Estado y perspectivas de la industria de la construcción. Crisis en la industria de la construcción: números y hechos Optimistas del exterior
Los precios de los materiales básicos de construcción se mantienen estables e incluso bajan. Fuente: investigación de PwC
El año pasado, por primera vez en los últimos seis años, disminuyó la puesta en servicio de bienes inmuebles residenciales y no residenciales en Rusia. La caída de la construcción continuó a principios de 2017. Prueba de ello es el exceso de existencias en los almacenes de materiales de construcción, así como los precios más bajos de muchos tipos de materiales de construcción. Estos datos los publican analistas de PwC - PricewaterhouseCoopers. A juzgar por las previsiones oficiales, Rusia aún no ha superado el punto más bajo de la crisis de la construcción.
En la Federación de Rusia se observa una disminución en el volumen de construcción de inmuebles residenciales, que en 2016, según Rosstat, ascendió al 6%. Las estadísticas del primer trimestre de 2017 indican una continuación de la tendencia. Así, en enero-marzo de 2017, el volumen de construcción residencial disminuyó un 30% en comparación con el mismo período de 2015 y ascendió a 13,1 millones de metros cuadrados. m. Al mismo tiempo, en la capital se produjo una caída particularmente significativa: casi el 60% de esta cifra en el primer trimestre de 2016.
En 2016, por primera vez en los últimos seis años, disminuyó la puesta en servicio de inmuebles residenciales y no residenciales. La disminución de la superficie total de nuevas construcciones fue del 3% en comparación con el total de los últimos cinco años en 2015: 139,4 millones de metros cuadrados. metro.
La continuación de la crisis de la construcción también se ve reflejada en la situación de los precios de los materiales de construcción, que casi no suben debido a la baja demanda. La caída de los precios de la piedra triturada, la arena, el hormigón y el acero de armadura osciló entre el 3 y el 9%. El exceso de productos en los almacenes obligó a los distribuidores rusos a reducir los precios. Desde principios de 2017, los precios de los accesorios en la capital han bajado una media del 7%.
En 2016 y el primer trimestre de 2017, los precios de los productos de hormigón armado, los materiales de lana mineral y los productos de cables se mantuvieron estables. En el primer trimestre de 2017, los precios del cemento se mantuvieron estables. El costo de las obras de construcción e instalación y los servicios de alquiler de equipos de construcción no varió en el primer trimestre de 2017. Esta dinámica de precios probablemente esté determinada por la baja actividad laboral en el sector de la construcción a principios de año, dice Dmitry Kovalev, socio de PwC en Rusia.
Aún no está del todo claro si Rusia pudo superar el fondo de la crisis de la construcción. Según las previsiones del Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia, continuará la caída en la puesta en servicio de inmuebles. “El Ministerio de Construcción de Rusia, basándose en los datos de pronóstico de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, asumió una disminución en el volumen de puesta en servicio de viviendas en 2017 entre un 5% y un 7%. En consecuencia, la previsión de puesta en servicio de 75 millones de m2. m de viviendas a finales de año siguen vigentes”, confirmó a NG el departamento de Mikhail Men. En el primer semestre de 2017 se pusieron en servicio 28 millones de metros cuadrados. m de vivienda, un 11,3% menos que en el mismo periodo del año pasado. La disminución se debe principalmente a la reducción del volumen de puesta en servicio en la construcción de viviendas individuales (casi un 16,5% en comparación con las cifras del año pasado)”, recuerda el Ministerio de la Construcción. Al mismo tiempo, la vivienda estándar (clase económica) ha mostrado un crecimiento por tercer año, en gran parte gracias a numerosos programas federales de incentivos a la vivienda. A 1 de julio se han puesto en servicio 14,3 millones de metros cuadrados. m de viviendas estándar, esto es un 18,4% más que las cifras del mismo período del año pasado, señala el departamento de construcción.
