Энтрепренёр ашиг орлого багатай. Зардлын аргад "бизнес эрхлэгчийн ашиг"-ын тухай. Төслийн зохицуулалтын хүрээ бүхэлдээ
Бизнесийн үнэлгээ
Хэдийгээр та гарааны бизнес эсвэл бизнесийн бүрэн эзэмшигч байсан ч ХХК-ийн үнэлгээний компанигүйгээр та хэд хэдэн арилжааны гүйлгээ хийх боломжгүй болно. Энэ нь бүтцийн өөрчлөлт, борлуулалт, дампуурал ч байж болно. Аливаа аж ахуйн нэгж бол бизнесийн объект бөгөөд энэ нь түүний өвөрмөц байдлыг нотлох үнэ цэнийн талаар үнэн зөв мэдлэгтэй байх нь чухал юм. Энд та мэдээлэл цуглуулах, боловсруулах тусгай арга техник, түүнчлэн тооцоолох аргыг эзэмших хэрэгтэй. Ийм мэдээлэлгүйгээр зээл олгох боломжгүй болно. Энэ нь таны бизнесийг өөр түвшинд гаргаж, татвар, санхүүгийн ерөнхий эрүүл мэнд гэх мэт олон процессыг оновчтой болгоход тусална.
Кадастрын үнэ цэнийг сорьж байна
Москва болон Москва мужид үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэ цэнийг сориход тань туслах болно.
Хохирол бол цаазаар авах ял биш
Манай үнэлгээний компанийн вэбсайт дээр материаллаг эд зүйлсийн хохирлыг үнэлэх үйлчилгээг захиалах боломжтой (хөршүүд үерт автсан, автомашины осол, тээвэрлэлтийн явцад ачаа эвдэрсэн гэх мэт). Энэ мэдээллийг шүүх хурал болохоос өмнө авах ёстой. Ингэснээр та алдагдлаа нөхөх боломжоо нэмэгдүүлж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг үргэлжлүүлэхэд шаардлагатай доод хэмжээгээр өөрийгөө хангах болно.
Манай үнэлгээний компани нь асуудлыг шийдэхэд тусалдаг боломжийн үнийг санал болгодог.
ОК "ВИК" ХХК нь Москва хотын шүүхэд үнэлгээ хийдэг үнэлгээний компани юм. Манай үнэлгээний байгууллага мөн шүүх хуралдааны тайланг хуулийн хамгаалалтаар хангадаг.
Үнэлгээний бүх объектыг урьдчилан шалгаж, баримт бичгийн дүн шинжилгээ хийдэг.
Үнэлгээний ажил албан ёсны үнэлгээний тайлан гарснаар дуусдаг. OK "VIK" ХХК нь ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу үүнийг боловсруулдаг.
| нийтлэлҮл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний програм хангамж
сайтын хэсэг: үнэлгээ (үндсэн) /
техник /
бизнес эрхлэгчийн ашгийн тооцоо /
үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн аргаар бизнес эрхлэгчийн ашгийн хэмжээг тодорхойлох аналитик арга
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАРДАЛЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ АРГААР АЖИЛ ЭРХЛЭГЧИЙН АШГИЙН ХЭМЖЭЭГ ТОДОРХОЙЛОХ ШИНЖИЛГЭЭНИЙ АРГА
Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
Доктор, дэд профессор,
Озеров Евгений Семёнович
Техникийн шинжлэх ухааны доктор, профессор,
хэлтсийн дарга
Эдийн засаг, үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент,
Санкт-Петербург муж
Техникийн их сургууль (SPbSTU)
Үнэлгээний асуудлууд
№2 1998
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн аргын сонирхолтой бөгөөд хэцүү асуудлын нэг бол бизнес эрхлэгчийн ашгийн хэмжээг тодорхойлох явдал юм. Ашгийн талаарх зах зээлийн мэдээллийг олж авахад хүндрэлтэй байдаг, учир нь тэдгээр нь ихэвчлэн худалдааны нууц гэж хамгаалагдсан байдаг. Бизнес эрхлэгчидтэй хийсэн ярилцлагын үндсэн дээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн 10-30% -ийн утгыг ямар ч байдлаар нотлохгүй. Ялангуяа энэ ашиг нь барилгын ажлын хэмжээ, хугацаа, хөрөнгө оруулагч (захиалагч) болон барилгачин (гүйцэтгэгч) 1) хоёрын чиг үүргийг тусгаарласан эсэх болон бусад хүчин зүйлээс хамаардаг болохыг үнэлгээчид анхаарч үздэггүй.
Энэ нийтлэлд гэрээлэгчийг хөлсөлж буй хөрөнгө оруулагч нь өгөөжийн хувьтай өөр төсөлд хөрөнгө оруулах боломжтой гэсэн таамаглал дээр үндэслэн бизнес эрхлэгчийн ашгийг тооцоолох схемийг санал болгож байна. Үүний зэрэгцээ, цаг хугацааны хуваарилалтын динамикийн хувьд талбайг олж авах, барилга угсралтын ажил хийх, байгууламжийг бүрэн хэмжээгээр ашиглалтад оруулах зардлыг илэрхийлдэг мөнгөн гүйлгээ нь өөр төслийн мөнгөн гүйлгээтэй давхцдаг.
Санал болгож буй аргыг ашиглан олж авсан бизнес эрхлэгчийн ашгийн хэмжээ нь дараахь зарчмыг хангасан байх ёстой.
Барилгын төслөөс олох ашиг нь шинэ барилга барихтай ижил эрсдэлтэй, ижил хугацаатай өөр төслийн ашгаас багагүй байх тохиолдолд л шинэ барилгад хөрөнгө оруулах нь утга учиртай.
Зардлын аргын дагуу зах зээлийн үнэ цэнийг C өртөг нь хуримтлагдсан элэгдлийг харгалзан газрын C w болон шинээр барих C ns өртөгийн нийлбэрээр тодорхойлогддог.
C зардал = C z + C ns - I nak.(1)
Шинэ барилгын өртгийг шууд зардал C p, шууд бус зардал C k ба бизнес эрхлэгч PP ашгийн нийлбэрээр тооцно.
C ns = C p + C k + PP.(2)
(2)-д C k-ийн үнэд барилгын ажил дууссан өдрөөс худалдах (ашиглалтанд оруулах) огнооны хоорондох орон нутгийн зах зээлд ердийн байгууламжийн борлуулалтын өмнөх бэлтгэлийн зардал багтсан болохыг анхаарна уу. p-д гэрээлэгчийн ашиг буюу төлөвлөсөн хуримтлал гэж нэрлэгддэг.
Барилга угсралтын бүх зардлын нийлбэрийг C pk = C p + C k, зардлын нийлбэр ба газрын үнэ цэнийг хуримтлагдсан элэгдлийг хассаныг C = C h + C pk - And nak гэж тэмдэглэе. Дараа нь
S ztr = S z + S p + S k - I nak + PP = S + PP.(3)
Хэрэв бид C* pk = C p + C k - нийлбэрийг төсөөлвөл судалж буй объекттой харьцуулахад эзэлхүүн нь бага, барилгын өртөг нь C pk > C* pk байна. Асуудлын ерөнхий байдлыг алдагдуулахгүйгээр бид элэгдлийн хэмжээ бага байх хувилбарыг цаашид авч үзэх боломжтой болох нь тодорхой болно. Энэ сонголтын хувьд олж авсан бүх томъёо, хамаарлыг элэгдэлд тооцсон тохиолдолд C pk утгыг C* pk, C-г C* = C z + C* pk гэж сольж болно. Энэхүү дүгнэлттэй холбоотой тодорхой саналыг тэмдэглэж, үнэлгээний практикт чухал ач холбогдолтой бөгөөд өндөр өртөгтэй үнэлгээний аргад гарч буй бизнес эрхлэгчийн ашиг нь объектын насжилт, түүний үнэ цэнэ буурах тусам буурах болно.
Газрын төлбөртэй хамт урьдчилж төлдөг байшингийн зардлын зарим хэсгийг онцолж үзье. Дараа нь
C + PP = (C z + C aw) + (C pk - C aw) + PP = C o + C - C o + PP.(4)
Бизнес эрхлэгчийн ашгийн харьцангуй хэмжээг энэ ашгийг барилгын зардлын хэмжээ эсвэл эдгээр зардлын нийлбэр ба газрын өртөгтэй харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлж болно.
Сонголтыг сонгох нь орон нутгийн зах зээлийн сонголтоос хамаардаг боловч хоёр дахь сонголт нь зарим давуу талтай байдаг. Үнэн хэрэгтээ хөрөнгө оруулагч нь илүү нэр хүндтэй байршилд барилга байгууламж барихаас илүү их өгөөж хүлээх эрхтэй. барилга байгууламжийг захиран зарцуулсан ч гэсэн өмчлөгч нь газартай холбоотой ашгийн тодорхой хэсгийг авах боломжтой гэж найдах эрхтэй тул газрын өндөр өртөгтэй. Дээрхтэй холбогдуулан бид хоёр дахь сонголтыг энд авч үзэх болно.
Өртгийн аргын хүрээнд тухайн талбайг олж авах зардал, барилгын ажил, борлуулалтын өмнөх бэлтгэлтэй холбоотой зардлыг төслийн төгсгөлд нэг удаа гаргадаг гэж үздэг. Үнэн хэрэгтээ, хөрөнгө оруулагчийн шууд болон шууд бус зардлыг бүхэлд нь төслийн бүтээн байгуулалт, хэрэгжилтийн явцад C pk,i үечилсэн төлбөрөөр нөхдөг. Нэмж дурдахад, газар өмчлөх (эсвэл урт хугацааны түрээс) нь барилгын ажил эхлэхээс өмнө олж авсан гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Хөрөнгө оруулагч нь төсөл хэрэгжих эхний мөчид заасан хэмжээний Сз зарцуулдаг. Мэдээжийн хэрэг, хөрөнгө оруулагч төсөл дууссаны дараа хөрөнгийн өгөөж, C pk, i, C сангуудыг "царцаах" -тай холбоотой алдагдсан ашгийг нөхөхөд хангалттай ашиг олох болно гэж найдаж байна. z төсөл дуусах хүртэл.
Хөрөнгийн өөр ашиглалтын үед С з, Сав, С кк,i мөнгөн дүн нь төслийн бүтээгдэхүүний С alt ирээдүйн үнэ цэнийг бүрдүүлдэг бөгөөд үүнийг зардлын урсгалын ирээдүйн үнэ цэнийн тооцоолсон дүн гэж тодорхойлж болно гэж бид үзэж байна. газар олж авах, барилга барих, объектыг худалдах (ашигтай ашиглалтанд оруулах) холбоотой:
Дээр дурдсанаас гадна дараахь тэмдэглэгээг ашигладаг.
n- хөрөнгө оруулалтын мөчлөгийн үргэлжлэх хугацаа (байгууламжийг барьж дуусгах, борлуулах хүртэлх хугацааны тоо);
би- хугацааны дугаар ( би = 1, 2, ..., n);
C pc,i - тайлант хугацааны зардлын урсгал би, (мөнгөний нэгж);
цагт- өгөөжийн хувьтай тэнцэх хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ цагтмөн хугацааны хувьд;
P нь бүтээгдэхүүнийг тооцоолох тэмдэг юм.
Энд тооцсон мөнгөн гүйлгээний диаграммыг зурагт үзүүлэв.
(3), (4) ба (5) харьцуулж үзвэл бид бизнес эрхлэгчийн ашгийн харьцангуй үнэ цэнийг олж авна.
(6)
Ерөнхий тохиолдолд (6)-д заасны дагуу тооцоо хийхэд төвөгтэй тооцоолол шаардагдах боловч үнэлгээний практикт ойролцоогоор аналитик илэрхийллийг ашиглаж болно. Ойролцоогоор бизнес эрхлэгчийн ашгийг тооцоолох боломжуудыг авч үзье.
