Где и когда выгоднее брать ипотеку? Ипотечный калькулятор. Стоит ли брать ипотеку? Думаем логически и мое мнение Стоит ли брать жилье в ипотеку
О том, насколько сейчас выгодно оформлять ипотечный кредит и что ожидает тех потенциальных заемщиков, которые решили подождать, в своей авторской колонке рассуждает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков
Аргументы за
Основной аргумент за то, чтобы брать ипотеку сейчас, — это беспрецедентно низкие ставки. И раньше периодически у банков появлялись специальные программы с более низкой по сравнению со средним рыночным уровнем ставкой, однако обычно такие специальные условия были доступны только для ограниченных групп граждан — например, работников отраслей, финансируемых из государственного бюджета. Сейчас каждый банк, участвующий в программе с господдержкой, старается привлечь как можно больше клиентов, поэтому банки постоянно играют со ставкой, опускают ее в рамках госпрограмм до 10,5% и делают возможным кредитование под такие низкие проценты почти для всех категорий заемщиков.
Однако непонятно, смогут ли банки удерживать такую ставку при курсе доллара 80 рублей. При подобном курсе вполне может повториться сценарий конца 2014 года, когда ЦБ резко поднял ставку до 17%, и те, кто подавал заявки на одобрение, были аккредитованы под новые ставки. Люди приезжали на сделку, а им объявляли, что у них будет ставка на три процентных пункта выше, чем предполагалось, ведь после 17 декабря ставок ниже 17% практически ни в одном банке не было. Тогда был настоящий ажиотаж. Многие и вовсе отказывались от сделок, кто-то брал кредит под 17%, поскольку, например, имеющееся жилье уже продано и отступать было некуда. Единственный, кто предлагал доступные кредиты, был Сбербанк России со ставкой от 14,5%. За два первых месяца 2015 года почти 95% ипотечных сделок приходилось именно на этот банк.
Сейчас факторов, позволяющих опустить ключевую ставку, нет, а вот вырасти она может вполне, в зависимости от колебаний курсов валют, ведь в прошлом году затормозили валютные скачки именно повышением ставки. Даже если ставка не вырастет до 17%, а, например, до 13%, сложно сказать сможет ли дальше государство субсидировать ставки, учитывая, что это временная мера. Банки себе в убыток кредитовать не будут, и рынок вернется к 14%, как это было в начале 2014 года.
Ждать имеет смысл, когда есть чего ждать. А снижение ставок с учетом и без того низкого нынешнего уровня — перспектива очень расплывчатая. При этом за время ожидания цены на квартиры растут. Да, это не такой интенсивный рост, как при растущем рынке, но он есть. Застройщики раз в квартал уже точно проводят плановое повышение цен на 3-5%. Плюс рост за счет валютных колебаний, из-за которых увеличились в цене стройматериалы в ряде проектов, — а это еще 5-7%. Стоит учитывать, что по мере увеличения стадии строительной готовности происходит вымывание наиболее ликвидных предложений. Конечно, застройщики выводят в реализацию новые пулы квартир, однако чем дальше, тем менее богатый выбор остается у покупателей. С этой точки зрения, взяв квартиру в ипотеку сейчас, покупатель не только выбирает из большего числа объектов, но и закрепляет стоимость своей недвижимости.
Аргументы против
Если доллар все-таки пойдет вниз, то ставки значительно, я подчеркиваю, значительно не снизятся, поскольку для российского рынка сейчас и так действуют низкие ставки. В преддверии Нового года, подхватывая «эффект толпы», банки могут запустить новогодние программы с более низкими ставками, но опять-таки это будет снижение в пределах рынка, то есть, например, с 11,5% до 11%. Но и сейчас такие ставки есть. По сравнению с рисками увеличения ключевой ставки и возращения уровня ипотечных кредитов к началу 2014 года — это не такой уж большой бонус.
Однако при всей «соблазнительности» условий кредитования далеко не все потенциальные заемщики действительно способны выплачивать кредит. Более того, в условиях экономической нестабильности людям необходимо более взвешенно подходить к оформлению кредита. Конечно, многое зависит от того, к какой категории относится заемщик, какой у него доход, насколько стабильно его положение на работе, есть ли, помимо основного дохода, какие-то дополнительные источники.
Стоит ли игра свеч
В целом все заемщики делятся условно на три категории. Во-первых, это заемщики с высоким уровнем дохода — свыше 200 тыс. руб. в месяц. Те, кто приобретает дорогие объекты, как правило, реально оценивают свои финансовые возможности, понимая, как они будут выплачивать кредит. Такие клиенты просчитывают, сколько будет составлять их переплата по кредиту, если они его погасят через год, три или пять лет. Они изначально понимают, что смогут досрочно погасить кредит, и пользоваться кредитом будут не больше пяти-семи лет.