“La razón fundamental del descenso de la construcción en la Federación de Rusia es la baja solvencia de la población, así como la incertidumbre de los ciudadanos sobre la solidez de su situación financiera a medio plazo, lo que afecta directamente a las cifras de ventas y a la estabilidad financiera de los promotores. Para que la situación cambie, especialmente a finales de este año, es necesario que se produzcan algunos cambios positivos globales en la economía del país. La mera reducción de los tipos hipotecarios con una tendencia constante hacia una disminución de la demanda efectiva no es capaz de cambiar radicalmente la situación. Además, observamos la siguiente tendencia: las personas que planean comprar un apartamento posponen la transacción indefinidamente por miedo a caer en la servidumbre crediticia”, describe Dmitry Taganov, director del centro analítico INCOM-Real Estate. situación.
“La caída de los indicadores depende en gran medida de la región: la reducción en la puesta en servicio de viviendas en la región de Moscú fue sólo del 0,7%, y en Moscú, de más del 39%. Pero estos datos reflejan las características regionales de los planes para el desarrollo de territorios”, señala Andrey Strigalev, director de NDV-Desarrollo.
“Trabajamos con datos ligeramente diferentes del año pasado: en Moscú, en 2016, la disminución de los insumos fue solo del 14% en comparación con 2015. En cuanto al número de acuerdos de participación en el capital celebrados, vemos cifras récord: en junio se firmaron 4.103, y hace un año sólo 2.737, es decir, casi 1,5 veces menos. Esto probablemente indica que ya se ha tocado fondo, que la construcción está en marcha, que las tasas hipotecarias se han reducido y que la demanda es activa”, dice Irina Dobrokhotova, presidenta de la junta directiva de BEST-Novostroy.
Los promotores creen que se han creado ciertas condiciones para la recuperación del mercado inmobiliario ya en 2017. El pronóstico está lleno de optimismo: se supone que a medio plazo el volumen de construcción de inmuebles residenciales crecerá entre un 5 y un 8 por ciento anual. Los expertos independientes son más reservados en sus valoraciones. Nos recuerdan que el mercado está agobiado por muchos problemas que requieren soluciones urgentes.
Rango de medidor
En 2016 se construyeron en Rusia 79,8 millones de metros cuadrados de viviendas. El indicador es preliminar y se ajustará después de que todas las regiones informen sobre los nuevos edificios puestos en servicio. Se espera que el resultado final sea de aproximadamente 81 millones de metros cuadrados. Los constructores no pudieron repetir el récord del año pasado: 85,3 millones de metros cuadrados. Por tanto, el “déficit” será de alrededor del 6 por ciento.
Sin embargo, esto difícilmente puede considerarse un fracaso. En agosto del año pasado, el jefe del Ministerio de Construcción no descartó que el volumen de puesta en servicio de viviendas no supere los 76-77 millones de metros cuadrados. El pesimismo tenía buenas razones: en el primer semestre del año sólo se construyeron 31,5 millones de metros cuadrados de viviendas, un 9,2 por ciento menos que en el mismo período de 2015. Pero los constructores se llevaron la sorpresa al reducir significativamente la brecha en los últimos dos trimestres.
Es posible que ahora tengamos que revisar la previsión departamental a medio plazo, según la cual en 2017 se deberían haber alcanzado los 81 millones de metros cuadrados. En 2018 estaba previsto construir 88 millones de metros cuadrados de viviendas, y en 2019, 94 millones. En el futuro, el objetivo es llevar este indicador clave a 140 millones.
Adiós al apoyo estatal
La terminación del programa estatal de subsidios hipotecarios, que fue anunciada por el primer viceprimer ministro el 1 de febrero en una reunión con el presidente, ciertamente no fue una sorpresa para los participantes del mercado. “Estábamos tratando de asegurarnos de que la tasa del prestatario no fuera superior al 12 por ciento. Este programa ha cumplido su tarea, ya no lo ampliaremos, esperamos que durante 2017, junto con una disminución de la tasa clave, disminuyan las tasas de interés de otros bancos comerciales. Y las hipotecas serán más asequibles para nuestros ciudadanos”, afirmó Shuvalov. Según cálculos del gobierno, un futuro mejor llegará en 2018, cuando las tasas hipotecarias caigan al 7-8 por ciento. Hoy los promotores y los ciudadanos comunes y corrientes que quieren resolver su problema de vivienda cumplen estas promesas.