Төсөл хүрээнд хэрэгжиж байна гэж бодъё nжил бөгөөд барилгын ажил дууссанаар дуусна. Жилийн тооцооны үеийн тоо тэнцүү байна м. Зардлыг C o-д урьдчилгаа төлбөр, тэнцүү төлбөр хэлбэрээр төлдөг (C - C o) / ( м х н) "богино" хугацаа бүрийн эцэст. Бид альтернатив төслийн жилийн хөрөнгийн өгөөжийн хувьтай тэнцэх хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ нь төслийн бүх хугацаанд тогтмол хэвээр байна гэж бид таамаглаж байна. цагтА. Энэ тохиолдолд бидэнд байна:
Ажил гэдгийг нь харгалзан үзвэл м х н>> 1 ба quotient цагтА / м
Ийм таамаглалын дагуу бизнес эрхлэгчийн ашгийг тооцоолох алдаа нь 1% -иас хэтрэхгүй байна. n m = 4. Сар бүрийн төлбөрийн хувьд аливаа утгын хувьд алдаа нь 1% -иас бага байна. n. гэж тэмдэглэе илэрхийлэлийг хялбарчлах (7):
(8)
(8)-аас нэг чухал дүгнэлт бол ердийн хөрөнгө оруулагчийн барилгын ажилд хөрөнгө оруулснаар авах гэж найдаж буй ашгийн хэмжээ их байх тусам барилгын хугацаа урт байх тусам (биеийн хэмжээ том эсвэл илүү төвөгтэй), анхны төлбөр нь их байх ёстой. Энэ нь юуны түрүүнд үнэлгээчин зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр бизнес эрхлэгчийн хүлээгдэж буй ашгийг тодорхойлохдоо "гадны" хөрөнгө оруулагчдын хүлээлт эсвэл барилгын ажил хийгдэж буй ижил төстэй төслүүдийн хэрэгжилтийн үр дүнд анхаарлаа хандуулах ёстой гэсэн үг юм. байгууламжийн хугацаа, анхны төлбөрийн хэмжээ, эрсдэлийн түвшин нь үнэлж буй объектынхтэй ойролцоогоор ижил байна.
Одоогийн практикт барилгын хамгийн ойрын хувилбар бол одоо байгаа үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах төсөл гэдгийг санаж, зарим онцгой тохиолдлуудын жишээн дээр үүссэн харилцааг тайлбарлая. цагт a = 0.3), анхны хөрөнгө оруулалт нь ихэвчлэн тухайн объектын өртгийн 30% -иас хэтрэхгүй, өөр өөр хэмжээтэй, нарийн төвөгтэй объектын зах зээл дээрх барилгын ердийн хугацаа гурван жилээс хэтрэхгүй (барилга барих хугацааг тооцоолох зөвлөмжийг ашиглаж болно). Бизнес эрхлэгчийн ашгийг тооцоолох үр дүнг 1-р хүснэгтэд үзүүлэв.
Хүснэгт 1
Бодит байдалд ойрхон C o / C = 0.2 утгатай бизнес эрхлэгчийн ашгийн дээр дурдсан утгын хүрээ нь 1.5 хүртэлх барилгын хугацаатай төслүүдэд хөрөнгө оруулагчдын хүлээлтээс бүрддэг болохыг харахад хялбар байдаг. жил. Гэсэн хэдий ч 1.5 жилээс дээш барилга барих хугацаатай томоохон төслүүдийн хувьд үнэлгээчин (ердийн хөрөнгө оруулагчийг дагаж) одоогийн практикт ашиглагдаж байгаагаас илүү өндөр ашгийн утгыг хүлээн авах нь тодорхой байна. Зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр бизнес эрхлэгчийн ашгийг тооцоолохдоо ердийн (зах зээлд суурилсан) нөхцөлтэй харьцуулахад аналоги байгууламж барих хугацааг уртасгах ёстой нь ойлгомжтой.
Илүү ерөнхий тохиолдолд барилгын ажлын явцад өөр төслийн өгөөжийн түвшин өөрчлөгдөх, цаг хугацааны явцад зардлын жигд бус хуваарилалттай холбоотой янз бүрийн төрлийн объектын онцлог нөхцөл зэрэг хүчин зүйлсийн нөлөөллийг нэмэлт дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай. Ийм тооцоог (5) харгалзан (6)-ын дагуу хүснэгтийг ашиглан хялбархан хийдэг. Ийм шинжилгээний жишээг өгье.
Барилгын ажлыг 24 сарын дотор хийгээч. Зардлын нийт дүн нь C ба = 1000, сараар нь хуваарилах нь барилгын хуанлийг дуурайдаг. Нэг талбайн үнэ C z = 100, урьдчилгаа төлбөр C av = 200. Барилга эхлэх үеийн өгөөжийн хувь хэмжээ цагт a.0 = 24% бөгөөд сард 0.25% -иар буурдаг. Асуудлын шийдлийг 2-4-р хүснэгтэд үзүүлэв. Тооцооны хугацаа - сар, хугацааны тоо n x м = 24.
хүснэгт 2
Хүснэгт 3
Хүснэгт 4
Барилга угсралтын үеийн төлбөрийн "тэгш хэмтэй" хуваарилалтаар (зураг харна уу) энэхүү хуваарилалтын тэгш бус байдлын зэрэг нь хүссэн үнэ цэнэд бага нөлөө үзүүлдэг бол ашгийн хэмжээ цаг хугацааны явцад өөрчлөгдөхөд хүргэдэг нь хүснэгтээс тодорхой харагдаж байна. бизнес эрхлэгчийн тооцоолсон ашгийн мэдэгдэхүйц өөрчлөлт.
Өгөгдсөн жишээнүүд нь барилгын ажил дууссанаас хойш хэсэг хугацааны дараа төслөөс орлого хүлээн авах боломжтой гэдгийг харгалзаагүй болно. -ээр тэмдэглэе n*үл хөдлөх хөрөнгө зарахад шаардагдах хугацаа (худалдах эсвэл түрээслэх). Мэдээжийн хэрэг, өсөлт n*Энэ нь бизнес эрхлэгчийн нэхэмжлэх ашгийн хэмжээ нэмэгдэхэд хүргэнэ. Коэффициентийг танилцуулъя к, C alt-ийн өсөлтийг харгалзан үзвэл (8) томъёог хэлбэрт шилжүүлнэ
5 ба 6-р хүснэгтэд коэффициентийн утгыг харуулав көөр өөр утгуудад n*Тэгээд цагтмөн үл хөдлөх хөрөнгө зарах хоёр сонголтын хувьд:
1) хэрэгжилт нь дотор тохиолддог n*жил (Хүснэгт 5):
2) хэрэгжилт нь үргэлжлэх хугацааны төгсгөлд тохиолддог n*жил (Хүснэгт 6):
Хүснэгт 5
Хүснэгт 6
Коэффицент ашиглах жишээг авч үзье к. Хэрэв дээр дурдсан жишээн дээр бид авбал к= 1.140 (объектыг 12 сарын дотор тэнцүү хувьцаагаар худалдах), бизнес эрхлэгчийн харьцангуй ашиг 30% -иас 48% хүртэл нэмэгддэг.
1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн аргын хүрээнд бизнес эрхлэгчийн ашгийг газар олж авах, барилга байгууламж барих, худалдах (ашигтай ашиглалтад оруулах) шаардлагатай хөрөнгийг өөр байршуулах боломжийг үндэслэн үнэлж болно. объект.
2. Санал болгож буй загварыг ашиглахдаа бизнес эрхлэгчийн ашиг нь юуны түрүүнд барилгын үргэлжлэх хугацаа, өөр төслийн өгөөжийн хувь хэмжээ, талбайн өртөг, урьдчилгаа төлбөрийн харьцаа зэрэг үзүүлэлтүүдэд мэдрэмтгий болж хувирдаг. төслийн нийт өртөгт төлөх төлбөр.
3. Барилга угсралтын явцад өөр төслийн өгөөжийн түвшин өөрчлөгдөх нь бизнес эрхлэгчийн ашгийн түвшинд ихээхэн нөлөөлдөг (Хүснэгт 2-ыг үзнэ үү). Үүний зэрэгцээ зардлын цаг хугацааны жигд бус хуваарилалт нь энэ ашгийн хэмжээнд бага нөлөө үзүүлдэг (Хүснэгт 3-ыг үз).
4.Барилга угсралтын хугацааг урьдчилан таамаглахдаа та зохицуулалтын баримт бичигт найдах эсвэл ижил төстэй барилга байгууламж барих практикийг харгалзан үзэх боломжтой.
5. Хэрэв цаг хугацааны явцад зардлын өсөлт нь нарийн төвөгтэй цогцолборуудын хувьд шугаман бус байвал өөр төслийн өгөөжийн хувь хэмжээ цаг хугацааны явцад өөрчлөгддөг ба (эсвэл) баригдсан байгууламжийн борлуулалтын схемүүд нь нарийн төвөгтэй байвал үүнийг хийхийг зөвлөж байна. бизнес эрхлэгчийн ашгийг хүснэгт ашиглан тооцоолж олох.
1) Орчин үеийн практикт барилгын компаниуд ихэвчлэн хөрөнгө оруулагч, гүйцэтгэгч хоёрын чиг үүргийг хослуулж, хөрөнгө оруулалт хийсэн хөрөнгийн өгөөжийг ("гадаад" хөрөнгө оруулагчидтай харьцуулахад) мэдэгдэхүйц бууруулахаар тохиролцдог бөгөөд энэ нь тэдний оршин тогтнохыг хангах тулгамдсан асуудлыг шийдвэрлэх шаардлагатай байна. орчин үеийн эдийн засгийн нөхцөл байдал.
Уран зохиол
1. Тарасевич Е.И. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Санкт-Петербург: Санкт-Петербург улсын техникийн их сургуулийн хэвлэлийн газар, 1997 он.
2.СНиП 1.04.03-85. Аж ахуйн нэгж, барилга, байгууламжийн барилгын ажлын үргэлжлэх хугацаа, хоцрогдлын стандарт. М.: Стройиздат, 1986 он.
Зардлын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох схемийг эргэн санацгаая (Зураг 1).
Цагаан будаа. 1 Үнэлгээний өртгийн аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийг тооцоолох одоо байгаа схем. (зураг дээр үсгийн алдаа байна!!! "Тоон" "нэгж" - график файл шаардлагатай)
Бодит байдал дээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэхэд зардлын аргыг ашигласнаар "бизнес эрхлэгчийн ашиг" (хөрөнгө оруулагч) болон газрын үнэ цэнийг тооцоолоход гол бэрхшээл гарч ирдэг. Зардлын аргыг хэрэглэх үед олж авсан үр дүн нь зардлын эдгээр хоёр бүрэлдэхүүн хэсгийн зөв, үнэн зөв тооцоололоос ихээхэн хамаардаг.
Газрын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд түүний зах зээлийн үнийг хүлээн зөвшөөрөгдөх нарийвчлалтайгаар тодорхойлох боломжтой олон арга зүйн зөвлөмж, заалтуудыг боловсруулсан. Нөхцөл байдал нь "бизнес эрхлэгчийн ашиг" гэж нэрлэдэг коэффициентийн хувьд илүү төвөгтэй байдаг (нийтлэлийн гарчгийн зүүлт тайлбарыг үзнэ үү). Өнөөдрийг хүртэл үнэлгээчид өртөгт суурилсан үнэлгээний арга дахь "бизнес эрхлэгчийн ашиг" параметрийн утга, зорилго, түүний гадаад хүчин зүйлийн нөлөөллөөс хамаарах хамаарал, тооцооны аргууд, тухайлбал хууль тогтоомж байхгүй ( эсвэл үнэлгээчдийн олон нийтийн холбооноос баталсан) энэ параметрийн алгоритмын тооцоог тодорхойлох аргууд.
