Esquemas para ganar dinero en bienes raíces que funcionan (¡Probado!). Cómo ganar dinero en el sector inmobiliario: consejos y trucos Cómo ganar dinero en el sector inmobiliario
¿Cómo ganar dinero en bienes raíces desde cero? ¿Es esto realmente posible en Rusia? ¿O es necesario tener millones para obtener al menos algunos ingresos? Te contamos cómo ganar tu primer millón en bienes raíces sin inversiones. Bueno, o prácticamente sin inversión.
¿Por qué prácticamente ninguna inversión? Porque todavía necesitarás al menos 30 mil rublos. En cualquier caso, no tendrás que gastar 2 millones para comprar un apartamento y luego revenderlo. Hablaremos de si no existen al final del artículo.
Subarrendamiento diario de apartamentos
El subarrendamiento es el alquiler de una propiedad ya alquilada a un tercero. En nuestro caso debemos alquilar un piso por larga temporada y alquilarlo por días. Asegúrese de advertir al propietario del apartamento que se lo va a alquilar a otras personas. Anota la cláusula de subarrendamiento en el contrato. Los estudios y apartamentos de una habitación son los más adecuados para este método.
Desafortunadamente, no todos los propietarios le permitirán alquilar su apartamento a otras personas. Por lo tanto, tendrás que llamar a decenas de anuncios en busca de un apartamento adecuado. Pero este método le permite ganar dinero fácilmente con bienes inmuebles prácticamente desde cero.
A continuación, simplemente tomamos hermosas fotografías del apartamento y publicamos anuncios de alquiler diario del apartamento. Esto se puede hacer, por ejemplo, en los sitios web booking.com o airbnb.ru. Lo más probable es que alquiles un apartamento diariamente, ya sea por personas en viajes de negocios o por turistas. Por lo tanto, un consejo: fije el precio por día no demasiado bajo. Entonces será más probable que se instalen inquilinos adecuados.
¿Cuánto puedes ganar?
En total, con ocupación completa se pueden ganar entre 60.000 y 20.000 = 40.000 rublos al mes. Así, tu inversión se amortizará en el primer mes. Fuera de temporada (por ejemplo, cuando hay pocos turistas), la ocupación puede reducirse a 17-19 días al mes (ver reseñas sobre este método de ganar dinero), pero aún estará en números negros.
Todo lo que necesita hacer es entregar/recoger las llaves, cambiar la ropa de cama y limpiar después de que los inquilinos se hayan mudado. Si contratas personal (entrega de llaves y limpieza después del check-out), puedes hacer que estos ingresos sean completamente pasivos.
Ahora imagina que no tienes uno de esos apartamentos, sino varios. ¡Sus ingresos pueden aumentar muchas veces!
Remodelar un apartamento para convertirlo en un mini estudio.
Al igual que en la opción anterior, no es necesario alquilar un piso por larga temporada para poder subarrendarlo. Sin embargo, en este caso, necesitaremos al menos un apartamento de una habitación, y preferiblemente uno de dos o incluso tres habitaciones.
La conclusión es que dividimos el apartamento en el número máximo de miniestudios/habitaciones para su posterior alquiler.
Si tenemos un apartamento de dos o tres habitaciones, podemos simplemente alquilar habitaciones separadas y, como dicen, "no te preocupes". Al mismo tiempo, podrás alquilarlo por días, como en el método anterior, o por larga duración. Alquilar tres estudios siempre es más rentable que un apartamento de tres habitaciones, por lo que saldrás ganando. Al mismo tiempo, hay menos molestias que con el alquiler diario.
Sin embargo, si tenemos, por ejemplo, un apartamento de una habitación, es posible que tengamos que hacer una “reurbanización” pequeña y económica (con el consentimiento del propietario, por supuesto). La cocina se puede alquilar por separado y el recibidor se puede dividir con una pequeña pared o tabique. Lo principal es que cada minihabitación tiene salida al pasillo. Por lo tanto, es necesario prestar atención al diseño original del apartamento. Y luego ponemos anuncios y alquilamos habitaciones por día o a largo plazo.
De esta manera podrá ganar dinero con bienes raíces sin invertir su primer millón.
Por cierto, las mejores ofertas las puedes encontrar en nuestra web.
haciendo un albergue
Probablemente ya entendiste el punto. Encontramos un apartamento que se puede alquilar y acordamos con el propietario que lo alquilarás a otras personas. Además, en este caso no importa si se trata de un estudio, un apartamento de una o dos habitaciones.
Realmente vale la pena considerar los albergues como un negocio serio. No se trata sólo de pasar la noche, sino de toda una comunidad de viajeros. Al mismo tiempo, tu albergue debe disponer de Internet, todos los electrodomésticos y cocina y, preferiblemente, características y diseño propios.
Ponemos una litera en cada habitación, excepto en la cocina. Si tu presupuesto te lo permite, puedes poner dos o tres literas en cada habitación. En este caso, las camas pueden incluso tener tres niveles. Lo principal es no tocar la cocina. En Europa hace tiempo que se alquilan albergues donde pueden vivir hasta 26 personas al mismo tiempo en una habitación. Y estos lugares son populares no sólo por sus bajos precios, sino también por su ambiente y por conocer gente nueva. Después de eso, todo lo que tienes que hacer es conectarte a Internet (y lo más probable es que ya la tengas) y, si lo deseas, crear tus propias características y diseño de habitación.
¿Qué pasa si tienes varios apartamentos de este tipo? Veamos de qué otra manera se puede ganar dinero con bienes raíces sin invertir grandes sumas.
Otras variaciones de albergue
1. Hotel en casa móvil.
Puedes comprar una autocaravana en Avito por un precio razonable. Su ventaja es que en el interior hay todas las comodidades, desde una cocina y una cama hasta un baño. Sin embargo, no está vinculado a una ubicación específica. Puedes colocar un “hotel sobre ruedas” incluso en el mismo centro de tu ciudad con estacionamiento gratuito. Lo principal es asegurarse de que no se vaya a ninguna parte (por ejemplo, que no se desenrosquen las ruedas). Y luego podrás alquilarla como una habitación en el mismo centro de la ciudad.
2. Hotel en contenedores de carga.
Lo mismo se puede hacer con los contenedores de envío. Por ejemplo, en Vietnam y no sólo en Vietnam existen desde hace mucho tiempo hoteles construidos en contenedores de carga metálicos. El coste de un contenedor usado es bajo y además le dará a tu albergue singularidad y fama. La desventaja es que en invierno hay que ocuparse de la calefacción, así como del sistema de drenaje y alcantarillado del inodoro y la ducha. Sin embargo, como negocio completo con inversiones, este método tiene enormes ambiciones.