Вторая категория — люди со средним достатком, доход которых на семью из двух человек, не считая детей, колеблется от 100 до 200 тыс. руб. У таких клиентов, как правило, есть дополнительные «серые» доходы, например от аренды. Среди таких заемщиков встречаются «очертяголовы», которые хотят взять ипотеку, имея при этом другие кредиты, причем суммарные платежи по всем этим кредитам могут превышать доход клиента. Интересно отметить, что вопрос переплаты таких заемщиков интересует меньше всего, многие понимают интуитивно, что выплачивая ипотеку 20 лет, ты переплачиваешь в два раза. Людей в основном волнует, какой у них будет процент по кредиту, потому что от этого зависит размер ежемесячного платежа. Горизонт планирования большинства граждан узкий, он не простирается дальше пары лет, люди берут кредиты и думают только, как они будут жить в ближайшие несколько лет.
И есть третья категория заемщиков, доход которых не превышает 50-40 тыс. руб. Такие люди, как говорится, считают каждую копейку, причем им все время кажется, что их обсчитают. К сожалению, именно такие заемщики не соизмеряют стоимость жилья в Москве и свой доход и переценивают свои возможности. Нередко они хотят взять в кредит, например, 6-7 млн руб., при том что их доход составляет 40 тыс. руб. Обычно «хотелки» заканчиваются сразу после того, как рассчитывается ежемесячный платеж для такого кредита, который составляет не меньше 60-70 тыс. руб. в месяц.
Как грамотно взять ипотеку в кризис
«Семь раз отмерь — один раз отрежь» — эта пословица прекрасно отражает правильный подход к оформлению ипотечного кредита. Несколько раз подумать, прежде чем взять ипотеку, нужно, в первую очередь, тем гражданам, у которых уже есть невыплаченные кредиты, а также на ком лежит ответственность за содержание семьи. Если в семье один кормилец, а супруга, например, находится в декрете с маленьким ребенком, то нужно в первую очередь задуматься: что будет, если этот кормилец потеряет работу, на что содержать семью и выплачивать кредит.
Самое главное при оформлении ипотеки — понимать, что есть пути отступления на случай, если заемщик потерял основной источник дохода. Поэтому прежде чем брать кредит, необходимо обеспечить себе эти тылы. Во-первых, иметь финансовую подушку в размере как минимум трех окладов, чтобы на время поиска работы или восстановления своего финансового положения иметь источники денежных средств для жизни и выплат по кредиту. Во-вторых, застраховать себя или созаемщика от риска потери работы. Размер такой страховки составляет в среднем 1% от суммы кредита. В случае если заемщик потеряет основное место работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания. В-третьих, оценить, есть ли в семье дополнительные источники дохода, например машина, которую в крайней ситуации можно продать, или дача, которую можно сдавать. Чем больше таких активов, тем увереннее может себя чувствовать заемщик при оформлении кредита. В-четвертых, оформлять ипотеку с минимально возможными ежемесячными платежами. В случае возникновения финансовых трудностей тянуть такой кредит легче, а если дела идут хорошо — можно спокойно досрочно погасить кредит.
Несмотря на то что люди стали более обдуманно подходить к вопросу оформления ипотеки, понимая, какие это серьезные и долгосрочные обязательства, культура кредитных отношений с банками у наших граждан все равно страдает, особенно среди людей со средними и ниже среднего доходами. Далеко не всегда люди предусматривают такие тылы при оформлении кредита, а только при их наличии можно говорить о взвешенном подходе к ипотеке.
Алексей Новиков специально для «РБК-Недвижимости»
В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартирТребуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита
Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите.Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам
Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по двГде дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите
Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» преИпотека без первого взноса под залог недвижимости
Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно лиОформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита
Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 годСтрахование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе
В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, которыйМатеринский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке
Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке.Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации
Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий ПМатеринский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.
Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долгаПеред тем, как оформить ипотечный кредит, важно проанализировать множество факторов. Ведь срок такого кредита, как правило, превышает 10 лет. Перед покупкой недвижимости в кредит стоит подумать о том, что произойдет с ценами на квартиры через несколько лет, каким уровнем дохода вы будете обладать, какова будет реальная стоимость оформленного займа.