Энэ шалтгааны улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг өртгийн аргыг ашиглан тооцоолох үр дүн нь үр дүнгийн гажуудсан утгыг өгдөг бөгөөд үнэлэгчийн субъектив үзэл бодол, туршлагаас ихээхэн хамаардаг. Гэсэн хэдий ч, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийг аж ахуйн нэгжийн үндсэн хөрөнгө болгон их хэмжээгээр үнэлэх тохиолдолд зардлын аргыг ашиглах шаардлагатай байдаг. Энд, зардлаа тооцоолохдоо ихэнх тохиолдолд зөвхөн зардлын хандлагын аргыг ашиглах боломжтой байдаг, учир нь харьцуулах ба орлогын аргууд нь харьцуулах суурь байхгүй (харьцуулсан аргын аргыг ашиглах тохиолдолд) эсвэл харьцуулах арга байхгүйн улмаас ашиглах боломжгүй байдаг. зориулалтын онцлогоос шалтгаалан объектын ашигт ажиллагааг тодорхойлох чадвар (орлогын аргыг ашиглах үед). арга барил).
Зардлын арга дахь "бизнес эрхлэгчийн ашиг" параметрийн жинхэнэ утга, энэ коэффициентийг тооцоолох боломжит хувилбаруудыг ойлгохыг хичээцгээе.
Өнөөдөр "бизнес эрхлэгчийн ашиг" -ыг тооцоолох алгоритм, аргыг танилцуулах олон санал бодол, оролдлого байдаг. Тэд бүгд "бизнес эрхлэгчийн ашиг" (хөрөнгө оруулагч, хөгжүүлэгч) гэсэн ойлголтыг хөрөнгө оруулагчийн өөрийн хөрөнгөө оруулсан бүх эрсдлийг харгалзан хүлээн авахыг хүлээж буй шагнал гэж адилхан тайлбарладаг. Энэхүү тодорхойлолт нь хөрөнгө оруулалтын төслийг үнэлэхэд ашигладаг бизнес эрхлэгчийн ашгийн талаархи сонгодог ойлголттой илүү нийцэж байгааг анхаарна уу, төслийн үр ашгийн нэг үзүүлэлт нь бизнес эрхлэгч (хөрөнгө оруулагч, хөгжүүлэгч) -ийн ашиг юм.
Хөрөнгө оруулалтын бүтээн байгуулалтын төслүүдийг хэрэгжүүлэхдээ бизнес эрхлэгч (хөрөнгө оруулагч, хөгжүүлэгч) ашгийн тухай ойлголт ба "бизнес эрхлэгчийн ашиг" хоёрын үндсэн ялгааг харуулахыг хичээцгээе (FSO № 6 "Үнэлгээний төслийн дагуу" үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ”) өртөгт суурилсан үнэлгээний аргыг тооцоолохдоо хэрэглэнэ.
Үнэлгээний үйл ажиллагааны онолын гарал үүсэл рүү буцъя. Харрисон "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ" сурах бичигтээ үнэлгээний өртгийн хандлагад "бизнес эрхлэгчийн ашиг" параметрийг маш нарийн тодорхойлсон байдаг. Тэрээр энэ параметрийг "аж ахуйн нэгжийн ашиг" гэж шууд нэрлээгүй боловч эдгээр нь "аж ахуйн нэгжийн ашгийг тусгахын тулд шууд болон шууд бус зардалд нэмэх ёстой тодорхой дүн" гэж хэлсэн. Цаашилбал, бүрэн итгэлтэй биш, батлалгүйгээр тэрээр "энэ үзүүлэлт нь хөгжүүлэгчийн хүлээгдэж буй ердийн ашгийг илэрхийлэх ёстой" гэж энэ параметрийг тооцоолох ямар ч схем, аргыг иш таталгүйгээр бичжээ.
Тэрээр "бизнес эрхлэгчийн ашиг" гэдэг ойлголтыг "борлуулалтын үнийн зөрүү" гэж тодорхойлсноор "бизнес эрхлэгчийн ашиг" гэдэг ойлголтын эдийн засгийн утгад ойртсон.
ашигтай төслийг зохион байгуулах, хэрэгжүүлэхэд зах зээлд суурилсан урамшууллыг тусгасан хөрөнгө, түүнийг бий болгох, олж авах, шинэчлэх зардал."
Санкт-Петербургийн үнэлгээний сургуулийг үндэслэгч мөн бидний бодлоор зардлын аргад ашигласан параметрийн эдийн засгийн утгыг зөв тодорхойлж, “... бизнес эрхлэгчийн ашиг нь голчлон эрсдэлийн функц бөгөөд үүнээс хамаардаг. зах зээлийн тодорхой нөхцөл байдал, гэхдээ үүнтэй зэрэгцэн зардлын аргад ашигласан "бизнес эрхлэгчийн ашиг" -ыг "бизнес эрхлэгчийн урамшуулал хэлбэрээр авахаар хүлээж буй хэмжээг тусгасан зах зээлээс тогтоосон тоо" гэж тодорхойлдог. өөрийн хөрөнгийн ашиглалт, барилгын төсөлд хөрөнгө оруулалт хийсэн" Барилгын төсөл нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээтэй ямар ч холбоогүй болохыг анхаарна уу!
Ихэнх үнэлгээчид бизнес эрхлэгчийн ашгийг бүх зардал ба хүлээн авсан орлогын зөрүүгээр тооцох ёстой гэсэн дүгнэлтэд хүрдэг. Энэ хувилбарт "бизнес эрхлэгчийн ашиг" (PP) -ийг тооцоолох үндэс нь томъёо юм
RS би- эд хөрөнгийн бие даасан хэсгүүдийн зах зээлийн үнэ (хугацаагаар зарагдсан тохиолдолд);
SS би- барилгын болон борлуулалтын явцад гарсан бүх зардлын өртөг (хугацаагаар);
1-р бүс дэх бизнес эрхлэгчийн ашгийн харьцаа;
2-р бүс дэх бизнес эрхлэгчийн ашгийн харьцаа;
1-р бүс дэх дүн шинжилгээ хийсэн сегмент дэх үнийн 2-р бүстэй харьцуулсан харьцаа;
2-р бүстэй харьцуулахад 1-р бүсэд дүн шинжилгээ хийсэн сегмент дэх барилгын зардлын харьцаа;
1 ба 2-р бүсэд нэг объектын өртөгт газрын бүрэлдэхүүн хэсгийн оруулсан хувь нэмэр.
Бидний бодлоор энэ нь нэлээд логик бөгөөд "бизнес эрхлэгчийн ашиг" аргыг ойлгоход ойрхон бөгөөд өртөгт суурилсан аргаар үл хөдлөх хөрөнгийг тооцоолох бүрэн ажиллагаатай боловч маш их хөдөлмөр шаардсан механизмыг өгдөг.
Дээрх аргуудын дүн шинжилгээнд үндэслэн бизнес эрхлэгчийн ашиг гэсэн ойлголтын утга нь сонгодог тодорхойлолтоор бүх зохиогчдын хувьд ижил байх нь ойлгомжтой боловч "бизнес эрхлэгчийн ашиг" гэж нэрлэгддэг параметрийн талаархи ойлголт байхгүй байна. зардалд суурилсан үнэлгээний аргын тооцооны схем. Нөхөн үржихүйн зардал, газрын үнийг зах зээлийн үнэд хүргэх нэмэлт параметр байх ёстой гэдгийг хүн бүр ойлгодог. Гэхдээ үүнийг яаж олох вэ, энэ нь юунаас шалтгаалах ёстой, юуг зөв нэрлэх ёстой вэ? Эдгээр асуудал нь үнэлгээчдийн дунд эргэлзээ, саналын зөрүүг бий болгодог.
Сибирийн NP JV-ийн Шинжээчдийн зөвлөлийн орлогч дарга "Үнэлгээчний үнэлгээчний RU" портал дээр энэ сэдвээр үнэхээр гайхалтай нийтлэл нийтлэв. Үнэлгээний үйл ажиллагааны практикт "бизнес эрхлэгчийн ашиг" гэсэн ойлголт бий болсон талаар нарийвчилсан түүхэн тоймыг бичсэн бөгөөд үнэлгээтэй холбоотой бүх үнэлгээчид, хууль тогтоох байгууллагуудад "" гэсэн коэффициентийг ашиглах эдийн засгийн утгын талаар бодохыг уриалж байна. бизнес эрхлэгчийн ашиг” үнэлгээний өртгийн аргад. Зохиогч "бизнес эрхлэгчийн ашгийг зардалд оруулах нь үндэслэлтэй байх ёстой" гэж маргадаг.
Москва, Москва мужид хөрөнгө оруулалтын төслүүдийг барьж байгуулах, хэрэгжүүлэх чиглэлээр хийсэн ажлын туршлага нь зардлын аргыг тооцоолохдоо үл хөдлөх хөрөнгийн орлуулалт, зах зээлийн үнэ цэнийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг илүү нарийвчлан авч үзэх, бодит үр дүнг тодорхойлох боломжийг бидэнд олгосон. Зардлын аргад "бизнес эрхлэгчийн ашиг" гэж нэрлэдэг параметрийн эдийн засгийн утга, үнэ цэнэ.
Хүснэгтэнд Хүснэгт 1-д гудамжинд Москва хотод олон үйлдэлт орон сууцны цогцолбор барих одоогийн төслийн өртгийн хэсгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг харуулав. Говорова. Өгөгдсөн бүх өгөгдлийг одоо байгаа гэрээ, зураг төсөл, барилга угсралтын ажил, зөвшөөрөл, хотын хувь хэмжээнээс хассан үнэ (эсвэл хотын хувь хэмжээнээс хасагдсан дэд бүтцийн бүтээн байгуулалтын зардал) -аас авсан болно. Практикт энэ нь томсгосон тооцоог гаргах замаар тоон аргыг ашиглан орлуулах өртгийг тооцоолох явдал юм. Дүрмээр бол ийм тооцоог эхний, хөрөнгө оруулалтын өмнөх үе шатанд хийж, хөрөнгө оруулагчид төслийн эдийн засгийг харж, үндсэн параметрүүдийн дагуу хөрөнгө оруулалтын сонирхлын үүднээс үнэлэх боломжийг олгодог санхүүгийн загварыг гаргадаг. эргэн төлөгдөх хугацаа, өгөөжийн дотоод түвшин ( IRR), орлогын өнөөгийн цэвэр үнэ цэнэ ( NPV), шаардлагатай хөрөнгө оруулалтын сангийн хэмжээ, тэдгээрийн ашигт ажиллагаа, зээлсэн хөрөнгийн хэмжээ, төслийн хөрөнгө оруулалтын зардал гэх мэт.
Санхүүгийн загвар нь төслийн зардал, орлогын хэсгүүдийг агуулдаг. Үүний үр дүнд мөнгөн гүйлгээ хэлбэрээр төслийн бүх орлого, зардлын нийлбэр болох зөрүү үүсдэг. Төслийн орлого ба зардлын хоорондох зөрүү нь мөнгөний урсгалыг бүрдүүлдэг бөгөөд энэ нь хөрөнгийн дутагдал эсвэл илүүдэл, нэмэлт хөрөнгө оруулалт шаардлагатай байгааг харуулж байна. Хугацааны хүчин зүйл болон хямдралын арга техникийг харгалзан энэхүү мөнгөн гүйлгээг хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээ болгон хувиргадаг; Дараа нь хөрөнгө оруулагчийн сонирхлыг татсан, төслийн онцлог шинж чанарыг агуулсан бүх үзүүлэлтүүдийг тодорхойлно хөрөнгө оруулагчдын ашиг.