3. Hoteles cápsula.
Uno de los tipos de hoteles albergue más populares en Japón y que está ganando popularidad en Rusia son los hoteles cápsula. Este es uno de los tipos de hoteles que consta de pequeñas celdas para dormir ubicadas una encima de la otra. Se encuentran principalmente cerca de estaciones de tren, aeropuertos o cerca de zonas turísticas. Este tipo de hotel ya requiere inversión, pero nadie le impide tomar el ejemplo y poner un montón de camas de varios niveles en un apartamento alquilado o hacer particiones "cápsula" con sus propias manos.
Acciones de empresas constructoras en la Bolsa de Moscú
Entre otras cosas, si comprende los valores, podrá ganar dinero con acciones de promotores inmobiliarios. Al mismo tiempo, puede invertir cualquier cantidad, incluso mil rublos. Según los expertos, las acciones de las empresas constructoras crecerán varias veces en los próximos años. Esto se debe a cambios en la Ley Federal 214 y s.
- GC "PIK" (Bolsa de Valores de Moscú)
- Grupo LSR (acciones de la Bolsa de Moscú)
- LenSpetsSMU estándar (recibos)
donde conseguir dinero
Como ya se mencionó al principio del artículo, para ganar su primer millón en bienes raíces necesita tener al menos entre 20 y 30 mil rublos. ¿Dónde puede encontrar dinero rápidamente para no esperar su próximo cheque de pago?
En primer lugar, esto tarjetas de crédito. Algunos bancos no exigen comprobante de ingresos al solicitar una tarjeta de crédito (por ejemplo, Tinkoff, Alfa Bank, etc.). Lo principal es liquidar las deudas durante el período de gracia (generalmente 50 días) para evitar cargos por intereses. Las tarjetas de crédito de Alfa Bank, además, se pueden retirar sin intereses de los cajeros automáticos por un importe no superior a 50 mil rublos sin perder el período de gracia. Otras tarjetas de crédito se pueden cobrar al 1,5 - 2% utilizando operadores móviles o billeteras electrónicas, por ejemplo, Yandex Money. Simplemente busque en Google cómo hacerlo.
En segundo lugar, puedes tomar crédito en efectivo. En este caso, tendrás que pagar intereses. Solicite un préstamo solo si ha calculado todo y tiene confianza en el éxito del proyecto. Además, existen muchos servicios que te permiten conseguir un préstamo online. No te olvides de los plazos de pago para evitar costes adicionales.
En tercer lugar, puedes encontrar un inversor. Si redacta un plan de negocio, por ejemplo para crear un hotel cápsula en un apartamento alquilado y es convincente a la hora de defenderlo, los inversores privados o los fondos de capital riesgo estarán encantados de ayudarle financieramente y mucho más. Sin embargo, en el futuro tendrás que compartir las ganancias futuras con ellos.
Bueno, si los inversores no aprecian tus ideas, siempre puedes recurrir a familiares o amigos. Por ejemplo, Amazon se creó con dinero que Jeff Bezos pidió a sus padres. Ahora es el hombre más rico del planeta.
Entonces, analizamos varias formas de ganar dinero con bienes raíces sin invertir en Rusia. Además, mostramos dónde se puede conseguir dinero para implementar estos métodos y más. Todos los métodos de obtención de ingresos son relevantes para 2018 y 2019 y no requieren mucho esfuerzo. Además, con la ayuda de trabajadores contratados, cada uno de los métodos presentados se puede volver completamente pasivo. Ahora sabes que es posible ganar dinero en bienes raíces desde cero.
Durante mucho tiempo, el sector inmobiliario ha sido una de las formas más fiables de proteger las finanzas. No se puede esperar tal garantía ni del dinero, ni del oro, ni de las piedras preciosas. Las joyas y los metales preciosos son bienes muebles y pueden perderse con bastante facilidad, mientras que el efectivo está sujeto a la inflación y sufre como resultado de las reformas monetarias. La vivienda siempre se mantiene en precio. E incluso puede servir como herramienta para obtener beneficios. Si sabes cómo ganar dinero en el sector inmobiliario, podrás montar un negocio muy real y fiable. Veamos brevemente sus principales esquemas.
Cómo funciona
Entonces, ganamos dinero vendiendo bienes raíces. Y no sólo sobre ella. La inversión en propiedades residenciales se puede realizar a diferentes escalas y utilizando diferentes métodos. Es decir, comprando y revendiendo apartamentos, alquilando un local o abriendo su propio negocio de intermediación en forma de agencia inmobiliaria privada. También se puede comprar o alquilar local comercial. Otros bienes inmuebles (cabañas) como propiedades de segunda mano se cotizan menos debido al alto coste de la vivienda, pero también tienen mucha demanda.
No todos estos métodos están disponibles para todos. Comprar una propiedad residencial o alquilar una propiedad comercial requiere una inversión inicial muy, muy considerable. Estas inversiones pueden financiarlas principalmente organizaciones comerciales. Entre sus opciones está obtener un préstamo bancario para su propio proyecto. Pero el negocio inmobiliario, es decir, ganar dinero con transacciones de compra y venta de bienes inmuebles, también está disponible para un individuo si tiene el capital inicial necesario.
¿Cuáles son los principales riesgos?
El principal riesgo de los negocios en esta área es la falta de una recuperación rápida y las posibles pérdidas a este respecto. El tipo más popular de este tipo de inversión es la compra de una vivienda (un apartamento independiente) para su posterior venta. En los últimos años, debido a la crisis y la caída de los precios en esta área, el volumen de inversiones en este tipo de transacciones ha disminuido notablemente y no supera el 15%. Esto se explica por la falta de un aumento de la demanda, en contraste con el boom inmobiliario de principios de la década de 2000.
Comprar una casa cuando la demanda está creciendo garantiza múltiples ganancias al revenderla. Esto se aplica especialmente a quienes lograron invertir financiación gratuita en esta área en las últimas décadas del siglo pasado. Después de 10 a 15 años, el beneficio de tales transacciones se multiplicó por diez.
Hoy en día, ya no se puede esperar tal efecto, ya que no se esperan períodos de crecimiento particularmente rápido de la demanda de vivienda (y, en consecuencia, de los precios) en un futuro próximo. Actualmente, el mercado interno se encuentra más bien en una fase descendente. Sólo las viviendas asequibles están aumentando significativamente de precio. En las grandes ciudades, incluida la capital, los inmuebles caros no tienen una gran demanda.
Sobre la construcción compartida
La mejor opción de inversión es la vivienda en edificios nuevos. Otros bienes inmuebles (“reventas”) no darán tal efecto. La opción más barata es comprar una casa en la etapa de cimentación. Al comprar un apartamento en la fase inicial de construcción, se ahorra alrededor del 30% de su coste. En un mercado estable, esta es exactamente la cifra de beneficios que los inversores pueden considerar bastante realista.