Для того чтобы убедиться в правильности принятого решения необходимо провести целое исследование, ответив на несколько важных вопросов. Аналитики рынка советуют отвечать на вопросы в письменном виде. Это позволит провести исследование максимально тщательно. Ответы не должны быть спонтанными. Они должны быть взвешенными и обоснованными, учитывая текущую экономическую ситуацию в стране.
Какой будет экономическая ситуация в стране через 5-10 лет
В первую очередь стоит внимательно проанализировать экономику страны. Специалисты предлагают всегда рассматривать три вероятных сценария: оптимистичный, реалистичный, пессимистичный. Для некоторых людей самым худшим сценарием экономического развития страны является постепенный медленный рост. Другие представляют пессимистичный сценарий полным крахом экономики.
Отдельного внимания заслуживает вопрос уровня . Ведь плохой сценарий для страны в целом не обязательно должен означать плохое развитие событий непосредственно для вас. К примеру, люди, оформившие ипотеку в начале 1980-х годов (начальники, конечно), сумели полностью вернуть долги уже в начале 1990-х годов из пары месячных зарплат. Стоимость денег была «уничтожена» гиперинфляцией, недвижимость, наоборот, выросла в цене.
Каким будет рынок недвижимости в конкретном регионе
Перед покупкой квартиры важно проанализировать рынок недвижимости в выбранном вами районе, а также постараться спрогнозировать его развитие на 5-10 лет вперед. Ведь цены на объекты недвижимости не всегда увеличиваются. Тем более, они не всегда растут по отношению к уровню инфляции или вашим доходам.
К примеру, в столице России, стоимость квартир в рублях в 2012-2013 гг. практически не увеличивалась. А вот уже в 2014 цены на московские квартиры поползли вверх. Однако рост цен в рублях значительно отставал от роста курса евро и доллара США.
Понимание основных перспектив развития рынка недвижимости в регионе позволит вам принять взвешенное решение о времени оформления ипотечного кредита. Вы поймете, стоит ли брать кредит сейчас, или лучше выждать 1-2 года. Проанализировав возможный рост или снижение цен на квартиры, вы сумеете предположить плановую сумму продажи квартиры в случае невозможности погасить кредит. К примеру, если стоимость квадратных метров резко возрастет, то даже при реализации имущества, вы останетесь в плюсе. В обратном случае вы можете потерять квартиру и останетесь должны банку.
Плавающая или фиксированная ставка, — что лучше
Фиксированная ставка остается неизменной на протяжении всего кредитного договора. Плавающая ставка зависит, как правило, от среднемесячного индекса ставок по депозитам физических лиц, и может быть пересмотрена банком в сторону увеличения или уменьшения. Поэтому, планируя оформить кредит с плавающей ставкой, важно просчитать, насколько увеличиться ваш ежемесячный платеж при ее росте. Для того чтобы долго не возиться с цифрами, можно предположить, что платеж по кредиту вырастет, к примеру, в 1,5 раз. Под силу ли вам будет данная сумма?
Каким будет уровень семейных доходов через 10 лет
Перед оформлением ипотеки важно просчитать приблизительный уровень доходов на ближайшие годы. В данном случае также рекомендуется разработать три сценария развития событий. При этом наиболее вероятным стоит рассматривать третий (пессимистический) вариант.
Важно подумать о том, что будет с вашими доходами в случае потери работы, есть ли у вас достаточная сума сбережений, сколько зарабатывает ваша вторая половина. Важно также ответить на вопрос, как будут перераспределены семейные доходы в случае появления в семье малыша.
Каковы ваши активы
Перед оформлением кредита стоит оценить сои сбережения. Для того чтобы чувствовать себя уверенно, нужно иметь определенную «подушку безопасности». Ведь не имея дополнительных сбережений, брать долгосрочный кредит очень рискованно. В таком случае малейшая задержка заработной платы или временная утрата работы может стать причиной неспособности оплатить очередной ежемесячный платеж.
Специалисты утверждают, что самым оптимальным вариантом является наличие денежных резервов, которые позволят вашей семье погашать платежи по кредиту и жить, как минимум полгода. Текущие и будущие доходы должны позволять ежемесячно откладывать небольшую сумму (5-6%) на сбережения.
Также рекомендуется обратить внимание на другие активы, находящиеся в вашей собственности. Это могут быть объекты недвижимости (дача, гараж), транспортные средства или драгоценности. В случае развития самого пессимистичного сценария их можно будет продать, и сохранить, таким образом, жилье.