Практикт хөрөнгө оруулагч нь өөрийн оруулсан хөрөнгийн ашиг болон төсөлд зарцуулсан бүх хөрөнгийн өртөгтэй холбоотой ашгийг хоёуланг нь сонирхож байна.
Өртөг дээр суурилсан үнэлгээний аргад орлуулах зардлын бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг ойлгохын тулд гудамжинд орон сууцны цогцолбор барих төслийн өртгийн хэсгийн бүтцэд дүн шинжилгээ хийх болно. Говорова (Хүснэгт 1).
Хүснэгт 1.Гудамжинд хөрөнгө оруулалтын төслийн зардлын бүтэц. Говорова 2007 оны 11-р сарын 22-ны байдлаар.
(1 куб = 36 рубль.)
Зардлын бүтэц | Ажлын цар хүрээ | |
Төслийн хөрөнгө оруулалтын өмнөх үе шатны ажил | ||
Гуравдагч этгээдийн анхны өгөгдөл, холболтын нөхцөл, техникийн нөхцөл, эдийн засгийн тооцоо, урьдчилсан мэдээ, бизнес төлөвлөгөө, холбогдох үйлчилгээг цуглуулах | ||
Гэрээний баримт бичгийг бэлтгэх, гэрээ байгуулах. Төлөвлөлтийн диаграммыг боловсруулах, төслийн инженерийн дэмжлэг | ||
Төслийн зохицуулалтын хүрээ бүхэлдээ | ||
Москвагийн засгийн газрын үндсэн тушаалын асуудал | ||
Москвагийн засгийн газрын эцсийн тушаалыг бэлтгэх, батлах, гаргах ажлыг зохион байгуулах | ||
Хөрөнгө оруулалтын гэрээ боловсруулах, батлах, гаргах, бүртгэх | ||
Хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр одоо байгаа нийгэм, инженерийн болон тээврийн дэд бүтцэд зориулж хотод олгох мөнгөн нөхөн олговор | ||
Захиалгын гэрчилгээнд гарын үсэг зурах, газар түрээслэх гэрээ байгуулах | ||
Газар түрээслэх гэрээний дагуу төлбөр | ||
Төслийг бүхэлд нь төлөвлөх урьдчилсан ажил | ||
Барилгын талбайн геологийн үндэслэлийг олж авах | ||
орон сууцны цогцолборыг байрлуулах хот төлөвлөлтийн ТЭЗҮ боловсруулах | ||
Москвагийн Архитектурын хорооны зохицуулах комиссоор батлуулахаар баримт бичгийг бэлтгэх | ||
Москвагийн Архитектурын хорооны Олон нийтийн зөвлөлөөр батлуулахаар баримт бичгийг бэлтгэх | ||
Москва хотын байгаль орчны хороо, байгаль орчны үнэлгээтэй хот төлөвлөлтийн үндэслэл, архитектур, барилгын шийдлүүдийг дахин зохицуулах. | ||
Архитектур, барилгын судалгааг хөгжүүлэх | ||
Москва хотын Байгаль орчныг хамгаалах хорооны санал, байгаль орчны үнэлгээнд үндэслэн хот төлөвлөлтийн ТЭЗҮ, архитектур, барилгын шийдлийг боловсруулж дуусгах | ||
Инженерийн сүлжээнд холбогдох техникийн нөхцөлийг олж авах | ||
Зөвшөөрөгдсөн хэрэглээний гэрчилгээ (ARI эсвэл IRD) бэлтгэх | ||
Төслийн инженерийн дэмжлэг | ||
Хотын хувь төлөө. Цахилгаан дамжуулах агаарын шугам дамжуулах газар доорх коллекторын барилгын хэсэг (цахилгаан дамжуулах агаарын шугам) | ||
Цахилгаан дамжуулах агаарын шугамыг газар доорх коллектор болгон хувиргах ТЭЗҮ боловсруулах | ||
Mosgorekspertiza-д ТЭЗҮ-ийн шалгалт хийж байна | ||
Барилга барих ордер авах. 4 | ||
Барилгын ажлын баримт бичгийг боловсруулах. 4 | ||
Барилга угсралтын ажил (БСМ) болон барилгыг ашиглалтад оруулах. 4 | ||
Газар дээр нь инженерийн дэд бүтцийн бүтээн байгуулалт bldg. 4 | ||
Барилгын хүргэлт Улсын комиссын захиалгаар 4 | ||
Газар доорх зогсоолтой, барьсан байртай 23 давхар гурван орон сууцны барилга (1-3-р байр, нэгдүгээр ээлж) | ||
Зураг төсөл, тооцооны баримт бичгийг боловсруулах ("Төсөл" үе шат) | ||
Барилгын дизайны шийдлийн шалгалтыг хийх. 13 | ||
Барилга барих ордер авах. 13 | ||
Барилгын ажлын баримт бичгийг боловсруулах. 1 - 3, үүнд тэг мөчлөгийн үе шатууд орно | ||
Барилга угсралтын ажил (CEM) болон ашиглалтад оруулах | ||
Газар дээр нь инженерийн дэд бүтцийг барьж байгуулах | ||
Барилгын хүргэлт Улсын комиссын захиалгаар 1 – 3 | ||
Хотын хувь төлөө. Бага сургуулийн блок (BNK) ба сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллага (DDU) | ||
Бага сургуулийн 75 байрын өргөтгөлийн барилгын зураг төсөл, барилгын ажил. Ашиглалтанд оруулах | ||
Сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллагын зураг төсөл, барилгын ажил | ||
Бусад ажил, үйлчилгээ | ||
Байгууламжийг хотын цахилгааны сүлжээнд технологийн холболт | ||
Нэмэлт ажил (газар хана, фасад гэх мэт) | ||
Хэрэглэгчийн чиг үүрэг, техникийн хяналтыг гүйцэтгэх | ||
Барилгын даатгал (стандартын дагуу) | ||
Байгууламжийн хамгаалалт (стандартын дагуу) | ||
Захиргааны зардал. IGASN, OATI, галын хяналтын үйлчилгээ | ||
Гэнэтийн зардал |
Хувийн асуудлаа хэн түрүүлж авдаггүй
ерөнхий шийдвэрүүд, энэ нь алхам бүрт зайлшгүй байх болно
эдгээр нийтлэг зүйлд ухамсаргүйгээр "бүдрэх"
асуултууд... мөн бодлогоо эргэлзэхэд хүргэнэ
болон шударга бус байдал.
ЛЕНИН (Ульянов) Владимир Ильич
2008 оны 11-р сард тэмдэглэсэн Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онол, практикийг хөгжүүлэхэд одоо байгаа ололт амжилтыг үл харгалзан. Олон улсын 1-р конгрессын хувьд энэ чиглэлээр дэлхийн чиг хандлага, практикийн хэрэгцээ шаардлагаас ноцтой хоцрогдол байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Харамсалтай нь бид үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн стандартыг хараахан батлаагүй байна. Энэхүү стандартгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчдийг дадлагажуулах, ялангуяа шинжээчийн дүгнэлт гаргах үе шатанд олон тооны асуудал үүсдэг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн (үл хөдлөх хөрөнгийн) үнэ цэнийг үнэлэх онол, практикт тулгарч буй бүх асуудлуудаас энэ нийтлэлд бид IMHO-ийн хамгийн тулгамдсан асуудал болох зардлын аргыг ашиглан үнэлгээ хийхдээ бизнес эрхлэгчийн ашгийг (PP) тодорхойлох талаар авч үзэх болно. . Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланд практик шалгалт хийх нь энэ асуудал хамгийн их хүндрэл учруулж байгааг харуулж байна. Хариуд нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний салбарын бараг бүх тэргүүлэх эрдэмтэн, мэргэжилтнүүд PP-ийг тооцоолох журмын онолын үндэслэлийн талаар санал бодлоо илэрхийлсэн боловч үнэлгээний стандартад оруулах нэгдсэн байр суурийг хараахан боловсруулаагүй байна. Одоогийн байдлаар PP-ийн талаархи хэлэлцүүлэг цахим хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр (үнлэгч..) үргэлжилж байгаа бөгөөд PP-ийг тооцоолох аргын талаархи санал бүхий олон шинэ нийтлэл гарч ирэв.
Би PP-ийн талаар санал бодлоо илэрхийлэх болно, энэ нь магадгүй өмнө нь илэрхийлсэн ихэнхээс ялгаатай байх болно. Би энэ сэдвийг нийтлэлдээ /1,2/ хөндсөн бөгөөд энэ нь өнөөдөр PP-ийг үнэлэх давамгайлсан чиг хандлагыг эргэн харах шаардлагатай байгааг харуулсан боловч практикт ашиглах тодорхой санал гаргаагүй байна.
Тиймээс практик зөвлөмж рүү шилжихийн тулд өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаархи бараг бүх зохицуулалтын баримт бичиг (Холбооны өмчийн удирдлагын агентлаг, төрийн корпорацийн арга зүйн зөвлөмж, FSO-6 стандартын төсөл гэх мэт) яагаад байгааг ойлгох шаардлагатай. түүнчлэн сургалтын гарын авлагад тавигдах шаардлагыг багтаасан болно заавал байх ёстойзардлын аргад PP-ийг харгалзан үздэг бол MCO, Америк, Герман, Английн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргуудад ийм шаардлага байдаггүй. Нэг бол бид энд үнэхээр "бусдаас түрүүлж" байгаа юм уу, эсвэл бид ямар нэг зүйлийг буруу ойлгож, эргэлзсэн байж магадгүй юм. Үүнийг хийхийн тулд богино хэмжээний түүхэн аялал хийж, эдгээр шаардлага хаанаас ирснийг олж мэдэх шаардлагатай.
Миний бодлоор эдгээр шаардлагууд нь гурван нэр хүндтэй профессор Грибовский С.В., Озеров Е.С. тэргүүтэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хамгийн хүчирхэг сургууль байгуулагдсан Невагийн эрэг дээрээс бидэнд ирсэн юм. болон Тарасевич Е.И. Дадлагажигч үнэлгээчдийн мэддэг гэдэгт итгэлтэй байгаа олон тооны бүтээлдээ тэд PP-ийн тодорхойлолтыг өгсөн:
- Тарасевич Е.И.: " Бизнес эрхлэгчийн ашиггэж зах зээлээс тогтоосон тоо хэмжээ юм бизнес эрхлэгчурамшуулал авна гэж найдаж байна өөрийн хөрөнгийн ашиглалтбарилгын төсөлд хөрөнгө оруулалт хийсэн. Бизнес эрхлэгчийн ашиггол төлөв эрсдэлийн функц бөгөөд зах зээлийн тодорхой нөхцөл байдлаас хамаарна” /3/.
- Озеров Е.С. Бизнес эрхлэгчийн ашиг- “нийт ашиг хөгжүүлэгч ба зээлдүүлэгч"/4, х.261/
- Грибовский С.В. "Бизнес эрхлэгчийн ашиг -хөрөнгийн борлуулалтын үнэ болон түүнийг бий болгох, олж авах, шинэчлэх зардлын зөрүү. Ашигтай төсөл зохион байгуулах, хэрэгжүүлэхэд зах зээлд суурилсан урамшууллыг тусгасан болно" /5/
« Бизнес эрхлэгчийн ашигзардлын аргад барилгын зах зээлийн үнэ цэнийг төлөөлж буй хэсэг гэж тодорхойлох ёстой бизнес эрхлэгч (хөрөнгө оруулагч)үл хөдлөх хөрөнгө бий болгохын тулд өөрийн хөрөнгө (хөрөнгө оруулалт) ашиглах эрсдэл. Ерөнхийдөө бизнес эрхлэгчийн ашиггэж тодорхойлсон байх ёстой бизнес эрхлэгчийн ашигласан хөрөнгийн хүүашиг олох" /6/
Дээрх ишлэлээс харахад нэг сургуулийн хүрээнд ч гэсэн эргэлтэд оруулсан "бизнес эрхлэгчийн ашиг" гэсэн шинэ ойлголтыг тодорхойлоход нэгдмэл байдал байдаггүй бөгөөд энэ нь PP-ийг үнэлэх янз бүрийн аргуудыг бий болгоход хүргэдэг. Хамгийн гол нь эдгээр тодорхойлолтуудаас харахад бид ямар төрлийн бизнес эрхлэгчийн тухай ярьж байгаа нь тодорхойгүй байна - хөгжүүлэгч, хөрөнгө оруулагч, зээлдүүлэгч, капиталыг төлөөлж буй бизнес эрхлэгч эсвэл өөр хэн нэгэн.