Diferencias en las previsiones
Los expertos independientes no tienen consenso sobre si la industria de la construcción es capaz de alcanzar una trayectoria de crecimiento en 2017. Irina Paruleva, experta financiera de AKG Gradient Alpha, cree que en este caso conviene hablar de expectativas de cierta mejora en el desempeño del mercado inmobiliario. En primer lugar, el mercado primario. “Hay esperanzas de un aumento de la demanda. En relación con la estabilización en la esfera económica y el surgimiento de condiciones previas para el fortalecimiento del tipo de cambio del rublo, se puede suponer que las personas que tienen ahorros en moneda extranjera querrán transferirlos a otros activos, y esto estimulará la demanda de los consumidores. , incluso en el mercado inmobiliario, probablemente también en el segmento premium”, afirma Paruleva.
El crecimiento de la construcción de viviendas en el segmento económico, según ella, se apoyará en los programas de crédito. La tasa clave se redujo en septiembre de 2016 en un 0,5 por ciento y se espera que esta tendencia continúe. "Hemos escuchado repetidamente declaraciones de los pilares del mercado hipotecario, en particular de que las tasas hipotecarias bajarán", recordó Paruleva.
El director del Instituto de Análisis Estratégico FBK no comparte estas conclusiones. Llama la atención sobre las estadísticas de diciembre, cuando el sector de la construcción registró una caída del 5,4 por ciento, a pesar de que la media del año pasado fue de -4,3 por ciento. El volumen de construcción de viviendas individuales disminuyó en más de un 10 por ciento y en la construcción de viviendas industriales se registró una caída de aproximadamente un 3 por ciento.
Nikolaev explica esto por la caída de la demanda de los consumidores, del 5,9 por ciento a finales de 2016, con un máximo en diciembre: 6,1 por ciento. “Los constructores comenzaron 2017 con procesos negativos cada vez más profundos, a pesar de los cambios positivos emergentes en la economía. Teniendo en cuenta todo esto, no tiene sentido esperar a que el mercado se recupere en los próximos tres años. La gente se está empobreciendo y la propia industria sigue en declive”, resume Nikolaev.
Socio, jefe de práctica “Inmobiliario. Tierra. Construction” del bufete de abogados VEGAS LEX recordó problemas de larga data que no se pueden resolver. En primer lugar, la quiebra. “Desafortunadamente, no hay forma de escapar de esto. Tanto las pequeñas empresas como las grandes empresas “no están aseguradas contra la quiebra”, afirmó el experto. Otro tema delicado son los terrenos que se adquirieron anteriormente pero no se utilizaron. Las leyes son tales que es extremadamente difícil devolverlas a la circulación transfiriéndolas a otros desarrolladores.
La decisión de las autoridades sobre el desarrollo integral de los territorios y la construcción de antiguas zonas industriales es una buena señal para los promotores, considera Chumachenko. Además, en enero entró en vigor una nueva ley que creó un sistema unificado de registro catastral y registro de derechos inmobiliarios.
Los activos no líquidos desaparecerán con un descuento
Pavel Bryzgalov, director de desarrollo estratégico de FSK Leader, coincide en que la renovación de las zonas industriales en las megaciudades ayudará a los constructores. Por este motivo, afirma, hay un aumento de la oferta en Moscú. Sin embargo, está dispuesto a considerar con reservas que la crisis ha pasado a la historia. “Se desencadena el efecto de una base baja, frente a la cual el crecimiento parece muy grande, pero, de hecho, ahora el mercado de Moscú está volviendo a los volúmenes anteriores a la crisis. El mercado en la región de Moscú se encuentra en un nivel de saturación”, señaló Bryzgalov.
Otro factor importante que influye en el mercado, en su opinión, es la transición de productos, es decir, que las viviendas de clase económica y confort se construirán con elementos de clase business. Al mismo tiempo, los promotores que vendan viviendas antiguas tendrán que ofrecerlas con importantes descuentos.