Pero no se debe descartar la enorme masa de riesgos del sistema de construcción compartido. En una etapa muy temprana, su valor es máximo. Para reducir los riesgos, conviene elegir únicamente desarrolladores con suficiente experiencia y una sólida reputación. Signos indirectos, pero no absolutos, de esto pueden ser la multitud de objetos previamente encargados, la realización de actividades de acuerdo con las disposiciones de la Ley Federal No. 214 "Sobre Participación en el Capital", un sistema de relaciones crediticias con uno de los bancos estatales, que, como se sabe, eligen a los socios con cuidado y cuidado.
Que apartamentos comprar
¿Cómo ganar dinero con bienes inmuebles con la cantidad necesaria para la inversión? ¿Qué apartamento es mejor comprar? Si planeas venderla en el futuro, elige una casa monolítica. Esto aumentará el valor de mercado futuro de la propiedad. El precio también depende del grado de mejora de los alrededores, la calidad de la infraestructura, la presencia de las instalaciones sociales necesarias en las cercanías, como una escuela, una guardería, un hospital y una cadena de tiendas, buenas conexiones de transporte y, en Moscú, la proximidad. al metro y al indicador general de calificación de la zona.
Se recomienda a quienes dirigen sus negocios en la capital que se centren en los planes de construcción y ampliación de la red de metro. En estos días en Moscú ha aumentado el interés por los inmuebles situados fuera de la carretera de circunvalación de Moscú. La razón es el aumento de los precios de estos apartamentos cuando la línea de metro se conecta con la antigua zona remota. El coste de la vivienda aumenta en estos casos entre un 15 y un 30%.
Lo que debe saber sobre bienes raíces en la región de Moscú
Los precios de la vivienda están aumentando no sólo en Moscú, sino también en la región. La propiedad inmobiliaria más barata en la región de Moscú son los apartamentos en edificios nuevos en Zelenograd. Esto se debe a la cierta distancia de la ciudad desde la carretera de circunvalación de Moscú. Además, esta zona tiene una infraestructura no peor que la de Moscú. Además, conviene prestar atención a los distritos de Solntsevo, donde está previsto abrir una línea de metro este año, Yuzhnoye Butovo, Dmitrovsky, etc.
Otra opción para invertir en bienes raíces es alquilarlos. ¿Cómo ganar dinero alquilando inmuebles? Casi siempre hay demanda de viviendas alquiladas. Después de todo, comprar su propio apartamento no es asequible para todos. Quienes planifican esta opción necesitan una propiedad desocupada (apartamento) o una determinada cantidad en forma de capital inicial.
Puedes utilizar este dinero alquilando una vivienda que se ajuste a los parámetros para su posterior alquiler. Si tienes suficiente dinero para comprar un apartamento que luego podrás alquilar, considera que tu negocio será un éxito inevitable.
El resultado no llegará pronto...
Pero hay que tener en cuenta que la compra selectiva de un apartamento para alquilarlo en el futuro no es el negocio más rápido. Su recuperación no es tan grande. En Moscú, comprar un apartamento de una habitación a precio medio se amortiza en unos quince años, para un apartamento de dos habitaciones este período es de dieciséis a dieciocho años, y el costo de un apartamento de tres habitaciones es tal que usted Quizás sólo pueda devolver todos los fondos invertidos en la compra después de un cuarto de siglo.
¿Cómo ganar dinero con bienes inmuebles mediante una hipoteca? ¿Y esto es posible? Contrariamente al esquema común de comprar un apartamento con una hipoteca y luego alquilarlo, la rentabilidad de este tipo de vivienda no resiste las críticas. Esta propiedad requiere pagos muy largos de los montos del préstamo con intereses. El procedimiento lleva décadas. Como resultado, el coste final de la vivienda se infla dos o tres veces. Alquilar un apartamento de este tipo no genera ningún beneficio tangible, como máximo cubre el pago del préstamo.
¿Qué apartamentos se alquilan?
Entonces, ha decidido comprar un apartamento para alquilarlo. ¿Cuál es mejor elegir? Los más populares son los apartamentos de una habitación. La mayoría de las veces se eligen para alquilar. Los requisitos para la casa en este caso no son demasiado altos. Puede ser panel y no demasiado prestigioso. Si no se permite pensar en la futura venta de dicho apartamento o en su uso para sus propias necesidades, una vivienda económica en un edificio de paneles de cinco pisos es una buena opción en términos de ahorro de inversiones iniciales. Pero, teniendo en cuenta la posible perspectiva de venta, conviene preocuparse por su calidad aceptable.
La mayoría de las veces, la perspectiva final de un apartamento de este tipo es convertirse en el futuro hogar de la generación más joven de la familia del inversor. En este sentido, invertir en vivienda es un paso inteligente y prometedor. Cuando el niño llegue a la edad adulta, el apartamento se amortizará solo y su precio aumentará muchas veces. Al alquilar una vivienda que aún no tiene demanda, recuperará su inversión inicial y podrá hacerle a su hijo o hija un regalo excelente y valioso casi gratis cuando sea mayor de edad.
si no hay dinero
¿Es posible iniciar un negocio inmobiliario sin invertir un centavo de capital inicial? Tendremos que decepcionarte: esta idea es uno de esos cuentos de hadas poco realistas para los amantes de los regalos. Incluso si decide alquilar su propio apartamento, piense en la necesidad de dejarlo en buenas condiciones. Es decir, se requerirán costos para una buena reparación cosmética.
Se necesitarán inversiones para buscar opciones adecuadas, pagar total o parcialmente la vivienda y los servicios comunales de los objetos adquiridos, y mucho más. Por tanto, no hay nada que hacer en este negocio sin fondos iniciales.
¿Es el sector inmobiliario de Moscú una mina de oro?
La capital, con sus altísimos precios de la vivienda, es el lugar más prometedor en términos de ingresos para sus residentes nativos. La opción más común para invertir en bienes raíces para un moscovita común y corriente es alquilar su propio apartamento en una buena zona por un dinero muy decente y mudarse a vivir a una vivienda alquilada en una de las ciudades de la región de Moscú, donde el costo del alquiler es varias veces más bajo.
Algunos deciden vender bienes inmuebles caros en Moscú y comprar otros más baratos en la región de Moscú. La diferencia de dinero se invierte en el alquiler de locales adicionales con fines comerciales. Un apartamento metropolitano, además, se puede convertir en albergue y alquilar por días. Como usted sabe, los precios del alquiler de viviendas al por menor son incomparables con los del alquiler a largo plazo.