Үүнтэй холбогдуулан Санкт-Петербургийн сургуулийн хамгийн нэр хүндтэй төлөөлөгч, профессор С.В.Грибовскийн мэдэгдэлд анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй. " Төсөлд ашиг олох сонирхолтой олон хүн байж болохыг анхаарна уу. Энэ нь зөвхөн хөрөнгө оруулагч эсвэл бүтээн байгуулагч төдийгүй ерөнхий гүйцэтгэгч, зүгээр л гүйцэтгэгч, тоног төхөөрөмж, барилгын материал нийлүүлэгч гэх мэт. Тэд бүгд өөрсдийн хөрөнгө (материаллаг эсвэл оюуны) ашиг олохын тулд өөрийн гэсэн шаардлага тавьдаг бизнес эрхлэгчид юм. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв та бизнес эрхлэгчийн ашгийг зөв тооцоолохыг хүсвэл, Ашигтай хөрөнгө бий болгох үйл явцад хэдэн бизнес эрхлэгч оролцож, тус бүр нь ямар хөрөнгөтэй болохыг олж мэдээрэй. x" /6/.
Санкт-Петербургийн үнэлгээний сургуулийн бүтээлүүдийг илүү нарийвчлан судлах нь надад "аж ахуйн ашиг" гэсэн ойлголтын гарал үүслийн талаар өөрийн гэсэн үзэл бодлыг бий болгох боломжийг олгосон.
Профессор Е.С.Озеровын санал болгосон үндэслэлээр газар хөгжүүлэх эрхийн үнэ цэнийг үнэлэх зорилгоор тэнд боловсруулсан хялбаршуулсан загваруудыг ашиглахад PP шаардлагатай болсон юм шиг санагдаж байна. “үнэлгээний онолын аксиом” /4/.
Эдгээр загваруудын (техникийн) үндэс нь зардал, орлогын хандлагын хүрээнд олж авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн тэгш байдлын таамаглал байв. Энэ бол Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хэрэгждэггүй хамгийн тохиромжтой зах зээлийн загвар дээр үндэслэсэн нэлээд бүдүүлэг таамаглал юм. Гэсэн хэдий ч судлаач ийм таамаглал дэвшүүлэх эрхтэй, ялангуяа энэ нь практик ач холбогдолтой үнэлгээний асуудлуудыг шийдвэрлэх, анхны ойролцоо дүгнэлтэд хүргэдэг.
Тиймээс, энэ асуудлыг дэвшүүлсэн таамаглалын хүрээнд зөв шийдвэрлэхийн тулд ирээдүйн төслийг хэрэгжүүлэгч үнэлэгдсэн газар, түүний ашгийг өдөөх бүх цаг хугацааны зардлыг харгалзан үзэх шаардлагатай. төслийг хэрэгжүүлэх. Өөрөөр хэлбэл, энэ тохиолдолд бизнес эрхлэгчийн ашгийг, өөрөөр хэлбэл хөгжүүлэгчийг төслийн зардалд оруулах нь туйлын үндэслэлтэй бөгөөд эсэргүүцэл үүсгэдэггүй. Энэ нь бизнес эрхлэх тусгай хэлбэр тул зөвхөн хөгжүүлэгчийн ашгийг тодорхойлох аргуудтай холбоотой эсэргүүцэл гарч болно.
Хөгжүүлэгч нь түүний нийтлэлд /1/ болон одоо хэвлэгдсэн ном /7/-д илүү дэлгэрэнгүй дурьдсанчлан, дүрмээр бол хөгжлийн үйл явцыг удирдаж, төсөлд хөрөнгө оруулалт хийдэггүй мэргэжлийн хүн юм. Хэрэв ийм хөрөнгө оруулалт байгаа бол тэдгээр нь ач холбогдолгүй юм. Тэрээр өөрийн хөдөлмөр, мэдлэг, ур чадвар, тогтсон харилцаа холбоогоо төсөлд, өөрөөр хэлбэл биет бус хөрөнгөд зарцуулдаг. Түүний ашиг нь эрсдэлээс хамаарна. Хэрэв тэр барилгын ажлыг захиалагчаас баталгаатай төлбөртэйгээр зохион байгуулдаг бол энэ нь нэг зүйл боловч бүтээгчийн татсан хөрөнгө оруулалтыг ашиглан бүтээн байгуулалт хийх үед огт өөр эрсдэлүүд байдаг. Орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэхдээ хөгжүүлэгчийн ашиг олох хялбаршуулсан схемийн механизмыг 1-р зурагт үзүүлэв.
Зураг 1 Хөгжүүлэгчийн ашгийг бий болгох хялбаршуулсан схем
Гэсэн хэдий ч, хялбаршуулсан "Санкт-Петербург" загварт энэ ашиг биш, харин төслийг хэрэгжүүлэх нийлмэл зардал дээр нэмсэн бүтээн байгуулалтын төслийн ашгийг эрэлхийлдэг. Үүний зэрэгцээ зохиогчид капиталжуулсан эсвэл боломжийн зардлын загвар дээр үндэслэн энэхүү ашгийг тодорхойлох өөрийн арга барилыг боловсруулж чадсан (жишээлбэл, Е.С. Озеровын алдартай загвар).
Ийм загварууд нь мэдээжийн хэрэг оршин тогтнох эрхтэй бөгөөд үүнээс гадна тэд заримдаа эхлээд харахад шийдэж чадахгүй байгаа асуудлыг шийдвэрлэх боломжийг олгодог. Жишээлбэл, зах зээлийн мэдээллийн хязгаарлагдмал нөхцөлд зах зээлийн түрээсийн үнэ, газрын түрээсийн эрхийн өртөг гэх мэтийг тодорхойлох параметрүүдийг сонгох аргыг ашиглан. Гэсэн хэдий ч тэдгээрийн нарийвчлал нь хоёр ба түүнээс дээш хандлагын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн тэгш байдлын талаархи анхны таамаглал нь тийм ч бодитой бус байсантай холбоотой гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.
Гэсэн хэдий ч энэ нийтлэл нь эдгээр загваруудын (техникийн) тухай биш, харин үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэхдээ эдгээр загварт (техник) ашигласан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргууд ашиглагдаж эхэлсэн тухай юм. зардал багатай арга. Үнэлгээний онолын хөгжлийн орчин үеийн чиг хандлагыг харгалзан үзээд үүнийг илүү нарийвчлан авч үзэх шаардлагатай.
Хэрэв бид Оросын орчин үеийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онол, практикт үндэслэсэн анхдагч эх сурвалжуудад хандвал, энэ нь мэдээжийн хэрэг Фридман Д., Ордвей Н /8/, Харрисон Г /9/ юм. зардлын аргад PP-ийг харгалзан үзэх шаардлага байхгүй. Гагцхүү Харрисон Ж.-д маш болгоомжтой хэллэг байдаг. Олон үнэлгээчид итгэдэг шууд болон шууд бус зардалд зарим дүнг нэмж тусгах ёстой бизнесийн ашиг "(х.128). Гэсэн хэдий ч энд тооцооллын жишээнээс харахад бид тооцоонд тусгагдсан гүйцэтгэгчдийн ашгийн тухай ярьж байгаа бололтой.
Мэдээжийн хэрэг, америкчууд бидний хувьд зарлиг биш, маш их цаг хугацаа өнгөрсөн гэж хэлж болно. Харин дараа нь МСБ-д хандъя: " Боломжтой үед , бизнесийн орлогыг харгалзан үздэг, i.e. хөгжүүлэгчийн орлого, алдагдлыг барилгын зардалд нэмнэ” (MR1 “Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ” МСБ 2005). МХБ-д PP дээр өөр зүйл байхгүй. Өөрөөр хэлбэл, зардлын аргад PP-ийг заавал нягтлан бодох бүртгэлийн хатуу шаардлага байхгүй, харин эсрэгээр үнэлэгч нь зардлын аргад PP-ийг нягтлан бодох боломжийг нотлох ёстой.
Бид яах вэ? FSO-6 "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үнэлгээ" төсөлд дараахь зүйлийг тусгасан болно.
“Үнэлгээний объектын зах зээлийн үнэ өртгийн аргаар тодорхойлогддог нь газар эзэмших эрх, сайжруулах өмчлөх эрхийн нийт үнэд нийцдэг. Зах зээлийн үнэ цэнийг ихэвчлэн дараах дарааллаар тооцдог.
- газар эзэмших эрхийн зах зээлийн үнэ цэнийн үнэлгээ;
- сайжруулалтыг дахин үйлдвэрлэх, солиход шаардагдах зардлыг тооцоолох;
- зэрэг бизнес эрхлэгчийн ашиг ;
- элэгдэл, хуучирсан байдлын үнэлгээ;
- объектын зах зээлийн үнэ цэнийг нөхөн сэргээх, нөхөн сэргээхэд шаардагдах элэгдлийн хэмжээ, хуучирсан зардлын хэмжээгээр бууруулсан сайжруулалтын зардлын нийлбэрээр тооцох; болон бизнес эрхлэгчийн ашиг ».
Бүр өмнө нь Холбооны өмчийн удирдлагын агентлагийн ажилтнууд зардлын аргыг хэрэглэхдээ PP-ийн заавал нягтлан бодох бүртгэлийг нэвтрүүлсэн. Хөрөнгө оруулалтын нөхцлөөр эдийн засгийн эргэлтэд оролцдог холбооны өмчит үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх FAUFI-ийн ажлын даалгаварт дараахь зүйлийг тусгасан болно: "Объектыг үнэлэхдээ. тооцох ёстой бизнес эрхлэгч (хөгжүүлэгч) -ийн ашиг ), шаардлагатай орлого гэж тодорхойлсон эрсдэл, хэрэгжүүлэх хугацааг харгалзан хөрөнгө оруулалтын төсөлд оруулсан хөрөнгийн хувьд.”
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаархи орчин үеийн сурах бичиг, сургалтын хэрэглэгдэхүүнд бид ижил зүйлийг харах болно. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг өртгийн аргаар үнэлэхдээ PP-ийг харгалзан үзэх үүрэг нь бусад төрлийн өмчөөс ялгаатай нь манай улсад бараг стандарт болсон. Яагаад ийм зүйл болсон бэ, энэ баримтыг үнэлгээний практикт хэрхэн тусгасан бэ?
Практик үнэлгээний асуудлыг шийдвэрлэхдээ бид асуудлын эдийн засгийн агуулгад хэтэрхий бага анхаарал хандуулж, хууль эрх зүйн үндэслэл эсвэл техникийн талыг нь авч үздэгтэй холбоотой юм шиг санагдаж байна.