Foto: Alexander Koryakov / Kommersant
Vladislav Melnikov, vicepresidente senior y jefe del proyecto Match Point de IFC, también dice que las dificultades persisten. “La situación en el mercado de obra nueva de la capital es difícil, ya que todo se complica por la alta competencia y el gran volumen de oferta. En este sentido, no se debe esperar un aumento brusco o abrupto de los precios: el ajuste será insignificante y progresivo, en gran parte debido al aumento de los precios de los materiales de construcción”, señaló.
Según Melnikov, a pesar del fin del programa estatal de subvención de hipotecas, los tipos de interés en muchos bancos clave ya se encuentran en los niveles anteriores a la crisis y no superan el 11 por ciento anual. Este es el mérito de los bancos y promotores interesados en la disponibilidad de préstamos hipotecarios. La reducción del tipo de interés oficial por parte del Banco Central también influyó. “Si a lo largo del año sigue bajando, los tipos hipotecarios también estarán sujetos a revisión”, está seguro Melnikov.
Simplemente parece que todo lo malo ha quedado atrás. 2017 no será un año fácil para las empresas constructoras, está convencido el primer vicepresidente de Opora Rusia. “La demanda de bienes raíces sigue siendo muy baja, este año solo se estabilizará, pero si hablamos de bienes raíces residenciales, entonces puede haber incluso otra caída debido a la terminación del apoyo estatal a las hipotecas. No se debe esperar un colapso, ya que hubo uno en 2015, así como a principios de 2016. No hay condiciones previas ni siquiera posibilidades de colapso, ya que no hay ningún lugar donde caer más abajo”, afirma.
Seagal tampoco espera quiebras masivas entre los promotores, ya que las empresas más estables que tienen proyectos en marcha en su cartera permanecen en el mercado. Sin embargo, según su evaluación, la situación financiera incluso de los grandes promotores puede empeorar y no todas las pequeñas empresas sobrevivirán hasta el período de recuperación.
¿Cómo se comportará la economía nacional el próximo año? Quizás impredecible...
Otro año de crisis está llegando a su fin. ¿Cómo será el 2017? Las opiniones varían. Algunos creen que comenzará la recuperación y otros creen que continuará el estancamiento económico. Con la ayuda de expertos, intentaremos descubrir lo que nos espera.
Optimistas del extranjero
Esto puede sorprender a algunos, pero las organizaciones extranjeras son optimistas sobre la economía rusa: predicen un crecimiento del 0,5 al 1,5%.
Los expertos del Banco Mundial son los más optimistas: según sus estimaciones, crecerá un 1,5%. Esto sucederá, en primer lugar, debido a una mayor actividad de consumo, una menor inflación y una mayor inversión, según los banqueros globales.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico es más pesimista: los expertos de la OCDE predicen un crecimiento de sólo medio punto porcentual. Los factores son aproximadamente los mismos: aumento de la demanda de los consumidores y de la inversión.
La previsión del FMI es de más del 1,1%. Este resultado debería verse influido por el aumento de la demanda de los consumidores, la mejora de las condiciones de financiación interna y la estabilización de los precios del petróleo.
La previsión de Standard & Poor's para 2017 es de más del 1,4% del PIB. Los analistas de S&P encuentran tres factores positivos: un aumento moderado de los precios del petróleo, un aumento de su producción y un aumento del consumo de los hogares.
Moody's también hizo una previsión generosa: "dio" un crecimiento del 1,5% a la economía rusa. Según sus analistas, no se esperan nuevos shocks externos, las inversiones crecerán, la calidad de los activos del sistema bancario mejorará y la política de sustitución de importaciones dará sus frutos.
Sin embargo, las perspectivas para la economía y las estructuras internas son positivas. Así, el Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación de Rusia cree que crecerá un modesto 0,8%. Según los funcionarios del departamento, este alegre acontecimiento se producirá gracias al aumento de las exportaciones y al aumento de las reservas.
En el escenario base del Banco de Rusia, el crecimiento económico fluctúa en el rango de 0,5-1%. En muchos sentidos, el Banco Central se atribuye este mérito futuro, señalando que este resultado puede lograrse mediante una política monetaria aplicada con éxito. El Banco Central también espera un aumento del consumo y la actividad inversora.