Не рекомендуется погашать ипотечный кредит, используя средства с кредитной карты. Но, в крайнем случае, именно кредитная карта может стать хорошим вариантом «оставаться на плаву». Такой вариант приемлем при кассовом разрыве. Использовать кредитную карту в качестве резерва для погашения кредита нужно с умом. Иначе можно загнать себя в еще большие долги.
Трезво оцените ситуацию
Ответив на все вышеперечисленные вопросы, важно трезво взглянуть на вещи и понять, какие сочетания ответов наиболее вероятны для вас. Нужно понять, есть ли в вашем текущем положении реальные риски, которые могут привести к невыплате долга.
Перед оформлением кредита важно также определиться с суммой кредита, наличием первоначального взноса, сроком кредитования. Если вы не можете позволить себе шикарную трехкомнатную квартиру в центре, возможно, есть необходимость присмотреться к двухкомнатным апартаментам в тихом спальном районе. Так вы не будете загонять себя в долги, а платеж по кредиту будет посильным. Специалисты рекомендуют оформлять кредит на максимально длительный срок. Таким образом, вы сможете существенно уменьшить ежемесячные платежи, а в случае наличия денег сможете просто досрочно закрыть кредит.
Стоит помнить, что квартира – это такой же актив, как и любой иной. Поэтому его всегда можно поменять или продать.
Стоит ли брать ипотеку, решать только вам. Ипотеку приобретают не только как жилье, но и как надежное вложение денег. С этой точки зрения, сейчас благоприятное время для покупки жилья. Почти все банки снижают ставку и делают ниже первоначальный взнос.
Стоит ли пользоваться ипотекой
Сначала разберемся, чем ипотечное кредитование отличается от обычных кредитов. Перечислим следующие отличия:
- выдается крупная сумма;
- присутствует залог, который может быть как целью кредита, так и другим объектом;
- в качестве залога предоставляется недвижимость;
- риски банков при ипотеке меньше, поэтому процент значительно ниже;
- продолжительность выплаты в среднем по ипотечному кредиту выше.
Ипотечное кредитование имеет как своих поклонников, так и противников. Те, кто выступает за приобретение жилья под залог, в основном не имеют никакого жилья. Ипотека для них - это способ приобрести дом или квартиру здесь и сейчас, а в течение длительного времени просто своевременно погашать платежи.
Не забудем, что в противном случае многие семьи не смогли бы скопить достаточно крупной суммы на жилье, потому что им бы пришлось платить за крышу над головой, то есть за аренду.
Какие есть еще положительные стороны у этого способа:
- приобретение жилья в собственность, не имея на руках полной суммы;
- возможность жить в квартире, а не пользоваться съемным жильем;
- можно воспользоваться налоговым вычетом, сейчас, благодаря новой системе, это нетрудно сделать (можно в течение нескольких лет);
- реальная возможность для некоторых категорий граждан получить государственную поддержку, как частичную, так полную (только по процентам);
- возможность воспользоваться материнским капиталом при внесении первоначального взноса.
Но несмотря на это, у системы ипотечного кредитования много противников. Их аргументы следующие:
- в итоге стоимость жилья получается высокой, иногда ипотеку выплачивают до 30 лет и процент составляет почти такую же суму, на которую выдавался кредит;
- многолетние выплаты предполагают определенный режим работы;
- дополнительные выплаты, особенно по страховке, не возвращаются, если клиент расплатился и обошлось без форс-мажорных обстоятельств;
- пока не выплачен ипотечный кредит, заемщик не может совершить с этим объектом недвижимости никаких сделок, включая куплю-продажу, обмен и прочее;
- кредитная организация предвзято и строго оценивают кандидатов на ипотечный кредит.
В каждом конкретном случае плюсы и минусы имеют разное значение, поэтому потенциальный заемщик должен самостоятельно анализировать обстановку.
Стоит ли брать в текущем году
Мнение экспертов по этому вопросу однозначное: если есть возможность, то нужно ей воспользоваться. В банках сейчас самые выгодные проценты за последнее время. Причем значительно снизились ставки как по ипотеке в целом, так и по различным категориям граждан.
Не было никогда таких привлекательных цен на жилье, это дает дополнительный плюс в сторону приобретения жилья в ипотеку. Стоит ли пользоваться моментом? Некоторые эксперты предполагают, что середина года - это не окончательный низкий процент. К концу года ставки могут упасть еще ниже.
Еще совсем недавно банки предлагали кредит с процентной ставкой не ниже 13%. Хотя и такой процент был не во всех банках. А где предлагался, там были скидки по статусу, в зависимости от социальной программы.