Otras opciones
¿Cómo ganar dinero con bienes raíces cuando no tienes espacio extra para vivir y no esperas tenerlo? Si al mismo tiempo vive en un apartamento de dos habitaciones o de tres habitaciones y una habitación permanece desocupada, este espacio habitable gratuito se puede alquilar.
Algunos empresarios de "apartamentos" compran apartamentos a propósito, eligiendo los más "muertos", sin ninguna reparación, a menudo en pésimas condiciones. Por regla general, es propiedad anterior de alcohólicos y otras personas lumpen. El valor de mercado de este tipo de viviendas es algo más bajo que el promedio y, después de haber desembolsado una reparación decente, en la venta posterior es posible devolver los fondos invertidos con una "adición" significativa. Después de todo, el estado interior del apartamento es lo primero a lo que prestará atención un comprador potencial. Muchas personas buscan deliberadamente viviendas renovadas porque no tienen la fuerza ni el deseo de arreglarlas ellos mismos y están dispuestos a pagar por ellas.
Existe tal profesión
¿Cómo ganar dinero en bienes raíces desde cero? ¿Qué método de inversión es el menos costoso? Quizás podamos hablar aquí de bienes raíces privados. Un intermediario en transacciones de apartamentos no requiere capital inicial, porque el principio de tales ganancias es recibir un porcentaje de comisión del cliente por los servicios prestados. Pero este negocio no puede clasificarse como fácil y sencillo. Quienes opten por convertirse en agentes inmobiliarios tendrán que estudiar una gran cantidad de información, moverse activamente por la ciudad, comunicarse con una gran cantidad de clientes potenciales, cuya búsqueda es más difícil para un solo empresario que para un profesional bien. Agencia promocionada con amplias oportunidades de autopromoción.
Un agente inmobiliario necesita, además de destreza y capacidad de penetración, buenas habilidades de comunicación y conocimiento psicológico. Los primeros resultados no se pueden esperar antes de un año. Y por lo tanto, al principio tiene sentido llevar a cabo tales actividades solo como un ingreso adicional, como un paso inicial en el desarrollo de un negocio futuro.
Cada persona en esta vida quiere ganar más dinero, pero todos lo hacemos de diferentes maneras. Alguien se esfuerza por ascender en la escala profesional, alguien se convierte en empresario y comienza a prestar sus servicios, y alguien abre su primer establecimiento con la esperanza de hacer crecer su negocio. Voy por un camino ligeramente diferente. Prefiero actuar como inversor e invertir mi dinero en metros cuadrados. ¡Creo que ya entiendes de qué estamos hablando! Sí, sobre bienes raíces. En este artículo, le contaré sobre mi negocio rentable, que me reportó 150.000 rublos, por así decirlo, de la nada, y compartiré mi experiencia y métodos que le permitirán ganar dinero con bienes raíces usted mismo.
Amor y bienes raíces
En general, el amor por los bienes raíces me lo inculcó mi madre, quien pasó toda su vida comprando, renovando y revendendo. Por supuesto, ella no era una especie de superinversionista, tenía un objetivo muy simple: tener su propia casa. No me equivocaré si digo que casi todas las personas van hacia este objetivo, bueno, tal vez con la excepción de los yoguis que se vuelven ermitaños y meditan en las montañas. Entonces mi madre se convirtió para mí no en una maestra en este campo, sino simplemente en un ejemplo e inspiración. Y desarrollaron en mí un amor aún mayor por los bienes raíces. . este hombre asombroso , quien, gracias a un instrumento como el inmobiliario, se convirtió en multimillonario. En sus libros se escribe mucho sobre cómo elegir objetos y qué métodos utilizar para ganar dinero con bienes raíces. Muchos dirán que sus libros están dirigidos al sistema estadounidense y no funcionarán en Rusia. No estoy de acuerdo con esto, son simplemente simples excusas que la gente inventa en su cerebro para no hacer nada. ¡Las leyes del movimiento y acumulación del dinero son las mismas en todas partes!
¿Por qué toco aquí el tema del amor? Sí, porque éste es uno de los principales secretos del éxito: hacer lo que amas. El amor es para mí un fenómeno inexplicable que siempre obra milagros.
Es tangible, duradero, hermoso. Desde mi punto de vista, ella es incluso artística. Me encantan los bienes raíces
Donald Trump
No sé cómo será mi vida futura, pero creo que definitivamente probaré el oficio de bienes raíces. O tal vez sea mío, ¡quién sabe! Así que este mismo amor me ayudó a ganar 150.000 rublos con la venta de un apartamento de una habitación. Pero antes de hablar del trato en sí, hablemos de esto...
Formas básicas de ganar dinero en el sector inmobiliario
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Entonces, ¿cómo puede un ruso corriente ganar dinero con el sector inmobiliario? No hay tantas maneras en este asunto, y si no observa todos los matices, en general puede encontrar 3 métodos menos riesgosos y más rentables. Se trata de mediación, alquiler y reventa. Ahora veremos cada método.
Mediación
Este método lo utilizan los agentes inmobiliarios o, como todos los llaman, agentes inmobiliarios. Este tipo de ingresos tiene una demanda bastante alta. Esto se explica por el hecho de que basta con acudir a una agencia inmobiliaria, realizar cursos inmobiliarios y ya está listo para vender propiedades. Aquellos. aquí no es necesario tener su propio inmueble, utilizamos el de otra persona y esto es una gran ventaja. Y ahora sobre los peligros de tales ganancias. Para realmente ganar mucho dinero en el sector inmobiliario de esta manera, es necesario tener una serie de habilidades. Esta es la capacidad de hablar correctamente, conocer los métodos básicos de trabajo con los compradores, conocer el mercado inmobiliario y analizarlo correctamente y ver propiedades rentables.
De hecho, hay muchos anuncios como "ven y conviértete en un genial agente inmobiliario, te enseñaremos y ganarás 100.000 rublos al mes". Y mucha gente va y lo intenta. ¡Pero si fuera así de simple! Como regla general, en los primeros meses los recién llegados al mercado ganan poco o nada. En un día, un mes o incluso un año, es posible que no te conviertas en un buen vendedor de bienes raíces. Y sólo los más persistentes y ambiciosos se involucran en todo esto y ganan mucho dinero con las ventas. Y sólo unos pocos logran dominarlo y abren sus propias agencias inmobiliarias. Aquí ya puedes crear un muy grande. . Entiende que el dinero no se da a cambio de nada, necesitas ganarlo con tu trabajo y dedicación.
Aquí daría un consejo. Si va a intentar ganar dinero con el sector inmobiliario, primero, en forma de ingresos adicionales, tenga el trabajo principal en un solo lugar.