Profunda crisis estructural
Los expertos rusos independientes tienen una visión mucho más pesimista. Por ejemplo, director del Instituto FBK de Análisis Estratégico Ígor Nikoláiev, que el análisis realizado por el organismo que preside permite concluir: en 2017, el PIB no crecerá, sino que disminuirá un 1%.
Hay varias razones para este pesimismo. Continúa la disminución de los ingresos reales de la población, lo que hace que el crecimiento del consumo sea poco realista. Continúa la dinámica negativa de la inversión en capital fijo, asociada a una situación económica y geopolítica incierta.
Según los analistas de FBK, las esperanzas de un aumento de los precios del petróleo son infundadas: el superciclo de precios altos ha terminado y no hay factores que indiquen una tendencia inversa. Las sanciones, que es poco probable que se levanten en 2017, dificultan que las empresas rusas accedan al mercado de financiación extranjera barata. Si es así, entonces no hay razón para esperar un crecimiento económico.
Pero esto es más bien una capa superficial de acontecimientos. Mientras tanto, también tienen un subtexto más profundo. En Rusia persiste una profunda crisis estructural. Los altos precios del petróleo permitieron neutralizar su impacto, pero con los bajos precios de las materias primas, surge inevitablemente la pregunta: ¿es posible el crecimiento en principio?
La crisis estructural es causada no sólo por el legado soviético, sino también por otras razones. Igor Nikolaev enumera los principales: las políticas económicas y sociales incorrectas del último período, los retrasos en las reformas atrasadas, la naturaleza material de la economía y la baja proporción de pequeñas y medianas empresas.
Sin cambios estructurales no hay esperanza de cambio. Pero el gobierno no considera que la superación de los desequilibrios estructurales sea la principal tarea de la política económica.
"En caso de desequilibrio estructural, la economía se adapta a la situación; en algunos casos, incluso es posible cierto crecimiento, pero no se puede salir de la crisis", resume Igor Nikolaev.
Trampa del desarrollo medio
El vicepresidente de la junta directiva de VEB también se muestra pesimista sobre el futuro Serguéi Vasiliev. En su opinión, esperamos un estancamiento durante un período de 3 a 5 años. No se puede salir de él sin aumentar la inversión, por lo que hay que pensar dónde conseguirlo. Pero hasta el momento las autoridades no han mostrado ninguna opinión positiva al respecto.
Para que puedan surgir inversiones es necesario construir en el país un sistema financiero adecuado, recuerda Vasiliev. Hay mucho dinero en la economía, pero no existen suficientes mecanismos eficaces para convertirlo en inversiones de capital. Los bancos se dedican principalmente a préstamos a corto plazo, los fondos de pensiones no estatales están bloqueados por decisiones recientes.
Sin embargo, existe la esperanza de que con una disminución de la inflación aumenten las inversiones de las propias empresas. Pero si no hay flujo de capital, las oportunidades de crecimiento de la inversión serán muy limitadas.
Y las inversiones de Rusia se necesitan con urgencia para superar la trampa del desarrollo medio en la que ha caído el país. Su esencia es que la transición del desarrollo industrial tradicional al desarrollo innovador está madura, lo que inevitablemente irá seguido de un aumento de la productividad laboral.
Este desarrollo va acompañado de un flujo intensivo de mano de obra y un aumento en la gama de bienes producidos, principalmente innovadores.
Según Serguéi Vasiliev, es un error decir que el gobierno no comprende este desafío: se esfuerza por crear una nueva economía. Pero en el mejor de los casos, los resultados no se pueden esperar antes de cuatro años después.
Economía vibrante
Lo más sorprendente de la economía rusa es su vitalidad, afirma el director del Centro de Investigación de Política Económica de la Facultad de Economía de la Universidad Estatal de Moscú. Oleg Buklemischev. No importa lo que hagas con él, se adapta a su entorno. Esto se debe principalmente al sector de las pequeñas y medianas empresas.
Y esta no es la primera vez que esto sucede. Después del default de 1999, el FMI predijo una contracción del 10 por ciento. Y la economía empezó a crecer. Entonces el gobierno Primakova-Maslyukova nada empezó a fallar y la empresa creyó en sus perspectivas.