Есть, к примеру, программа помощи многодетным семьям в приобретении жилья по ипотечному кредитованию. Эта помощь могла состоять в снижении годовых процентов по выплате долга. Государство брало расходы на себя и компенсировало процент в банке.
Получается, что все проблемы в экономике благоприятно сказались на ипотечном кредите. Уже в 2016 году были предложены более выгодные условия по ипотеке, что несколько оживило рынок недвижимости. Но сегодняшний день демонстрирует то, что есть еще куда стремиться.
Откуда берется низкий или высокий процент и кто его придумывает? Центральный банк уже давно снизил учетную ставку до 10,7 процента. Вслед за ним произошло просто фантастическое уменьшение процентов во всех коммерческих банках России. Сбербанк предлагает деньги под 10,7% под квартиру в новостройке.
По мнению некоторых экспертов в конце текущего года произойдет уменьшение процентной ставки до 8-ми, 9-ти процентов. Даже если это будет не так, и снижение ставки остановится, то есть еще один признак наилучшего вложения в этом году, это стабильно низкие цены на жилье.
Для того, чтобы выяснить, на что придется рассчитывать, нужно посоветоваться с кредитным специалистом. Самый важный плюс - это то, что сам год очень удачен для инвестиций подобного рода. Пока не совсем понятно, будет ли дальнейшее снижение ставок, но пока нет повода в этом сомневаться.
Как получить ипотеку под выгодный процент
Нужно воспользоваться преимуществом до конца этого года. Следующий шаг - выяснить нет ли у вас прав на какую-нибудь льготу. Для этого нужно посетить банк лично или воспользоваться его сайтом. Обычно, информация подобного рода имеется в свободном доступе.
Некоторые банки снижают процент не только для своих сотрудников, но и для сотрудников компаний-партнеров. Об этом можно узнать непосредственно у кредитного менеджера. Если вы подходите под одну из льготных категорий, то должны понимать, что ее придется подтвердить документально.
Процент по кредиту повысится на 0,5-2 процента в следующих случаях:
- если вы откажетесь застраховать свою жизнь и здоровье;
- на строительство дома (а не на готовый дом) ставки повыше;
- если вы хотите приобрести не квартиру или комнату, а загородное жилье.
Улучшая условия получения ипотеки, банки внимательно относятся к тому, что является для них самым главным. Несмотря на упрощение процедуры получения кредитов, платежеспособность была и остается одним из главных критериев отбора клиентов.
Большинство банков предъявляют такие требования к своим клиентам:
- Возраст. Начальная планка указывается 21 год, а в некоторых банках - даже 18 лет, но на самом деле - это 25 лет. Потолком в большинстве банков является возраст 65 лет. Но Сбербанк сделал исключение для ипотечного кредита пенсионерам - 75 лет.
- Официальное трудоустройство и такая же зарплата.
- Отсутствие плохой кредитной истории.
Если у вас неплохая зарплата, но нет возможности предоставить справку о доходах, то не стоит отчаиваться. Есть банки, которые не так пристально смотрят на подобные справки. Но, не стоит забывать, что и процент по ипотеке у них значительно выше.
В Сбербанке есть отдельное предложение для клиентов, которые не могут подтвердить документами свои доходы. У таких лиц есть шанс стать заемщиками по ипотечному кредиту. Банк смотрит на их доход через призму своих интересов. А именно - открытый счет в Сбербанке или добросовестно выплаченный кредит.
На видео о целесообразности оформления ипотечного займа
В целом, текущий год является перспективным как для ипотеки, так и для вложения в недвижимость. Нет оснований думать, что процент по ипотеке может увеличиться к концу года, поэтому время подумать еще есть.
В России сейчас довольно сложная, и многие граждане задумываются над тем, чтобы обеспечить сохранность сбережений посредством инвестирования их в покупку квартиры. Некоторые предполагают вложиться в недвижимость за счет личных средств, другие рассчитывают на банковский кредит. Но стоит ли брать сейчас жилье в ипотеку? Быть может, есть более целесообразные способы инвестирования?
Ипотека в кризис: две группы индикаторов
Чтобы ответить на вопрос, стоит ли брать сейчас ипотеку, когда в России сложилась непростая экономическая ситуация, полезно будет для начала проанализировать, каковы ключевые составляющие кризиса банковской сферы, о котором так много говорят аналитики. Затем постараемся определить, насколько же виноваты в сложившейся ситуации санкции ЕС и США против России - именно им предписывают ключевую роль в том, что в экономике РФ возникли кризисные тенденции.