Шийдэж буй асуудлын эдийн засгийн мөн чанарт хууль эрх зүйн асуудал давамгайлж байгаа эхний тохиолдолд юу болдог талаар би сүүлийн нийтлэлдээ /9/ бичсэн. Асуултыг ингэж томъёолсноор асуудал шийдэгдэхгүй байгаа нь Сочигийн олимпийн зориулалтаар хураагдсан эд хөрөнгийг үнэлэх нөхцөл байдлаас харагдаж байна. Дашрамд дурдахад, "Олимпстрой" компаниудын групп үүнийг эцэст нь ойлгож, үнэлгээ хийх арга зүйн зөвлөмж боловсруулахад хөрөнгө хуваарилахаар шийджээ. Түүгээр ч барахгүй энэ ажлыг миний мэдээллээр NP SRO ARMO компанид шилжүүлсэн бөгөөд мэргэжилтнүүд нь энэ ажилд эхнээсээ идэвхтэй оролцож байна. Тэд энэ хүнд хэцүү асуудлыг шийдэж, өнөөгийн шатанд үнэлгээний онолын хөгжилд өөрсдийн хувь нэмрээ оруулна гэдэгт найдаж байна. Мөн энэ ажлын үр дүн, тухайлбал, үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэсний улмаас учирсан хохирлын хэмжээг тогтоох арга зүйн зөвлөмж, эрх чөлөөний хураамжийг тэсэн ядан хүлээж байна.
Манай тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд өртгийн аргын эдийн засгийн агуулгыг зохих ёсоор судалж үзээгүй боловч PP-ийг тооцоолох техникийн тал руу шууд шилжсэн гэж бодож байна.
- Бүх зохицуулалтын баримт бичгүүдээс (Холбооны өмчийн удирдлагын агентлаг, Оросын төмөр зам, DIGM болон бусад байгууллагуудын арга зүйн зөвлөмжүүд), ялангуяа FSO-6 "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үнэлгээ" стандартын төслөөс хасах шаардлагатай. зардлын аргад бизнес эрхлэгчийн ашгийг тодорхойлох зайлшгүй шаардлагатай.
- Үүний оронд эдгээр зохицуулалтын баримт бичигт бизнес эрхлэгчийн ашгийг зардалд оруулах нь үндэслэлтэй байх ёстой гэсэн заалт оруулах шаардлагатай байна.
- Үл хөдлөх хөрөнгийг өртөгт суурилсан аргыг ашиглан үнэлэхдээ бизнес эрхлэгчийн ашгийн оронд хөрөнгө оруулалт, барилгын төслийг удирдах зардлыг оруулах шаардлагатай. Эдгээр зардлыг зах зээлийн мэдээлэлд (тооцоо, судалгаа, тооцоолол) үндэслэн зөвтгөх ёстой.
- Хөрөнгө босгох зардлыг зардлын нэг хэсэг болгон авч үзэж болох боловч энэ байр суурийг бас зөвтгөх ёстой.
Ашигласан эх сурвалжуудын жагсаалт
- Коростелев С.П.
- Коростелев С.П.
- Тарасевич Е.И. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Санкт-Петербург: Санкт-Петербург Улсын Техникийн Их Сургууль, 1997 он
- Озеров Е.С. Эдийн засгийн шинжилгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Санкт-Петербург: "ОУСС" хэвлэлийн газар, 2007 он
- Грибовский С.В. Ашигтай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. - Санкт-Петербург: Петр, 2001
- Грибовский С.В. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Заавар. - М.: Маросейка, 2009 - 432 х.
- Коростелев С.П. Хөгжил, үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн зорилгоор үнэлгээний онол, практик. -М.: Маросейка, 2009 - 416 х.
- Friedman D., Ordway N. Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн шинжилгээ, үнэлгээ. Пер. англи хэлнээс, - М.: "Дело LTD", 1995. - 480 х.
- Harrison G. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Заавар. Пер. англи хэлнээс - М .: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 х.
- Коростелев С.П.
- Коростелев С.П.
- Микерин Г.И., Козлова О.И. Корпорацийн үнэ цэнэ: үнэлгээ ба менежмент (үндсэн ойлголтуудын хэлэлцүүлгийн тухай) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
- Артеменков А.И., Михайлетс В.В. Үнэлгээний онол дахь неоклассик ба постнеоклассикийн хэтийн төлөв. http://ssrn.com/author=806294
“Аксиом - (Грекийн axíoma - хүндтэй, хүлээн зөвшөөрөгдсөн байр суурь, axióo - Би зохистой гэж үздэг) нь энэ онолыг дедуктив байгуулах явцад гарсан зарим өгөгдсөн онолын байр суурь юм. үүнд нотлогдоогүй байна, А эх хувь гэж хүлээн зөвшөөрсөн, энэ онолын бусад саналуудын нотолгооны үндэс суурь юм. Ихэвчлэн А.-ийн хувьд авч үзэж буй онолын тодорхой үнэн буюу энэ онолын хүрээнд үнэн гэж үзэж болох ийм саналыг сонгодог.” TSB
Ph.D. Яскевич Е.Е.Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг барих явцад хөрөнгө оруулалт хийх, үнэлгээ хийх явцад хамгийн их бэрхшээлтэй тулгардаг зүйл бол бизнес эрхлэгчийн ашгийн хэмжээг тодорхойлох (үл хөдлөх хөрөнгийн объектын барилгын өртгийг тодорхойлоход), гадаад элэгдэл, элэгдэл (нийт элэгдлийг тодорхойлоход) юм. объект).
Тэдгээрийн тодорхойлолтод зориулагдсан олон тооны бүтээлийг үл харгалзан эдгээр ойлголтууд, тэдгээрийн үнэ цэнийн хүрээний талаар хангалттай тодорхой мэдээлэл алга байна. Тэднийг ойлгож, тэдгээрийн оршин тогтнох хүрээ, хил хязгаарыг тодорхойлохыг хичээцгээе.
1. АЖИЛ ЭРХЛЭГЧИЙН АШИГИЙН ОЙЛГОЛТ, БАРИЛГЫН ҮЙЛЧИЛГЭЭНИЙ ҮЕИЙН ҮЕД ҮЗҮҮЛЭХ ҮЗҮҮЛЭЛТ, ХӨРӨНГӨ (дараа нь худалдах)
Бид бизнес эрхлэгчийн ашгийг барилгачин, захиалагч, хөгжүүлэгч, бизнес эрхлэгч, хөрөнгө оруулагч гэх мэт ойлголтуудтай холбодог.
Барилгын үйл явцыг ерөнхийд нь зохион байгуулахын тулд дараахь зүйлийг хийх шаардлагатай.
- газар худалдаж авах (Москвад түрээслэх) байршил, боломжийг тодорхойлох;
- хөрөнгө оруулалтын төсөл боловсруулах (лавлахын тулд: хөрөнгө оруулалтын төслийг боловсруулах зөвлөх үйлчилгээ нь өөрийн гэсэн ашигтай байдаг);
- хамгийн сайн сонголтыг сонгох;
- өөрийн мөнгөө ашиглах, зээл авах, эсвэл "хувьцаа" хөрөнгө оруулагчдыг татах (санхүүжилтийн шугамыг тодорхойлох);
- газар өмчлөх, түрээслэх (барилга угсралтын явцад орон зайг хөгжүүлэх, чөлөөлөх зөвшөөрөгдсөн хувилбаруудыг тодорхойлох), бүхээгийн байршил, материалын агуулахын хувьд барилгын ажилд шаардагдах нэмэлт туслах орон зайг тодорхойлж, түрээслэх; механизмын ажиллагаа;
- Архитектурын хялбар байдал, одоо байгаа инженерийн шугам сүлжээнд холбогдох боломж, хөрсний онцлогийг харгалзан барилгын бие даасан төслийг захиалах эсвэл стандарт төслийг тухайн газартай холбох (лавлагааны хувьд: дизайнерууд өөрсдийн ашиг орлоготой, аль тендерийг зохион байгуулахыг багасгах);
- батлах журмаар явах (лавлагааны хувьд: Санкт-Петербургт албан тушаалтнууд 170 батлах гарын үсэг шаарддаг, Москвад - 248);
- ерөнхий гүйцэтгэгч - барилгачин олох, ихэвчлэн хамгийн бага (эсвэл хамгийн оновчтой) тооцоолсон барилгын өртөг (өөрөөр хэлбэл, хөгжүүлэгчийн хувьд хамгийн бага ашиг) бүхий ерөнхий гүйцэтгэгчийг тодорхойлох тендерийг зохион байгуулдаг;
- тооцоо, хуваарь, санхүүжилтийн хуваарийг ерөнхий гүйцэтгэгчтэй тохиролцох;
- баригдаж буй цогцолборын захиргааг бий болгох;
- эцэст нь барьж эхэлнэ.
Барилга угсралтын явцад шаардлагатай бол барилгын ажил дууссаны дараа үл хөдлөх хөрөнгийн талбайг худалдах үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүдийн үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ байгуулдаг (риэлторууд өөрсдийн ашиг орлоготой байдаг).
Ихэнх бүтээлүүдэд дараахь тодорхойлолтыг олдог.
ХӨГЖҮҮЛЭГЧ - газрын өмчлөгч (ашиглагч, өмчлөгч) нь зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын хүрээнд тухайн газрыг бий болгосон үл хөдлөх хөрөнгийн объект болгон хөгжүүлэх аргын талаар шийдвэр гаргах эрхтэй (сонголтууд - ерөнхий, дэд зүйл). -хөгжүүлэгч гэх мэт).
ХЭРЭГЛЭГЧ - хөгжүүлэгчийн нэрийн өмнөөс ерөнхий гэрээ (гэрээ) -ийн дагуу ерөнхий гүйцэтгэгч (гэрээт гүйцэтгэгч) -ийн эсрэг талын үүрэг гүйцэтгэдэг хүн (сонголт - ерөнхий, дэд захиалагч гэх мэт)
ХӨГЖҮҮЛЭГЧ гэдэг нь нутаг дэвсгэрийг хөгжүүлэх үйл явцыг зохион байгуулж, удирддаг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн субьект гэж тодорхойлогддог.
ХӨГЖҮҮЛЭГЧ-БАРИЛГАГЧ гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн субьект гэж тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь хөгжүүлэгч, барилгачны үүргийг бие даан гүйцэтгэдэг (тэр бас загвар зохион бүтээгчийн үүргийг гүйцэтгэдэг гэх мэт).
Бизнес эрхлэгч гэдэг нь үйлдвэрлэлийг зохион байгуулагч, гэрээний дагуу эсвэл түүхий эдийн борлуулалтын үнийг төлөгч, үйлдвэрлэлийн хэрэгслийг түрээслэгч, хөдөлмөрийн үйлчилгээний төлбөр төлөгч, үйлдвэрлэлийг зохион байгуулахад аж ахуйн нэгжийн ажилд өөрийгөө төлдөг хүн гэж тодорхойлогддог.
ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАГЧ - санхүүгийн болон бусад хөрөнгө, хөрөнгийн урт хугацааны хөрөнгө оруулалт хийдэг хүн (сонголт: ерөнхий, дэд хөрөнгө оруулагч, байгууллага, улсын, хувь хүн, дотоод, гадаад, багц, "сонгодог", хамтрагч, зээлдүүлэгч гэх мэт) .
Эдгээр бүх ойлголтуудын холимог нь нийтлэг зүйл болох бизнес эрхлэгчийн ашиг олоход хүргэдэг. Бизнес эрхлэгчийн ашиг, түүний үнэ цэнэ нь бизнес эрхлэгч (хөрөнгө оруулагч, хөгжүүлэгч гэх мэт) гүйцэтгэж чадах функцүүдийн нийт тооноос хамаарна.
2. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ БАРИЛГАХ, ХУДАЛДААХ үйл явцад АШИГИЙН ТӨРЛИЙН ТӨРЛИЙГ ХУВААХ
Барилгын янз бүрийн төрлийн ашгийн боломжит хүрээг тодорхойлъё (Москва, Москва мужийг харгалзан үзнэ):
1). Зураг төслийн байгууллагуудын ашиг
Москва дахь зураг төслийн байгууллагуудын мэдээлснээр зураг төсөл, судалгааны баримт бичгийг боловсруулах зардал нь:
Хүснэгт 1.