El gobierno actual, según un experto de la Universidad Estatal de Moscú, está arruinando deliberadamente la economía.
“La economía ha llegado al límite de su desarrollo”, subraya el economista. — Y la parte que se puede considerar viva depende de la política gubernamental: congelación de los ahorros para las pensiones y altas tasas de interés para los préstamos. Como resultado, no hay dinero a largo plazo.
Tal como está construida actualmente, la economía ha superado su punto máximo. Incluso lograr un crecimiento del dos por ciento requiere cambios importantes.
"En general, es hora de que comprendamos que en las condiciones actuales las previsiones sobre si la economía crecerá un poco o caerá un poco no tienen sentido", está convencido el ex Ministro de Economía ruso. Andrei Nechaev. — El objetivo es lograr un crecimiento de al menos el 4 por ciento. Es real, pero sólo con la implementación de un gran programa de reformas.
Nueva realidad del complejo constructivo
La industria de la construcción es de particular importancia para la economía. Casi dos tercios de nuestras inversiones en activos fijos están relacionados con la construcción. Sin embargo, las fuentes de financiación cambiarán. Los expertos esperan que el valor de los fondos propios aumente debido a la disminución de la atracción de fuentes de crédito. La importancia de factores como la rentabilidad y los plazos de recuperación de la inversión de los proyectos aumentará considerablemente.
En el sector de la construcción de viviendas, la demanda es el factor decisivo. Y depende en gran medida del estado de los préstamos hipotecarios. Según el Director General de AHML Alexandra Plutnik, existen grandes reservas para bajar los tipos de interés. En nuestro país, sólo el 20-25% del importe total del préstamo se destina a los constructores; el resto acaba en los bolsillos de los intermediarios.
Mientras tanto, los préstamos hipotecarios son una enorme reserva para el desarrollo de la industria de la construcción. ¡Desde 2004, las hipotecas se han multiplicado por 22! Ningún otro segmento de la economía del país ha mostrado resultados similares.
Pero es muy importante lograr una reducción de los tipos de interés, destaca Alexander Plutnik. Cada punto de su reducción aumenta el número de prestatarios potenciales. A finales de 2017, la tasa promedio de préstamo puede caer al 10%. Y a un ritmo del 9%, en pocos años la puesta en servicio anual de viviendas puede alcanzar los 100 millones de metros cuadrados. metro.
Mucho aquí depende del Banco Central, de si el regulador será capaz de hacer frente a la inflación y bajar la tasa clave. Pero no es menos importante mejorar el mecanismo de concesión de préstamos: este proceso debe estar libre de intermediarios innecesarios.
Al mismo tiempo, la economía en su conjunto sigue en una situación de incertidumbre. Como resume Igor Nikolaev, las esperanzas de una reactivación de la demanda de consumo e inversión se basan más bien en el deseo de que esto suceda, más que en requisitos previos objetivos. Y dados todos los desequilibrios de la economía rusa, con precios del petróleo relativamente bajos y la persistencia de las sanciones, lamentablemente no se puede esperar una transición al crecimiento.
Parece que todo es lógico y correcto. Pero recordemos que la economía a menudo se comporta de una manera que ninguno de los analistas predijo. Tiene un carácter tan impredecible.
Vladímir GURVICH
El volumen mensual de trabajos de construcción en Rusia sigue disminuyendo, pero según las previsiones para el próximo 2017, este descenso seguramente se ralentizará. El hecho de que no se trata de una tendencia temporal también lo demuestra el hecho de que ya hemos superado el “fondo” de la crisis y la situación se estabilizará en los próximos dos años.
Construcción de casas
Según IndexBox, el mercado de la construcción de viviendas en 2017 se desarrollará bajo la influencia de los siguientes factores: una ligera reducción en los volúmenes de construcción residencial (-1,5%) y un pequeño crecimiento en el segmento no residencial (+6%). Es importante entender que en 2016, la caída en ambos segmentos alcanzó entre el 16% y el 20%, con una previsión del 25%. Es decir, la caída real no fue tan grande como se esperaba. Por lo tanto, la caída esperada en el segmento inmobiliario del 1,5% puede resultar en realidad un aumento insignificante. Además, el mercado inmobiliario se verá afectado por una disminución del volumen de inversiones, incluidas las extranjeras.