Alquilar inmuebles
Esta es la segunda forma más popular y difícil de ganar dinero. Y la cuestión aquí ya no es la capacidad de entrega, sino el capital inicial y los bienes inmuebles que se poseen. La realidad rusa es tal que pocas personas tienen vivienda propia y adquirirla es la idea del “fiscal” de su vida. Algunos de alguna manera ganan dinero para su apartamento y otros piensan en ello. En este caso, la vivienda no actúa como un instrumento de inversión, sino como “seguridad para la vida”.
Bueno, si ya tiene su segundo apartamento, casa, oficina o algún tipo de propiedad comercial, ¿por qué no alquilarlo? Es cierto que, junto con la facilidad para obtener dichos ingresos, hay un inconveniente: estos son los bajos ingresos. Como regla general, no puede ganar más del 7-8% anual con el alquiler mensual de bienes raíces. Esto no es más que un depósito bancario. Por ejemplo, si el costo de un apartamento es de 2.000.000 de rublos, el alquiler mensual menos las facturas de servicios públicos es de 13.000, lo que equivale al 7,8% anual.
Puede complicar su tarea y alquilar, digamos, un apartamento por días. Pero estos ya no serán ingresos totalmente pasivos procedentes del sector inmobiliario. , sino más bien un negocio. Será necesario hacer publicidad aquí, y al menos el apartamento debe recibir buenas reparaciones cosméticas e instalar todo el equipo necesario. Nuevamente, aquí puedes ganar mucho dinero en un mes alquilando un apartamento durante 20 días, pero en el segundo mes es posible que no encuentres inquilino. De estos dos métodos, cada uno elige según sus dientes.
Reventa
La forma más rentable y arriesgada. Revender su inmueble y obtener ganancias de él es el nivel más alto de habilidad, que requiere la presencia del inmueble en sí, la ausencia de temores de perder su capital y, nuevamente, la presencia de las habilidades de un agente inmobiliario.
Una cosa está clara: para vender a un precio más alto, hay que comprar a un precio más bajo. Y dos mercados inmobiliarios ayudan en esto: los nuevos edificios y la vivienda secundaria. El primer método es más a largo plazo que el segundo.
Puede invertir su dinero en la compra de viviendas de nueva construcción en la etapa de cimentación, es decir, simplemente conviértase en un participante de capital en la construcción. En promedio, en Rusia el costo de un apartamento desde la fundación hasta su finalización aumenta en un 30%. No está mal si la casa se construye en un año. Si es 4, entonces esto es solo el 7,5% anual. Por tanto, para ganar dinero decente con la construcción compartida, es necesario que los plazos sean inferiores a 3 años.
Aquí debe tener mucho cuidado al elegir un desarrollador; de lo contrario, es posible que no vea su dinero ni su apartamento en absoluto. El desarrollador ya debe tener una reputación positiva, proyectos terminados y accionistas no defraudados. También será una ventaja que los desarrolladores cooperen con grandes bancos, como Sberbank, VTB 24, Rosselkhoz.
En cuanto a la reventa de vivienda secundaria, hay que decir que el propio sector inmobiliario crece una media del 5% anual. Sí un poco. Para ganar mucho dinero con bienes raíces de esta manera, es necesario buscar propiedades cuyo valor esté entre un 5% y un 15% por debajo del precio de mercado. A veces este porcentaje es incluso mayor cuando las personas necesitan urgentemente grandes sumas de dinero. No describiré aquí lo rentable que es comprar vivienda secundaria. Este es el tema de un artículo aparte.
Básicamente, hablé de los principales tipos de ganancias en el sector inmobiliario. Como puede ver, no hay tantos, pero hay algo con lo que trabajar. Todo depende del capital inicial, de tus miedos y habilidades.
Cómo gané 150.000 rublos con la reventa de un apartamento de una habitación
Ahora compartiré mi historia. El año pasado, en noviembre, compré un apartamento en mi ciudad natal, Borisoglebsk, por 1.100.000 rublos. En aquel momento, el objetivo no era ganar dinero con este apartamento. Lo acaban de llevar a casa de mi madre. Pero la vida resultó así que me mudé a Voronezh y al mismo tiempo decidí trasladar a mi madre. Como resultado, se decidió vender este apartamento comprado. El apartamento en sí se compró en el mercado secundario, una zona excelente y tranquila cerca del centro, distribución mejorada, segundo piso, vestíbulo grande, solo una logia enorme. Para ganar dinero revendiendo un apartamento en el mercado secundario, es necesario tener "ojo de inversor" y conocer una cierta cantidad de parámetros mediante los cuales la propiedad será rentable. Todo esto viene, por supuesto, con la experiencia. Aunque ganes 20 mil en tu primera reventa, eso ya será algo.
En general, todos los tipos de inversión se reducen a dos tareas simples: comprar cuando el mercado sube y vender cuando alcanza su punto máximo. Y en mi situación, el sector inmobiliario se vio afectado por un factor como el aumento del precio del dólar frente al rublo. Lo compré cuando me daban 30 rublos por 1 dólar y ahora cuesta 34. Como resultado, mi apartamento subió de precio y pude venderlo por 1.250.000 rublos. Así pude ganar 150.000 rublos con esta propiedad. Diré que no se invirtió ni un centavo en el apartamento. Bueno, si tan solo cambiaran el grifo del baño)))…
Ahora determinemos el porcentaje de ganancia de la venta. Y llega al 13,6% durante 9 meses o al 18% anual. Creo que este resultado es incluso muy bueno y estoy feliz por este acuerdo. Espero que con mi ejemplo puedas entender que puedes trabajar con bienes raíces. Sí, la herramienta es compleja y requiere tiempo y comprensión de los mecanismos, pero cuando se utiliza de manera correcta y competente, es muy rentable.
Los beneficios de invertir en bienes raíces no dependen de los banqueros ni de las exenciones fiscales. Depende solo de TI
Robert Kiyosaki
Conclusión
Entonces, puedes ganar dinero de diferentes maneras. Solo mostré uno: invertir en bienes raíces. Cualquier otra persona que esté pensando o considerando formas de ganar dinero en el sector inmobiliario, será mejor que actúe. El conocimiento sin experiencia es sólo conocimiento. Espero que este no sea mi último negocio y pueda ganar aún más dinero con bienes raíces. ¡Les deseo una tendencia favorable y transacciones exitosas!
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No importa qué argumentos den los financieros sobre otros instrumentos financieros, los bienes raíces son el refugio de una persona, su hogar, donde vive y donde cría a sus hijos. La gente siempre necesitará vivienda. Quienes poseen bienes inmuebles siempre pueden contar con una fuente de ingresos estable. En este artículo, intentamos sistematizar la mayor cantidad de información posible sobre cómo ganar dinero con él. Se presenta una breve descripción de 18 métodos.