Итак, в чем заключаются проблемы в национальной банковской системе России? Эксперты выделяют две основные группы кризисных индикаторов, которые, в свою очередь, формируются под влиянием большого количества разнообразных факторов.
Кризис платежеспособности
Первый кризисный индикатор: снижается платежеспособность населения. Люди попросту не могут себе позволить оформлять новые кредиты. Это, в свою очередь, связано со следующими основными факторами.
Во-первых, с ростом инфляции, увеличением цен на большинство потребительских товаров, особенно импортного происхождения. Наиболее заметно удорожание бытовой техники. И это при том, что реальная зарплата если и растет, то не в соизмеримых пропорциях. Также стабильно растут цены на ЖКХ, транспорт. Результат: у граждан не остается свободных средств на обслуживание кредитов.
Во-вторых, это закредитованность значительной части граждан. Многие не столько задумываются над тем, стоит ли брать сейчас ипотеку, сколько над тем, как выплатить предыдущие займы. Очень многие россияне имеют сложности с погашением текущего долга.
Теперь попробуем определить, каким образом повлияли на возникновение первого кризисного индикатора экономические санкции в отношении России. Касательно первого фактора, вероятно, влияние есть. Удорожание продуктов эксперты связывают с продовольственным эмбарго РФ в отношении европейских поставщиков - и это так или иначе связано с санкциями. Это российский ответ на них. Касательно второго фактора - скорее всего, вина санкций здесь относительна. Дело в том, что основная масса кредитов оформлялась россиянами задолго до осложнения политической обстановки.
Вероятно, мы будем также вправе отметить, что оба фактора, формирующие соответствующий индикатор, связаны между собой. Удорожание продуктов и услуг, очевидно, еще сильнее ограничивает платежеспособность потенциального заемщика, при условии, что у него есть кредиты.
Кризис в банках
Второй кризисный индикатор: ухудшение положения дел в банках, как результат - неспособность кредитно-финансовых учреждений выдавать займы, в том числе ипотечные, а также предлагать их на комфортных для потребителя условиях. Факторы сложившейся ситуации, в свою очередь, следующие.
Во-первых, у банков сейчас крайне ограничен свободный капитал. Для того чтобы что-то выдать заемщикам, у банков что-то должно быть. Ликвидность российских кредитных учреждений многими экспертами оценивается как невысокая.
Во-вторых, банки, как это ни странно, находятся в похожей ситуации с заемщиками - в аспекте закредитованности. Дело в том, что они сами много кому должны - зарубежным кредиторам, российскому ЦБ.
В свою очередь, попробуем определить, санкции ли виноваты в сложившейся обстановке? Многие эксперты считают, что это так. Почему? Сторонники данной точки зрения акцентируют внимание на том, что значительная часть российских кредитно-финансовых организаций - должники зарубежных кредиторов. Они в годы до санкций активно осуществляли внешние займы, пользуясь привлекательностью условий по процентам. Возврат долгов во многом предполагался за счет механизмов рефинансирования - за счет новых зарубежных займов. Теперь же, когда в условиях санкций российские банки практически потеряли возможность кредитоваться за границей, финансистам нужно искать новые источники для выплат. Многие кредитные организации, считают аналитики, не имеют собственных резервов для этого. И уже тем более не располагают капиталом для выдачи его в качестве кредитов.
В приоритете - ситуация в банках?
Прогнозы относительно того, как будет развиваться ипотека, что ожидать от рынка, в большой степени зависят, полагают аналитики, все-таки от реального положения дел в банках. Аспект, отражающий активность потенциальных заемщиков, на данном этапе второстепенный. Даже если бы россияне не имели проблем с платежеспособностью, продиктованных увеличением цен (особенно - на электронику и другие импортные товары) и отсутствием реального роста зарплат, положение дел в самой банковской отрасли слишком далеко от оптимального, чтобы рынок ипотеки развивался так же активно, как в последние несколько лет, полагают экономисты.
Отыграться на процентах
Скорее всего, полагают аналитики, банки если и пожелают активно кредитовать граждан в условиях кризиса, то будут это делать, значительно повысив процентные ставки. Или предельно ужесточив критерии одобрения кредита. Таким образом, вполне возможен сценарий, при котором человеку даже и не придется задумываться о том, стоит ли брать сейчас ипотеку. Скорее всего, банк попросту не сможет предоставить займ на комфортных условиях. Или вовсе откажет в заявке в силу внутренних кризисных причин. Имеет ли смысл сейчас брать ипотеку, когда ситуация в банках далека от оптимальной? Многие эксперты считают, что подобного рода решения пока что не слишком оправданны.