Según los expertos, el mercado inmobiliario es muy inercial: se esperan dos años entre el pico de la crisis y su buen desarrollo. Los promotores recuerdan con dolor en el corazón diciembre de 2015, cuando el mercado inmobiliario primario experimentó un aumento debido a un shock monetario: los ciudadanos que tenían fondos disponibles los invirtieron en la compra de apartamentos. Hoy en día, la mayor parte de la construcción de viviendas se lleva a cabo en la etapa de construcción de los pisos superiores. Habiendo experimentado un volumen récord de puesta en servicio de viviendas en 2015 y un estancamiento en 2016,
el mercado tendrá que retroceder en 2017 antes de lograr un gran avance. Durante los últimos dos años, el Estado ha proporcionado al mercado de la construcción una "muleta": una tasa de interés baja para la compra de viviendas en construcción. Teniendo en cuenta el hecho de que planean quitar la "muleta" para 2017, un pequeño retroceso en tales condiciones puede considerarse casi un aumento.
Se supone que sin el apoyo del gobierno, el mercado se moverá a expensas de los compradores que planean comprar apartamentos sin atraer fondos hipotecarios adicionales.
Casi la mitad de las inversiones en Rusia están relacionadas con el segmento de la construcción, mientras que durante los períodos de crisis crece la proporción de inversiones en la construcción.
¿Qué tal sin hipoteca?
Después de largas discusiones a nivel federal, se decidió que no es necesario ampliar los subsidios hipotecarios. ¡Pero! A finales de 2016, las tasas comenzaron a disminuir gradualmente sin "muletas", gracias a la reducción de la tasa clave del Banco Central al 10% anual.
Según el centro analítico AHML, actualmente la tasa promedio bajo el programa de subsidio es del 11,42%. Al mismo tiempo, el tipo medio para las construcciones nuevas sin apoyo estatal es del 12,9% y para las viviendas secundarias del 13,1%. Los expertos explican la reciente reducción de tipos por el aumento de la competencia entre los bancos y la mejora de sus productos financieros por parte de los principales actores de este segmento. El recorte de tipos de octubre marcó una tendencia general para todo el mercado y no hará más que intensificarse en el próximo 2017. Además de reducir los tipos de interés, los bancos, junto con los promotores, han desarrollado programas especiales que apoyarán el mercado de la construcción el próximo año.
Se espera que las tasas vuelvan a los niveles de 2014, cuando promediaban entre 12 y 13% a nivel nacional. Las condiciones previas para una reducción mayor también son visibles: para ello, una razón suficiente sería que el Banco Central redujera el tipo de interés en otro medio punto porcentual. AHML también espera una nueva reducción: a medida que el Banco de Rusia alcance el objetivo de inflación del 4%, las tasas hipotecarias seguirán bajando y a finales del próximo año podrían alcanzar un nivel del 11-11,5%. Según las previsiones, ya en 2018 los tipos de interés de los préstamos hipotecarios caerán por debajo del 10%. Sin embargo, la agencia no excluye que a principios de 2017 todavía sea posible un ligero aumento de las tarifas y su reducción. Tanto los bancos como los promotores ya son conscientes de este aumento temporal. Lo más probable es que se les ofrezca un “mecanismo de compensación” en forma de promociones y ofertas especiales.
La popularización de las hipotecas es una de las tareas del gobierno. Así lo afirmó Vladimir Putin, resumiendo los resultados del año en el sector de la construcción. El presidente enfatizó que las tasas de los préstamos hipotecarios no pueden ser inferiores a la tasa clave del Banco Central de la Federación de Rusia, sin embargo, Rusia tiene hipotecas preferenciales y el gobierno se esforzará por difundir la práctica de apoyar a ciertas categorías de prestatarios.
Además, la popularización de las hipotecas es una de las tareas del gobierno. Así lo afirmó Vladimir Putin, resumiendo los resultados del año en el sector de la construcción. El Presidente enfatizó que las tasas de los préstamos hipotecarios no pueden ser inferiores a la tasa clave del Banco Central de la Federación de Rusia, sin embargo, Rusia tiene hipotecas preferenciales y el gobierno se esforzará por difundir la práctica de apoyar a ciertas categorías de prestatarios.