Métodos de generación de ingresos basados en el alquiler de inmuebles.
1) Compra un apartamento y alquilalo diariamente
La forma más popular de ganar dinero en el sector inmobiliario. Cualquier persona que pregunte "cómo ganar dinero con bienes raíces" responderá de inmediato: alquilarlos mensualmente. Hay bastantes ofertas de residentes; solo necesita descartar aquellas que, en su opinión, no sean adecuadas. Esto puede incluir la opción de alquilar una habitación en un apartamento o dormitorio.
Ventajas:
- Lo bueno de este método es el mínimo de movimientos corporales. Firme un acuerdo con el inquilino una vez y luego venga una vez al mes para recibir dinero por su estadía.
Desventajas:
- Ingresos relativamente pequeños. Si ha contratado una hipoteca sobre un apartamento y con un pago inicial mínimo, es poco probable que los ingresos mensuales por alquiler cubran los pagos de la hipoteca. La opción ideal es cuando heredaste el apartamento o simplemente ganaste dinero sin la ayuda de un banco.
2) Comprar un apartamento y alquilarlo por días.
Una forma más interesante de ganar dinero con tu apartamento. Implica exhibición casi diaria de apartamentos, check-in, check-out y limpieza. El mejor grupo para alquilar un apartamento por días son los viajeros de negocios y los viajeros. El grupo demográfico inadecuado son los amantes de las discotecas y otros entusiastas del entretenimiento que desean alquilar un apartamento con el fin de divertirse mucho. Otra ventaja para las personas que vienen en viaje de negocios es que a menudo no se quedan un día, sino una semana o dos, lo que sigue siendo mucho más rentable para ellos que vivir en un hotel. Se trata de personas que, por regla general, tienen un estatus social decente y no causan problemas a nadie durante su vida.
Ventajas:
- Mayor nivel de ingresos en comparación con el alquiler mensual.
Desventajas:
- Posibles daños a la propiedad si se ocupa la audiencia “equivocada”. La mejor audiencia son los viajeros de negocios y los viajeros. Causan un mínimo de molestias y a menudo alquilan viviendas por más de un día.
- Limpieza periódica del apartamento y lavado de ropa de cama.
3) Comprar un apartamento y alquilarlo por horas.
La opción más agresiva para alquilar un apartamento, proporcionando los máximos ingresos. Para utilizar este método, es recomendable tener una oficina u otro apartamento para vivir al lado del que estás alquilando, ya que tendrás que correr constantemente para trasladar a los residentes. También puede haber descontento entre los vecinos por la constante circulación de personas en el sitio.
Ventajas:
- Ingresos muy altos. Si cuentas con un fuerte apoyo publicitario, puedes alquilar el apartamento la mayor parte del día.
Desventajas:
- Posibles daños materiales por ocupación de público dudoso.
- Es necesario estar constantemente cerca del apartamento para poder entrar y salir regularmente de los inquilinos.
- Limpieza y lavado más frecuente de la ropa de cama.
- Posible descontento entre vecinos
4) Comprar un apartamento para un albergue
Un formato de hotel económico llegado de Occidente, que consiste en alquilar una cama en un confortable apartamento. El número de camas puede llegar a 10-12. Si piensas en un albergue con un gran número de trabajadores inmigrantes, entonces esto no es en absoluto lo que es. El albergue es una habitación muy bien reformada a nivel europeo y con todas las comodidades, está poblado principalmente por rusos. La mayoría de los clientes son viajeros de negocios y viajeros. Un albergue es una excelente solución para aquellos que necesitan pasar la noche, pero no quieren pagar una gran suma por un apartamento diario. Alquilar una cama en un albergue en las regiones en 2015 cuesta entre 400 y 500 rublos, que es mucho más barato que en cualquier hotel o apartamento de diario.
Ventajas:
- Ingresos muy elevados debido a una gran rotación de clientes
- Ingresos regulares debido al gran número de camas. Algunos lugares todavía estarán poblados, lo que le permitirá estar en números negros.
Desventajas
- La necesidad de realizar reparaciones de muy alta calidad. Es poco probable que la opción de la abuela por un albergue sea adecuada. También necesitarás comprar varias literas.
- Posible descontento entre vecinos por la gran circulación de personas
- La necesidad de tener un asistente o dedicar todo tu tiempo libre a esto, porque... un gran número de personas significa mucho trabajo para entrar, salir, limpiar
- Para obtener un trabajo de calidad y obtener los máximos ingresos, será necesario registrar un empresario individual para emitir certificados de viaje a las personas visitantes.
Una reciente enmienda a la ley sobre albergues prohíbe el uso de locales residenciales para albergues. Pobre de mí:(
Para trabajar en blanco con albergues, deberá adquirir un inmueble comercial.
5) Compra una casa adosada y alquilala
La casa adosada es un tipo de vivienda europea de poca altura que se caracteriza por un alto confort de vida. Las casas adosadas se caracterizan por un número reducido de vecinos y una ubicación alejada de grandes zonas de la metrópoli. Por regla general, se trata de rincones de vida tranquilos y apartados en las afueras de la ciudad, en pueblos de nueva construcción y cerca de bosques. Hemos identificado una casa adosada por separado de un apartamento normal, ya que tiene sus propias características. También se puede alquilar por meses, días o horas.
Ventajas:
- Un estatus más alto para los inquilinos – porque vivienda de clase alta
- Existe la posibilidad de remodelación para aumentar el número de apartamentos (dividir apartamentos en estudios)
Desventajas:
- Mercado de inquilinos más ajustado: las propiedades pueden tardar más de lo habitual en alquilarse
6) Comprar una casa rural/casa de campo y alquilarla
Quienes tengan su propia casa de campo tampoco tendrán problemas para obtener ingresos por alquiler. Al mismo tiempo, son habituales las opciones de alquiler tanto mensual como diario. Vale la pena recordar que al alquilar una cabaña por meses, la ubicación de la cabaña en relación con los intercambios de transporte juega un papel importante, ya que la mayoría de estas casas están construidas fuera de la ciudad.
Para los propietarios de casas grandes, también es posible la opción de alquilar parcialmente el espacio (vivir en una parte de la casa y alquilar la otra) o alquilar habitación por habitación.
También existe la opción de alquilar la cabaña en determinadas épocas del año. Por ejemplo, en verano puedes vivir allí tú mismo y en invierno, para que no quede vacío, puedes mudarte con inquilinos.