Зохион бүтээгдсэн объектын төрөл |
Барилга угсралтын зардалд эзлэх хувь |
|
Инженерийн бүтэц |
||
Стандарт загвар бүхий барилга байгууламж (орон нутгийн лавлагаа) |
||
Бие даасан дизайн бүхий барилга байгууламж |
||
Тусгай зориулалтын барилга (холбоо, телевиз, ...) |
||
Нарийн төвөгтэй байдал нэмэгдсэн тусгай зориулалтын барилгууд |
Барьцаалагдсан ашгийн хэмжээ (дизайн ажлын зардлаас) дараах хүрээтэй байна.
2). Ерөнхий гүйцэтгэгч-барилгачны ашиг (тооцоолсон ашиг)
MDS 81-1.99 /1/-ийн дагуу тооцоолсон ашиг гэдэг нь үйлдвэрлэл, нийгмийн салбарыг хөгжүүлэх, ажилчдын материаллаг урамшуулалд зориулж барилга угсралтын байгууллагуудын тодорхой (ерөнхий) зардлыг нөхөхөд шаардагдах хөрөнгийн хэмжээ юм. Тооцоолсон өртөгтэй харьцуулахад тооцоолсон ашгийн хувь хэмжээ нь 12% буюу цалингийн сангийн 50... 57,5% (цалингийн сан) гэж тооцож болно. Барилга угсралтын ажлын өртгийн нэгдсэн тооцоонд ажлын баримт бичгийг боловсруулах явцад, эсвэл зураг төслийн шийдвэрийг тодорхой болгосны үр дүнд барилгын ажлын явцад үүссэн ажлын өртөг, зардлыг нөхөх зорилготой урьдчилан тооцоолоогүй ажил, зардлын нөөц орно. барилгын нөхцөл. Нөөцийг нийгмийн байгууламжид 2%, үйлдвэрлэлийн байгууламжид 3% -иас ихгүй хэмжээгээр хуваарилдаг.
Барилгын тооцоолсон өртөг нь бизнес эрхлэгчийн ашиг орлоготой холбоогүй зураг төсөл, гэрээлэгч байгууллагуудын ашгийг харгалзан үздэг гэдгийг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй.
Ихэнх тохиолдолд, бие даасан төсөл, тендер байхгүй тохиолдолд тооцоолсон ашиг нь барилгын бодит тооцоолсон өртгийн 25 ... 30% ба түүнээс дээш хэмжээнд хүрдэг.
Тендер зохион байгуулахад тооцоолсон ашгийг бууруулах боломж нэмэгдэж, тооцоолсон зардлын 8...10%-иас доошгүй байх боломжтой.
Ерөнхий гүйцэтгэгч-барилгачны ашгийн хүрээ:
Барилгын ажлын төсөвт өртгийн 8...30%.
(Захиалагч Барилгын ажлыг хүлээн авах гэрчилгээг төлөх хүртэл баригдсан бүх хэмжээ нь түүнд хамаарна).
Лавлагааны хувьд: Тверь хотод орон сууц барих явцад барилга угсралтын ажлын зардлын 25% (барилга угсралтын ажил) нь ерөнхий гүйцэтгэгч - барилгачин, барилгын ажлын зардлын 25% -ийг эзэлдэг гэж үздэг. суурилуулах ажил нь бизнес эрхлэгчийн ашиг юм. Барилга угсралтын ажлын 50% -тай тэнцэх хэмжээний мөнгийг зөвшөөрөл, зөвшөөрөл авах, газар эзэмших эрхийг бүртгэх, зохион байгуулалтын "бусад" зардалд зарцуулдаг. Тиймээс анхдагч зах зээл дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нь барилгын болон угсралтын ажлын зардлын 200% хүртэл байдаг.
3). Риэлторын ашиг
Худалдагч ба худалдан авагчийн санаа бодлыг зохицуулах завсрын үйлчилгээг Москвад 3...5% -иар үнэлдэг бөгөөд ховор тохиолдолд 8% хүрдэг (барилгын янз бүрийн үе шатанд объектыг борлуулах) . Энэ нь олон үзүүлэлтээс (туршлага, холболт, мэдээллийн сүлжээ, худалдан авагчдын тогтсон сүлжээ гэх мэт) хамаардаг тул эдгээр зардлаас риэлторын ашгийг тодорхой ялгах боломжгүй юм.
4). ЭНТРЕПРЕНЕРИЙН АШИГ
Бид бизнес эрхлэгчийг дизайнер, ерөнхий гүйцэтгэгч - барилгачин, материал нийлүүлэгч, риэлторын үүргийг гүйцэтгэдэггүй, өөрийн мөнгөөр барилгын ажлыг гүйцэтгэдэг хүн гэж тодорхойлдог (хамгийн тохиромжтой, ховор нөхцөл байдал).
Лавлагааны хувьд: Москвад хувийн бизнес эрхлэгчид орон сууцны 5% -ийг барьж, үлдсэн 95% -ийг засгийн газрын ивээл дор бүтээн байгуулагчид барьдаг. Санкт-Петербургт бол эсрэгээрээ.
Бизнес эрхлэгчийн ашиг нь хөрөнгө оруулалтын төслийн хөгжлийн чиглэлээс хамаарна.
Бизнес эрхлэгчийн ашгийг (PP) тодорхойлох ойролцоо илэрхийлэл:
RS i - үл хөдлөх хөрөнгийн бие даасан хэсгүүдийн зах зээлийн үнэ (хугацаагаар зарагдсан үед);
CC i - барилгын болон борлуулалтын явцад гарсан бүх зардлын өртөг (цаг хугацааны хувьд) (дээр жагсаасан);
Dk; To - хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ (санхүүжилтийн шугам, хөрөнгийн өгөөжийн хувьд);
t нь төслийн одоогийн цаг.
Үүнтэй төстэй томъёог Грибовский С.В.-ийн загварт үзүүлэв.
Бизнес эрхлэгчийн ашгийн яг тодорхой илэрхийлэл нь төсөлд оруулсан мөнгөн хөрөнгө оруулалтын интервал болон хөрөнгийн шаардагдах өгөөжөөс хамаарна.
3. ТООЦОО ГҮЙЦЭТГЭХ ҮЕД ТӨРӨЛ АШИГИЙН БҮРТГЭЛ
Барилга угсралтын эцсийн шатанд борлуулахад бэлэн байгаа үл хөдлөх хөрөнгө нь ерөнхийдөө хэд хэдэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг агуулсан байдаг.
- газар эзэмших эрх шилжүүлсэн;
- барилга байгууламж;
- тохижилт;
- нийтийн сүлжээний хүртээмж гэх мэт.
Газар эзэмших эрхийг ихэвчлэн тусад нь үнэлдэг.
Барилга, байгууламж барих, зэргэлдээх нутаг дэвсгэрийг сайжруулах, инженерийн шугам сүлжээг тусад нь үнэлдэг. Үүний зэрэгцээ янз бүрийн аргуудад (элемент зардлын томорсон үзүүлэлтүүдийн арга, нэгжийн үнийн арга ...) зардлын үзүүлэлтүүд болон үнэ өсөх хүчин зүйлсийг хоёуланг нь ашигладаг.
UPVS, UPSS, Үнэлгээчний гарын авлага, бие даасан төслийн газрын зургийн каталог, тооцооны цуглуулгын үнийг ашиглан бид зураг төслийн ажлын өртөг болон ерөнхий гүйцэтгэгч - барилгачин ашгийн аль алиныг нь хэсэгчлэн харгалзан үздэг (UPVS-ийн ерөнхий хэсгийг үзнэ үү, үнэлгээчний лавлах тайлбар гэх мэт). Үнийн өсөлтийн коэффициентүүд (GOSSTROY, Co-Invest...) мөн эдгээр талыг харгалзан үзэж, стандарт шийдлүүдийн тодорхой нутагшуулах сонголттой ойролцоо дундаж утгыг харуулдаг. Тиймээс дунджаар тооцоо хийхдээ үнэлгээчид зураг төсөл зохиогчид болон ерөнхий гүйцэтгэгч-барилгачны ашгийг харгалзан үздэг боловч бие даасан барилгын ажилд ерөнхий үнэ, үнийн өсөлтийн хүчин зүйлсийг ашиглах нь барилгын өртгийг найдвартай тооцоолох боломжийг олгодоггүй. нэмэлт зардлыг харгалзан.
Тиймээс дундаж тооцооллын нөхцөлд үнэлгээчид бизнес эрхлэгчийн ашиг ба шууд бус үйлчилгээг харгалзан үзэх ёстой ("U").
Y нь шууд бус үйлчилгээний өнөөгийн үнэ цэнэ (риэлтор, дизайнер, зөвлөх гэх мэт).
4. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ТӨРӨЛ бүрийн ОБЪЕКТИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН НИЙТ ҮНЭЛГЭЭД ГАЗРЫН ХУВЬ НЭМЭР.
Барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэхийн тулд газар түрээслэх гэрээ байгуулдаг (Москвад газар зардаггүй).
Төрөл бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн газрын нэгжийн өртгийг тодорхойлох тооцоолсон өгөгдлийг Хүснэгт 2-т үзүүлэв.
Хүснэгт 2.
Үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл |
49 жилийн хугацаатай газар түрээслэх эрхийн үнэ, доллар/га |
1 мкв-ийн өртөг. м агуулахын талбай, доллар/кв. м |
1 мкв талбайд хадгалах тусгай зардал. м ашиглалтын талбай, доллар/кв. м |
Борлуулах нийлүүлэлтийн дундаж үнэ, ам.доллар/кв.м. м |
|
Бизнесийн орон сууц |
Тооцооллын нөхцөл: |
||||
Москва мужийн хотууд |
|||||
Самбар байшин дахь орон сууц (P-44, P-3M) |
Тооцооллын нөхцөл: |
||||
Москва муж |
|||||
Жижиглэн худалдааны байр |
Тооцооллын нөхцөл: |
||||
Москва муж |
|||||
Оффисын талбай |
Тооцооллын нөхцөл: |
||||
Москва муж |
|||||
Үйлдвэрлэлийн талбай |
Тооцооллын нөхцөл: |
Интернет сайтууд |
|||
Барилга биш |
|||||
Москва муж |
Хүснэгт 2-оос харахад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд томоохон хувь нэмэр оруулдаг газар нь Москва хотын төвд байрлах орон сууц, жижиглэн худалдаа, оффисын зориулалттай газар, мөн Москвагийн тойрог замын ойролцоо үйлдвэрлэлийн зориулалттай газар юм.
5. ТӨРЛИЙН ҮЛ ХӨДЛӨХ ОБЪЕКТИЙН АЖ АХУЙН АШГИЙН ХҮРЭЭ
Бизнес эрхлэгчдийн тооцоолсон ашгийн хэмжээг авахын тулд Интернетэд байрлуулсан янз бүрийн мэдээллийн материалыг ашигласан.
Бизнес эрхлэгчийн ашгийн тооцооны загвар (Gribovsky S.V. загвар дээр үндэслэн боловсруулсан) нь дараахь хүчин зүйлсийг харгалзан үзсэн болно.
- Барилга байгууламж барих өртөг (тооцооллын нөхцлийн талаарх мэдээллийг 2-р хүснэгт болон интернет сайтуудад өгсөн);
- Газрын нэгжийн өртөг (Хүснэгт 2);
- Барилга угсралтын болон буцаах хугацаа (SNIP 1.04.03-85 болон интернет сайтууд);
- Өмнөх хөнгөлөлт (Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүүгийн түвшинд батлагдсан - 18%);
- Барилга угсралтын үед санхүүжилтийг хүлээн авсан;
- Үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээг буцаах зардлын 5% -ийн түвшинд хүлээн авсан;
- Орон сууцны байрыг тооцоолохдоо байрнаас гарах тогтоосон нормыг харгалзан үзсэн - хотын эзлэх хувийг (30...40%) харгалзан 60...70%;
- Барилга угсралтын явцад гарч болзошгүй урвуу байдлыг харгалзан 0.9-ийн тохируулгын коэффициентийг оруулсан;
- Нутаг дэвсгэрийг сайжруулах зардлын нягтлан бодох бүртгэлийг янз бүрийн объектын хувьд ялгаатай байдлаар хийсэн.