El presidente subrayó que actualmente el tipo hipotecario medio en Rusia es del 12,5%, pero para los beneficiarios puede reducirse al 10,5% y, en algunas regiones, incluso por debajo de este nivel. “La práctica de apoyar a determinadas categorías de ciudadanos que compran una vivienda a crédito seguirá extendiéndose en el futuro”, subrayó Vladímir Vladímirovich. También prometió desarrollar un sistema de viviendas de alquiler y de servicios en el país.
Construcción no residencial
A finales de 2016, el volumen de edificios no residenciales puestos en servicio aumentó un 3%. Esto marca la tendencia para 2017, en el que aumentará la proporción de edificios agrícolas y comerciales. Si después de la crisis de 2008 hubo escasez de espacio comercial y de oficinas en el mercado, en 2017 esta demanda quedó plenamente satisfecha, por lo que parte de los recursos se destinaron al segmento de edificios industriales, lo que en general es positivo para un mayor crecimiento económico. Esto también fue facilitado por las contrasanciones: crearon las condiciones para el desarrollo de la agricultura. La construcción de instalaciones sociales está disminuyendo, esto se debe a los recortes presupuestarios.
Si después de la crisis de 2008 hubo escasez de espacio comercial y de oficinas en el mercado, en 2017 esta demanda quedó plenamente satisfecha, por lo que parte de los recursos se destinaron al segmento.
edificios industriales, lo que en general es positivo para un mayor crecimiento económico. Esto también se vio facilitado por las contrasanciones.
Casi la mitad de las inversiones en Rusia están relacionadas con el segmento de la construcción, mientras que durante los períodos de crisis crece la proporción de inversiones en la construcción. En 2015-2016 se invirtieron en este segmento casi 12 mil millones de rublos, lo que representa la mitad de todas las inversiones en activos fijos durante el mismo período. Se espera que en 2017 esta dinámica se intensifique y las inversiones en el segmento de capital fijo alcancen 2/3. En promedio, el crecimiento de la inversión será del 3,8% anual. Sin embargo, la reducción simultánea del gasto en el sector público en 2017 alcanzará el 23% y afectará negativamente a la atracción de grandes fondos de inversión.
Según las previsiones de los economistas, en los próximos años, a partir de 2017, la estructura de las inversiones en la economía rusa cambiará y alrededor de una cuarta parte de los fondos invertidos se destinará a la construcción. De hecho, para 2019, se espera que la industria de la construcción se recupere a los niveles de 2014: tanto de demanda como de oferta. Y 2017 será un punto de inflexión en esta historia.
El material utiliza datos de www.indexbox.ru, www.dom.rf, AHML, http://www.sberbank.ru
NB-AYUDA
Agencia JSC de Préstamos Hipotecarios para Vivienda (AHML): creada por decisión del gobierno de la Federación de Rusia, el 100% de las acciones de AHML pertenecen a
Al Gobierno de la Federación de Rusia representado por la Agencia Federal para la Gestión de la Propiedad Estatal.
En 2015, sobre la base de AHML, se creó un instituto de desarrollo unificado en el sector de la vivienda. Incluía filiales de AHML: OJSC AFZhS, OFO SK AHML y el Fondo de Asistencia al Desarrollo de la Construcción de Viviendas (Fondo RHD).
El 1 de septiembre de 2016 se liquidó la Fundación RHD, sus funciones fueron transferidas al Instituto Unificado para el Desarrollo en el Ámbito de la Vivienda.
Entre las tareas del Instituto Unificado para el Desarrollo de la Vivienda
ámbito, reducir los riesgos en el mercado inmobiliario e hipotecario, estimular la construcción de viviendas asequibles, desarrollar mecanismos para financiar infraestructura de ingeniería, implementar medidas de apoyo anticrisis en el mercado inmobiliario e hipotecario. Además, entre sus tareas se encuentra el desarrollo del mercado de vivienda en alquiler mediante la atracción de inversiones colectivas y la mejora integral del entorno urbano.