Если заявка одобрена
Рассмотрим удачный сценарий - допустим, российский человек не имеет проблем с действующими кредитами, у него высокая зарплата, а банк, в принципе, готов предоставить ему займ на покупку жилья. Стоит ли брать сейчас ипотеку этому гражданину? Ответ на этот вопрос может быть дан, исходя из изучения ключевого аспекта предстоящей сделки: не получится ли так, что по факту покупки квартиры через некоторое время она подешевеет настолько, что ипотека окажется для человека убыточной?
В данном аспекте, решая вопрос с тем, стоит ли брать сейчас ипотеку, целесообразнее всего изучить рынок не столько с точки зрения кризисной ситуации в банках и санкций, сколько в плане анализа трендов, отражающих динамику купли-продажи недвижимости. Конечно, политическая ситуация здесь играет некоторую роль. Но ключевой фактор перспективности вложений в жилье, считают эксперты, - положение дел на соответствующем рынке.
Ситуация на рынке недвижимости
Как обстоят дела в сегменте недвижимости? Выгодно ли сейчас брать ипотеку с точки зрения предполагаемого движения цен на жилье? Эксперты выделяют три вероятных сценария, касающиеся перспектив развития рынка.
Согласно первому, цены на недвижимость в ближайшие годы сохранятся на уровне, более или менее соответствующем текущему. Сторонники данной точки зрения считают, что сегодняшний рынок недвижимости в аспекте ценообразования, соотношения спроса и предложения в достаточной мере равновесный. Потенциальное снижение покупательской активности в связи с ограничением кредитования со стороны банков и низкой платежесопобности заемщиков, полагают экономисты, будет сопровождаться соответствующим снижением предложения - во многом в силу того, что владельцы жилья предпочтут переждать кризис и не продать жилье слишком дешево. Выгодно ли сейчас брать ипотеку соотносительно с этим сценарием? Вероятно, не очень. Цены будут оставаться теми же, а проценты банку, которые, к тому же, скорее всего, будут большими в связи с кризисом, платить придется.
Имеет, однако, смысл оформлять квартиру в кредит в случае, если человек сейчас снимает жилье, а предполагаемый размер платежей будет соизмерим с арендными ставками. Однако такой вариант предполагает наличие у гражданина значительной суммы на первоначальный взнос по ипотеке. И в этом случае, вероятно, выгоднее будет оформить ее в качестве депозита, получать проценты, за счет которых, в свою очередь, платить за снимаемую квартиру. Некоторые банки сейчас предлагают оформить вклад в 20% годовых и более. Это связано, как считают аналитики, с увеличением ставки рефинансирования ЦБ, которая в декабре выросла до 17%. Если брать за основу рассмотренный выше сценарий, то с инвестиционной точки зрения депозит будет выглядеть выгоднее вложения в квартиру - маловероятно, что она, в данном случае, подорожает на 20% за год, а потом еще на столько же, в то время как в случае с депозитом начисление процентов осуществляется банком в прогрессии.
Второй сценарий предполагает, что цены на недвижимость все же вырастут. Это будет связано, прежде всего, с инфляционными процессами. Ожидается, например, что по подведению итогов развития экономики в 2014 году соответствующий показатель превысит 11%. Если даже спрос на рынке недвижимости не будет в достаточной мере динамичным, полагают эксперты, увеличение цен на жилье, в целом, можно ожидать в соразмерных с инфляцией величинах. Стоит ли сейчас брать ипотеку, если рассматривать данный сценарий?
Вероятнее всего, ориентиры для потенциального покупателя в данном случае здесь будут примерно теми же, что и в случае с первым вариантом. То есть можно брать кредит на квартиру, если в данный момент жилье снимается, а выплаты по процентам будут такими же или не намного большими, чем арендная плата. Или оформить депозит на ту сумму, которая собрана на первоначальный взнос, получать проценты и за счет этого платить за аренду жилья.
Третий сценарий предполагает снижение цен на жилье. Это будет обусловлено, в свою очередь, возможным дисбалансом между спросом и предложением на рынке, который может быть подогрет тем, что в последние годы в России был введен значительный по объему фонд новостроек. Хотя значительная часть квартир, возводимых в рамках таких проектов - долевые, все же ощутимый процент из них будет впоследствии реализовываться по рыночным ценам или, например, перепродаваться. Это может создать, как считают некоторые экономисты, избыточное предложение на рынке жилья.