Шинэ барилгын үйлдвэрлэлд бизнесийн ашгийн тооцоолсон үзүүлэлтүүд
Хүснэгт 3.
Нэр |
Бизнесийн ашиг, %% |
||||||||
Москвагийн төв |
3-р цагирагны зайд |
MKAD-ийн ойролцоо |
MKAD-аас 20 км зайтай |
MKAD-аас 40 км зайтай |
MKAD-аас 60 км зайтай |
MKAD-аас 80 км зайтай |
MKAD-аас 100 км зайтай |
||
Жижиглэнгийн талбай |
|||||||||
Үйлдвэрлэлийн талбай |
|||||||||
Хөдөөгийн үл хөдлөх хөрөнгө |
Доорх графикууд нь Москвагийн тойрог замаас (Москвагийн төв рүү болон Москвагаас) холдох үед PP-ийн хамаарлыг харуулж байна.
6. ҮЛ ХӨДЛӨХ ОБЪЕКТИЙН ГАДНА ЭЛЭГДЭЛ
Гадны (эдийн засгийн) элэгдэл гэдэг нь тухайн өмчөөс гаднах хүчин зүйлсийн (олон улсын, үндэсний, үйлдвэрлэлийн, орон нутгийн...) нөлөөллийн үр дүнд хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдахыг хэлнэ.
Орон нутгийн гадаад нөхцөл нь:
- зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт;
- байршил (тааламжгүй орчин, экологи, тээврийн хүртээмж гэх мэт);
- санхүүгийн болон хууль тогтоомжийн нөхцөл байдалд өөрчлөлт оруулах гэх мэт.
Үнэлгээ нь гадаад элэгдлийг тодорхойлох хоёр аргыг л дэвшүүлдэг (VI):
1). Тогтвортой, өөрчлөгдсөн гадаад нөхцөлд ижил төстэй объектын борлуулалтын харьцуулалт;
2). Гадаад нөхцөл байдлын өөрчлөлтөөс үүдэлтэй орлогын алдагдлыг капиталжуулах:
VI = Орлогын алдагдал / Дээд түвшин (2)
Хамгийн том асуудал бол тогтвортой байдлаас өөрчлөгдсөн гадаад нөхцөл рүү шилжих шилжилтийг тодорхойлдог "тэг" цэгийг тодорхойлох явдал юм.
Гадаад нөхцөл байдлын өөрчлөлтийг бизнес эрхлэгчийн ашгийн бууралтаар маш тодорхой тодорхойлж болно.
ГОСКОМСТАТ-ын мэдээлснээр ОХУ-ын барилгын ажлын ашгийн хэмжээ:
- 2000 - 8.9%;
- 2001 он - 9.1%;
- 2002 он - ойролцоогоор 9.8%.
Бизнес эрхлэгчийн ашиг зөвшөөрөгдөх хэмжээнээс давсан тохиолдолд шинэ бүтээн байгуулалт өрнөнө.
Интернет сайтуудаас олж авсан мэдээллээр бизнес эрхлэгчийн зөвшөөрөгдөх ашгийн хязгаарыг дараахь байдлаар тооцно.
- Москва - 15...18% -иас багагүй байна.
- Санкт-Петербург - 15% -иас багагүй;
- Ростов - дээр - Дон - 10...12% -иас багагүй;
- Тверь - 15% -иас багагүй;
- Екатеринбург - 12% -иас багагүй.
Ашиг өгөөжийн түвшин (GOSKOMSTAT) болон бизнес эрхлэгчдийн хамгийн бага ашгийн талаархи хөрөнгө оруулагчдын санал бодлыг нэгтгэн бид 9.8 ... 12% -ийн "тэг" талбайг олж авдаг. Дунджаар - 11%.
Бид шинэ бүтээн байгуулалт хийгдсээр байх (ихэвчлэн "захын" хэсэгт) байх бөгөөд үүнээс доош хөрөнгө оруулалтын идэвхжил огцом буурах бизнес эрхлэгчдэд хамгийн бага ашгийн хэмжээг олж авсан. Хүлээн авсан үнэ цэнэ (11%) нь рублийн хадгаламжийн найдвартай байдлын эхний ангиллын банкуудын жилийн хүүтэй ойролцоо байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй (SBERBANK гэх мэт).
Үүний үр дүнд бизнес эрхлэгчийн ашиг 11% -иас бага хэмжээгээр буурахад хүргэдэг гадаад нөхцөл байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн гадаад элэгдлийн харагдах хүчин зүйл юм. Нөгөөтэйгүүр, бизнес эрхлэгчдийн ашиг нь нэгдүгээр зэрэглэлийн банкуудын эрсдэлгүй хүүгээс доогуур байвал барилгын ажлын хурд огцом буурах ёстой.
Эндээс: үл хөдлөх хөрөнгийг үнээр нь худалдах нь дунджаар 11% -ийн гадаад элэгдлээр тодорхойлогддог.
Бизнес эрхлэгчийн ашиг, гадаад элэгдэл хоёр нь бие биенээ үгүйсгэдэг ойлголт юм
Бид Москва болон Москва мужид нөхцөлтэйгээр 2 бүсийг авдаг.
- Гадаад сайжруулах бүс (бизнес эрхлэгчийн ашиг 11% -иас давсан);
- Гадны доройтлын бүс (бизнес эрхлэгчийн ашиг 11% -иас 0 хүртэл буурч, гадаад элэгдэл ихтэй байна)
7. МОСКВА БҮСИЙН ХОТЫН ОРОН СУУЦНЫ ЖИШЭЭР ГАДНА ЭЛЭГДЭЛИЙН ҮНЭЛГЭЭ.
2003 оны 1-р сарын 94-р "Rway" цуглуулга болон интернет сайтууд дээр өгөгдсөн Москва мужийн хотуудын анхдагч болон хоёрдогч орон сууцны зах зээлийн зардлын талаарх статистик боловсруулалтад үндэслэн дараахь үр дүнг олж авав.
Ойролцоогоор шугаман регрессийн томъёог ашигласан:
Шугаман регресс - C = A + B * P,
C - зардал (доллар/кв.м);
P - Москвагийн тойрог замаас зай (км).
C = 559.49 - 4.57 * P
K = 0.81 (корреляцийн коэффициент).
C = 577.63 - 4.26 * P
Хүлээн авсан томъёонд үндэслэн Москва мужийн хотуудын анхан шатны болон хоёрдогч орон сууцны өртгийн утгыг тооцоолсон бөгөөд үүнийг 4-р хүснэгтэд үзүүлэв.
11% -ийн бизнес эрхлэгчийн ашгийг харгалзан барилгын хамгийн бага өртөгийг том самбар P-3M цувралын өртөг (164.1 доллар / кв. м), хогийн цэгийн тохируулга (1.73 доллар / кв. м) дээр үндэслэн тооцсон. - хүснэгт 2), НӨАТ - 1.2.
Хүснэгт 4.
MKAD-аас зай |
||||||
Анхдагч орон сууцны үнэ, доллар/кв. м |
||||||
Хоёрдогч орон сууцны үнэ, доллар/кв. м |
||||||
Ялгаа, доллар/кв. м |
||||||
Хамгийн бага |
(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221 |
|||||
Гадаад сайжруулах бүс (бизнес эрхлэгч ашигтай байдаг) |
Гаднах элэгдлийн талбай |
Хүснэгт 4-ээс харахад хоёрдогч орон сууцны өртөг нь анхдагч орон сууцныхаас өндөр байгаа нь ихэнх шинээр баригдаж буй барилгуудад өнгөлгөө дутуу байгаатай холбоотой. Хоёрдогч зах зээл дээрх орон сууцны үнэ нь бие махбодийн болон үйл ажиллагааны элэгдлийн нөлөөлөл байхгүй гэдгийг харуулж байна. Гадаад элэгдлийн бүс нь 60 км-ээс дээш зайд эхэлдэг. Москвагийн тойргийн замаас эхлээд анхдагч орон сууцны үнэ "тэг" бүсээс доогуур буурч байгаагаараа онцлог юм.
8. МОСКВА БОЛОН МОСКВА БҮСИЙН ГАДНА ТОХИЖИЛТЫН БҮСИЙН ЭХЛЭЛИЙН ҮНЭЛГЭЭ.
Үнэлгээг 3-р хүснэгтэд үндэслэн хийсэн. Хүснэгт 5-д гадаад эвдрэлийн бүсийн хил хязгаарыг харуулав
Хүснэгт 5.
Нэр |
Бүсчлэл |
||||||||
Москвагийн төв |
3-р цагирагны зайд |
MKAD-ийн ойролцоо |
MKAD-аас 20 км зайтай |
MKAD-аас 40 км зайтай |
MKAD-аас 60 км зайтай |
MKAD-аас 80 км зайтай |
MKAD-аас 100 км зайтай |
||
Бизнес ангиллын орон сууц (тоосго/цул) |
Гадаад сайжруулах бүс |
||||||||
Панел байшин дахь орон сууц (P-44; P-3M төрөл) |
Гадаад сайжруулах бүс |
Гадны эвдрэлийн бүс |
|||||||
Жижиглэнгийн талбай |
Гадаад сайжруулах бүс |
||||||||
Оффисын талбай (B2 ба түүнээс доош ангилал) |
Гадаад сайжруулах бүс |
Гадны эвдрэлийн бүс |
|||||||
Үйлдвэрлэлийн талбай |
Гадаад сайжруулах бүс |
Гадны эвдрэлийн бүс |
|||||||
Хөдөөгийн үл хөдлөх хөрөнгө |
Гадаад сайжруулах бүс |
Гадны эвдрэлийн бүс |
- Үл хөдлөх хөрөнгө барих, борлуулах явцад бизнес эрхлэгчдийн хамгийн их ашиг нь Москвагийн төвд байдаг бөгөөд янз бүрийн төрлийн объектын хувьд 42-68% хооронд хэлбэлздэг;
- Бизнес эрхлэгчийн ашиг Москвагийн захад буурч, MKAD-ийн бүсэд янз бүрийн төрлийн объектын хувьд 26 ... 38% хооронд хэлбэлздэг;
- Москвагийн тойрог замаас 60 км зайд (Москва мужийн хотуудад) орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө барих ажлыг бизнес эрхлэгчдэд ашиг олох боломжтой;
- Барилгын бизнесийг хөгжүүлэх боломжийг олгодог бизнес эрхлэгчдэд хүлээн зөвшөөрөгдөх хамгийн бага ашиг нь Москва, Москва мужид ойролцоогоор 11% байна;
- Бизнес эрхлэгчдийн ашиг 11% -иас доош буурч, Москвагийн тойрог замаас холдох тусам гадаад (эдийн засгийн) элэгдэл гарч ирдэг;
- Самбарын барилгад орон сууцны орон сууцны хувьд гадаад эдийн засгийн элэгдлийн бүс нь Москвагийн тойргийн замаас 60 гаруй км-ийн зайд байрладаг Москва мужийн хотуудаас эхэлдэг.
Ph.D. Яскевич Е.Е.
Ашигласан мэдээллийн эх сурвалжууд.
- MDS 81-1.99. ОХУ-ын нутаг дэвсгэрт барилгын бүтээгдэхүүний өртгийг тодорхойлох заавар./Госстрой - М.: GUPTsPP, 1999.
- Александров В.Т. Барилгын үнэ. - Санкт-Петербург: Петр, 2000 он
- Д.Фридман, Н.Ордвей нар. Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн шинжилгээ, үнэлгээ.- М.: Дело, 1997.
- Интернет сайтууд.