.Н., Махт В.А., Борис Е.А. Решение прикладных задач массовой оценки недвижимости с применением метода геокодирования // Омский научный вестник. - 2014. - № 2 (130). – С. 214-216.
2. Грибовский С.В. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации: дис. ... д-ра экон. наук: 08.00.09. - СПб, 1999. – 352 c.
3. Кочережкина М.С., Федорова Ю.М., Павленко В.И. Анализ методов оценки земельных участков промышленного предприятия как важной составляющей управления его стоимостью // Российское предпринимательство. - 2012. - № 7-8 (205-206).
4. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), подлежащих государственной кадастровой оценке. – М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2012. – 116 с.
5. Стерник Г.М. Оценка недвижимости на основе методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка. - М., 2009. – С. 13-25.
Начиная с 2014 года часть объектов недвижимости облагается налогом на имущество юридических лиц в соответствии с положениями ст. 378.2 Налогового кодекса, а с 2015 года исходя из кадастровой стоимости будет определяться налоговая база и для налога на имущество физических лиц в соответствии с 32 главой НК РФ*.
*В соответствии с поправками, внесенными в НК РФ законом №284-ФЗ от 04.10.2014г. 32 глава НК РФ предусматривает новый порядок расчета налоговой базы по налогу на имущество физических лиц - начиная с 2015 года сумма налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости имущества. Рассчитывать сумму налога будут, как и прежде, налоговые органы.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта РФ порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
До момента принятия такого Решения налоговая база определяется «по старому» - исходя из инвентаризационной стоимости объектов.
Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости в соответствии с положениями ст.390 НК РФ.
Налогообложение объектов недвижимости исходя из рыночной стоимости является одним из важнейших вопросов налоговой реформы в нашей стране. Однако кадастровая оценка недвижимости далеко не всегда совпадает с реальной рыночной ценой (и нередко кадастровая стоимость вовсе не занижена, а серьезно завышена). За счет налога на имущества и налога на землю пополняются местные бюджеты, и они чрезвычайно в таком пополнении заинтересованы.
Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются следующими нормативными актами:
- Земельный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010г. №508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"
- И т.д.
Кадастровая оценка
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно через интернет - на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Поиск проводится по кадастровому номеру (в том числе - условному или устаревшему), либо по адресу, либо по номеру права/ограничения.
Нередко, узнав кадастровую стоимость объекта имущества, владелец имущества удивляется - в некоторых случаях удивляется и успокаивается - кадастровая стоимость намного ниже реальной цены имущества, а в некоторых удивляется и расстраивается - кадастровая стоимость значительно превышает реальную цену объекта.
Отчего-же могут возникать значительные разницы между кадастровой и рыночной стоимостью?
Ответ прост. При проведении кадастровой оценки кадастровая стоимость, в большинстве своем, устанавливается с использованием методов массовой оценки.
Массовая оценка это систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории, с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.
Массовая оценка используется для оценки большого количества объектов, которые различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации видов и подвидов объектов недвижимости.
Соответственно, при использовании такого метода оценки выбираются определяющие факторы, влияющие на цену объекта*, оценивается степень их влияния и на основании этого вычисляется единая «справедливая» цена за квадратный метр объекта недвижимости определенной группы.
*Например, удаленность от дороги, наличие инфраструктуры, близость к центру города, наличие либо отсутствие водопровода и газоснабжения и т.д. и т.п.
Дальше все просто - цена метра умножается на количество этих метров. И неважно, владеете ли Вы «хрущевкой» или элитным жильем. Если они попали в одну группу объектов, то и кадастровая стоимость метра у них будет одинаковой.
Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственную кадастровую оценку регулирует Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4).
По ФСО №4 группировка объектов оценки происходит по следующим правилам:
1. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне, разбиваются на группы объектов на основании:
- анализа информации о рынке таких объектов,
- обоснования модели оценки кадастровой стоимости,
- состава ценообразующих факторов и сведений о значениях этих факторов для каждого исследуемого вида объектов оценки.
3. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.
4. Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.
5. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.
Определение кадастровой стоимости
ФСО №4 предъявляет следующие требования к определению кадастровой стоимости:- Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
- Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) либо без него.
- При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом РФ субъекта РФ, органа местного самоуправления, (в случае отсутствия у оценщика такой информации).
При построении модели оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные:
- в фонд данных государственной кадастровой оценки,
- государственный кадастр недвижимости,
- фонд данных землеустроительной документации,
- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований.
Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.
Для застроенного земельного участка в указанных обстоятельствах принимается вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Для построения модели оценки в соответствии с положениями ФСО №4 может быть использована методология любого из подходов к оценке:
- затратного,
- сравнительного,
- доходного.
Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
- выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
- выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.
В соответствии с ФСО расчет кадастровой стоимости объектов оценки, должен вестись с соблюдением следующих правил:
- При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту, в модель выбранную оценщиком.
- Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
- В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
- Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованны. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
- По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
- Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.
В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.
Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки.
Приказом Министерства экономического развития РФ от 21.02.2011г. №53 утвержден Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда.
Согласно Порядку, ведение фонда данных государственной кадастровой оценки представляет собой:
- сбор,
- обработку,
- внесение,
- учет,
- систематизацию
Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях с применением стандартизированных технических и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства РФ о защите информации и обеспечивающих автоматизированный ввод сведений в указанный фонд данных.
В состав фонда данных включены отчеты:
- об определении кадастровой стоимости,
- об оценке рыночной стоимости,
Так же в нем содержатся цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки, в том числе:
- наименование субъекта РФ (муниципального образования);
- сведения о договоре на проведение оценки (номер и дата, информация о заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости, содержащаяся в договоре на проведение оценки, предмет договора на проведение оценки, сроки проведения работ);
- реквизиты акта, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости;
- кадастровые номера, количественные и качественные характеристики объектов оценки, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости;
- сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и источниках сведений о них;
- о результате группировки объектов оценки;
- о результате построения выбранной исполнителем работ по определению кадастровой стоимости модели оценки;
- о результате расчета кадастровой стоимости объектов оценки;
- о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, использованной оценщиком при построении модели оценки;
- об информации, полученной в результате мониторинга рынка недвижимости.
Изменение кадастровой стоимости
Если кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной в большую сторону, перед налогоплательщиками стоит выбор - либо платить налоги с завышенной суммы, либо оспаривать кадастровую стоимость имущества.Однако необходимо понимать, что оспаривание кадастровой стоимости во-первых процесс не быстрый, а во-вторых - весьма дорогостоящий.
Согласно положениям ст.66 Земельного кодекса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Для подтверждения такой рыночной стоимости потребуются:
- Отчет оценщика,
- Заключение СРО*.
В соответствии с положениями ст. 24.18 закона №135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:
- юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,
- органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
- физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии .
Соответственно, юридическое лицо, оспаривающее кадастровую стоимость в обязательном порядке обращается в комиссию до того, как подать документы в суд. А вот физические лица могут обращаться в комиссию, а могут и сразу идти в суд.
Для справки - процент положительных решений комиссии в столице составляет около 2% от общего количества обращений.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
И тут тоже может возникнуть проблема - далеко не всегда данные о дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта, находятся в открытом доступе.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии, заявители обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4. Отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
5. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и другим законодательным актам.
Обратите внимание: Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается .
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Таким образом, прежде чем заняться оформлением документов для оспаривания кадастровой стоимости, разумным представляется сбор информации о стоимости услуг, которые необходимо будет оплатить для получения необходимого комплекта документов (и это не учитывая временные и моральные потери). Вполне возможно, дешевле будет уплачивать завышенные суммы налогов в местный бюджет.
Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?
Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.
У Центра обучения «Клерка» новый .
Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.