Una opción muy elegante para ganar dinero con una cabaña es alquilarla para el Año Nuevo. Probablemente todo el mundo esté familiarizado con la prisa por reservar lugares de vacaciones para estas vacaciones. Y pasar el Año Nuevo en una bonita y acogedora casa de campo es una muy buena idea. También puede ampliar las opciones: alquilarlo a empresas para diversos eventos corporativos.
Ventajas:
- Ingresos estables: puede alquilar la cabaña en cualquier época del año. Se trata de una vivienda confortable al aire libre y aislada de los vecinos.
- Variabilidad en el tipo de alquiler: puedes alquilar parte de la cabaña, puedes alquilarla habitación por habitación, puedes alquilarla en diferentes épocas del año.
Desventajas:
- La mayoría de las veces, las cabañas están ubicadas fuera de la ciudad, por lo que su ubicación geográfica de transporte es importante aquí.
- La mayor demanda es de viviendas pequeñas: 50-80 metros cuadrados. m. Como regla general, las cabañas tienen un área mucho mayor. La solución es albergar a varios inquilinos.
7) Comprar o construir un edificio de varios apartamentos de poca altura y alquilarlo.
Quienes disponen de un capital importante probablemente ya hayan apreciado las ventajas de invertir en edificios de apartamentos. Al mismo tiempo, es posible crear aquí una especie de edificio de apartamentos, donde todos los apartamentos se alquilarán en régimen de alquiler. La construcción y la generación de ingresos de estas casas es el tema de un artículo aparte. En cuanto al costo de una casa de este tipo, existen opciones para construir viviendas económicas, por ejemplo del mismo LSTK. Lo más difícil con este método es encontrar terrenos adecuados con buenas conexiones de transporte y disponibilidad de capital suficiente.
Ventajas:
- Ingresos altos: una gran cantidad de apartamentos en alquiler proporcionarán ingresos estables incluso con una ocupación incompleta.
Desventajas:
- Alto costo de la inversión inicial;
- ¿Es posible pasar mucho tiempo buscando un terreno adecuado? si se planea la construcción.
8) Comprar una propiedad en el extranjero y alquilarla en régimen de arrendamiento garantizado.
El sector inmobiliario extranjero atrae desde hace tiempo a inversores rusos de todo tipo, desde pequeños hasta grandes, gracias a sus condiciones favorables. Existe la opinión de que el mercado inmobiliario occidental es más fiable y al mismo tiempo más rentable.
¿Cómo ganar dinero con bienes inmuebles en el extranjero mientras se vive en Rusia? Lo más sencillo es comprarlo con la celebración de un acuerdo. arrendamiento garantizado . (El método apareció por primera vez en Francia.) ¿Qué tipo de mecanismo es este? Usted compra bienes inmuebles en el extranjero, los proporciona a su discreción y una filial del promotor los alquila (esencialmente una sociedad gestora), pagándole una comisión, según el país, del 2 al 6% anual del coste de la vivienda. Lo bueno de este método es que no es necesario ocuparse de la selección de inquilinos ni de otras cuestiones organizativas, y es poco probable que nadie ponga en duda la fiabilidad de los inmuebles extranjeros.
Los bienes inmuebles en el extranjero se presentan en una amplia variedad: incluyen villas, apartahoteles, minihoteles, apartamentos, apartamentos comunes y casas a la orilla del mar. Dada la gran demanda de complejos turísticos en ciertos países, es poco probable que este tipo de propiedades estén vacías. Otra ventaja importante de invertir en bienes raíces extranjeros es que su precio es mucho más bajo que en Moscú.
Ventajas:
- Una herramienta de inversión fundamental: todos los inversores, desde los grandes hasta los pequeños, invierten (o sueñan con invertir) parte de su dinero en bienes inmuebles extranjeros. Es confiable y prometedor.
- La oportunidad de obtener más ingresos estando en Rusia a través de alquileres garantizados.
Desventajas:
- Es deseable el conocimiento de una lengua extranjera (al menos inglés);
- La necesidad de viajar al lugar de compra del inmueble;
- Hay poca información sobre los aspectos legales y legislativos del país donde se compra el inmueble.
9) Comprar una habitación en un apartamento ruso y alquilarla.
Los apartamentos están ganando popularidad gradualmente en el mercado inmobiliario ruso. Esto recuerda mucho al punto anterior, pero sólo ocurre en Rusia, con la correspondiente situación social familiar. Los apartamentos se parecen a los apartamentos normales, pero con el interior ya decorado. Aquí también se ofrecen todos los servicios, como en otros hoteles extranjeros: servicio de conserjería, entrega de comida a la habitación y otros. Escribieron sobre ellos con más detalle en un artículo aparte.
Ventajas:
- El coste de los apartamentos rusos es más barato que el de los apartamentos del mismo tamaño;
- Servicio muy alto al nivel de los hoteles extranjeros europeos;
- Ubicación ideal para un apartamento adicional;
- Infraestructura de la zona altamente desarrollada: hay restaurantes, bares, gimnasios, salones de belleza, etc. cerca (y a menudo incluso en el propio edificio);
- Posibilidad de alquilar con la ayuda de una empresa gestora, que se encargará ella misma de trasladar a los residentes a su habitación.
Desventajas:
- El objeto no ha sido suficientemente estudiado desde el punto de vista de la legislación, en particular, las leyes 214-FZ y una serie de otras restricciones legales aún no le son aplicables.
- El apartamento es un local no residencial, por lo que no se puede registrar en él.
- Del párrafo anterior se deduce que los apartamentos solo pueden ser la segunda vivienda y las siguientes, a las que están disponibles muy pocos segmentos de la población.
- Todavía no hay suficientes ofertas en el mercado, principalmente en la región de Moscú.
10) Comprar local comercial no residencial y alquilarlo.
Los bienes inmuebles comerciales se destacan en el tema de inversión. Los bienes raíces comerciales están representados por una amplia variedad de objetos: almacenes (fríos y cálidos), locales industriales, locales no residenciales en la planta baja de un edificio residencial, áreas en centros comerciales, sótanos, cuartos de servicio, zócalos y otros. ¿Por qué la gente invierte así en bienes raíces? La respuesta es sencilla: existe una gran demanda. Las pequeñas empresas son la base de la economía de nuestro país, por lo que un gran número de empresarios buscan periódicamente lugares con mayor tráfico, más baratos o simplemente para abrir nuevos establecimientos.
Ventajas:
- Ingresos estables. Incluso en una crisis económica, se pueden hacer concesiones temporales a los inquilinos, siempre y cuando sigan alquilando locales.
- Una gran selección de opciones de alquiler: los locales se pueden dividir en varios y alquilar en partes, lo que muchos practican con éxito.
- A diferencia de los inmuebles residenciales, la superficie de las propiedades comerciales puede ascender a cientos y miles de metros cuadrados, lo que, en consecuencia, afecta significativamente a los ingresos.