Вероятно, если следовать данному сценарию, даже и нет смысла задаваться вопросом, стоит ли сейчас брать ипотеку. Конечно, это будет не оптимальный вариант. Если речь идет о поиске выгодных вложений, то можно обратить внимание на депозиты. Если же есть потребность в жилье - лучше пока что арендовать его, тем более что соответствующие ставки, как правило, снижаются вслед за сегментом купли-продажи.
Факторы взаимосвязаны
Безусловно, каждый из сценариев на рынке недвижимости в значительной степени зависит и от ситуации в банковской сфере, и от уровня платежеспособности граждан. Поэтому можно сказать, что рассмотренные выше кризисные факторы влияют непосредственным образом также и на рынок жилья, как, впрочем, и на любой другой. Вместе с тем, эксперты все же считают, что объективные рыночные механизмы - - формируются под влиянием отмеченных факторов в ограниченной степени. Очень важны критерии, отражающие реальную потребность россиян в тех или иных видах жилья, учитывающие влияние миграционных процессов, изменения в технологиях строительства квартир и т.д.
Фактор курса доллара
Некоторые эксперты, вместе с тем, считают допустимым выделить также и четвертый сценарий, предполагающий значительный рост цен на недвижимость в силу воздействия уникального, в некотором смысле, фактора. Как известно, курс доллара вырос к рублю в 2014 году почти в два раза. Однако большинство валют других развивающихся стран, в том числе и государств СНГ, настолько не подешевело к американской. В результате чего средняя зарплата в долларах в России и, скажем, в Казахстане, практически выровнялась, или даже, быть может, стала уступать той, что установлена в соседней стране. В результате квартиры в РФ в пересчете, скажем, на стали в ряде сегментов ощутимо дешевле, чем у соседей. Граждане Казахстана в итоге приезжают в Россию и покупают здесь жилье. Этот тренд, как предполагают некоторые экономисты, может сохраниться, а также усилиться по причине аналогичной активности жителей других соседних стран - Белоруссии, Азербайджана, государств Прибалтики, возможно, Китая. Это может в некоторой мере подогреть спрос на недвижимость и обусловить рост цен в динамике, превышающей инфляцию.
Возможно, человеку следует изучить, решая вопрос с тем, стоит ли брать ипотеку, мнения специалистов, касающиеся четвертого сценария, но только в том случае, если он живет в приграничном городе. То есть данный вариант можно отнести к числу локализованных.
Выводы
Таким образом, мы выявили основные факторы, определяющие кризисные тренды на рынке недвижимости, и рассмотрели основные сценарии, изучение которых позволит нам определиться с тем, стоит ли брать ипотеку на квартиру в сегодняшней рыночной ситуации.
Попробуем резюмировать. Итак, на рынке банковского кредитования - кризис. Банки, по всей вероятности, не смогут выдавать кредиты с той динамикой, что они делали в предыдущие годы, и на тех же условиях по процентам. Заемщики, в свою очередь, не всегда будут иметь объективную возможность платить по ипотеке. Следствие - снижение спроса. Причина банковского кризиса - политическая ситуация. Поэтому, определяясь с тем, стоит ли брать ипотеку сейчас, когда идут санкции ЕС и США в отношении России, вероятно, говорим, что нет. Нужно дождаться, пока ситуация в банках стабилизируется, они найдут новые источники займов для погашения действующих обязательств, или им в этом поможет Правительство.
Второй фактор, который может повлиять на решение по поводу того, стоит ли брать ипотеку прямо сейчас - ситуация на российском рынке недвижимости. Базовых сценариев экономисты выделяют три. Это стабилизация цен, небольшой их рост, соизмеримый с инфляцией, или же снижение. Либо, если человек живет в приграничном городе, некоторое увеличение стоимости квартир.
Стоит ли брать ипотеку? Плюсы и минусы этого решения применительно к текущей рыночной ситуации присутствуют довольно очевидные. В числе положительных моментов - возможность выгодно вложиться, если спрос в ближайшее время вырастет. Экономисты, хотя и признают значительную глубину текущего кризиса, полагают, что улучшение ситуации произойдет в самом обозримом будущем - за счет возможного возврата цен на нефть, импортозамещения, диверсификации экономики страны. Также вложения в недвижимость, по крайней мере, обеспечат сохранность денежных инвестиций в соотнесении с инфляцией. В числе отрицательных сторон решения о покупке жилья - вероятность падения цен или отсутствия их роста достаточно высока. Ни то, ни другое не станет выгодным для покупателя квартиры. Также, скорее всего, на данном этапе банки не смогут предложить заемщику комфортных условий по процентам.