Desventajas:
- Durante una crisis, es posible que se produzcan grandes turbulencias en el mercado inmobiliario comercial.
- Puede resultar complicado encontrar inquilinos para locales grandes.
11) Reurbanización del local dividido en varias habitaciones aisladas separadas de un área más pequeña con su posterior alquiler.
El método se basa en aumentar el número de apartamentos aislados dentro de un objeto. En pocas palabras, usted tiene un apartamento de una habitación: puede alquilarlo tal como está o renovarlo, dividirlo en 2 apartamentos tipo estudio aislados y alquilarlos. cada uno de ellos como un objeto independiente, cuya rentabilidad es aproximadamente una vez y media superior a la del alquiler de un apartamento normal.
La remodelación se puede realizar en varios objetos: apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones, cabañas y casas adosadas. Hay algunas sutilezas aquí en términos de permiso para tales modificaciones, pero todas ellas, por regla general, no son difíciles de resolver.
Ventajas:
- Aumento de ingresos debido a la educación de varias residencias aisladas y no relacionadas
Desventajas:
- La necesidad de reparaciones, aprobación de reurbanización.
12) Comprar un garaje/box/plaza de aparcamiento y alquilarlo
Escribieron sobre esto en un artículo separado (ver). Este método es para aquellos que no tienen una gran cantidad de dinero, pero aún así quieren comprar al menos algunos bienes inmuebles. Puede adquirir garajes, garajes y plazas de aparcamiento en aparcamientos subterráneos.
Ventajas:
- Entrada a bajo precio: algunos objetos en las regiones se pueden comprar entre 200 y 250 mil rublos.
Desventajas:
- De bajos ingresos.
Métodos basados en la venta de bienes inmuebles.
13) Comprar terreno y luego venderlo a un precio más alto
Una de las formas más sencillas de ganar dinero con inversiones inmobiliarias es comprar un terreno. Puedes comprar un terreno, conservarlo durante un tiempo sin hacer ningún esfuerzo por mantenerlo y luego, cuando crezca, venderlo para obtener ganancias.
También puede construir una casa, una cabaña o incluso una casa adosada en el terreno comprado y luego observar las circunstancias: vender la vivienda terminada, obteniendo un beneficio significativo de los costos iniciales, o alquilarla.
Ventajas:
- Gran selección de terrenos de cualquier tipo.
- La tierra requiere un mínimo de atención si su objetivo es poseer un terreno y venderlo a un precio más alto.
Desventajas:
- En la mayoría de los casos, se adquiere un terreno para la construcción posterior de casas en él, lo que, en consecuencia, requiere nuevos costos y habilidades de construcción (al menos superficiales).
14) Comprar un apartamento en la etapa inicial de construcción y venderlo después de poner la casa en funcionamiento.
Este método implica comprar bienes inmuebles, por ejemplo, un edificio de apartamentos residenciales, en una etapa temprana de construcción. Puedes tomarlo desde el comienzo de la construcción, es decir. en la etapa de excavación o en sus etapas posteriores. Cuanto antes compre apartamentos en la etapa de construcción, mayor será el margen de beneficio al final cuando este apartamento se ponga en funcionamiento.
Una vez puesta en funcionamiento la casa, el apartamento adquirido se puede vender; la diferencia entre el importe de la inversión inicial puede en algunos casos alcanzar el 60-80%, pero habrá que esperar una media de 1,5-2 años. También vale la pena considerar que en Rusia existe un alto riesgo de construcciones sin terminar, incluso a pesar de las importantes modificaciones a la Ley Federal 214. Existe la posibilidad de no conseguir el codiciado apartamento. Por lo tanto, la forma más segura y, lo más importante, rápida de obtener ganancias es comprar un apartamento en las últimas etapas de la construcción, por ejemplo, en la etapa de construcción del techo.
Ventajas:
- No es necesario mudarse y mudarse a los residentes. Es necesario invertir dinero en una determinada etapa de la construcción y luego vender el apartamento a un precio mucho más alto.
- Altos ingresos debido al aumento generalizado del precio de los inmuebles, así como de los materiales de construcción.
Desventajas:
- Existe el riesgo de que la construcción quede sin terminar.
15) Compra un apartamento en mal estado, renuevalo y véndelo por más dinero
Otro método popular para capitalizar una inversión inmobiliaria es comprar una propiedad en malas condiciones. Sucede que el apartamento estaba habitado por personas de estratos sociales más bajos (drogadictos, borrachos, etc.), cuya vida se reflejaba en el apartamento: suciedad por todas partes, paredes peladas y descoloridas, tuberías apenas vivas, olor fétido, muebles dañados, etc. . También hay casos en que los apartamentos se venden después de que los pensionistas hayan vivido allí durante muchos años (de ahí el término "opción de la abuela"), lo que también deja una huella en el estado del apartamento. Esta serie incluye bienes inmuebles muy antiguos, cuya vida útil puede alcanzar muchas décadas.
Estos apartamentos son de particular interés, porque al realizar allí renovaciones de alta calidad, se puede aumentar el precio del apartamento hasta el valor medio del mercado. Y si dicho apartamento está ubicado en el centro, entonces el precio es más alto que el precio promedio del mercado. Después de realizar las reparaciones y darle al apartamento una forma divina, puede comenzar a alquilarlo mensualmente, por días o simplemente vendiéndolo.
Ventajas:
- Una vez realizadas las reparaciones, podrá recibir un ingreso estable mensualmente y simplemente seguir obteniendo una gran ventaja al vender este apartamento.
Desventajas:
- Costos de reparación
- Encontrar viviendas en dificultades lleva tiempo; no hay muchas ofertas de este tipo en el mercado y muchos agentes inmobiliarios las están buscando.
16) Comprar inmuebles hipotecados o embargados a bajo precio y venderlos a mayor precio
Al conceder préstamos, los bancos suelen tomar como garantía los bienes inmuebles del prestatario. A veces sucede que el prestatario no puede pagar. Luego, la garantía se transfiere completamente al banco, y éste intenta venderla al precio más bajo, sólo para recuperar el dinero de esta propiedad (la cantidad que debe el prestatario). El procedimiento de licitación es bastante confuso y lleva tiempo comprender todos los detalles.
Ventajas:
- Puedes encontrar inmuebles a un precio varias veces más barato que el mercado.
Desventajas:
- Se necesita tiempo para buscar un objeto y monitorear periódicamente los anuncios.
- La compra de garantía se realiza en efectivo, aquí no se proporcionan hipotecas adicionales.
17) Construye una casa desde cero y véndela al finalizar la construcción.
Puedes construir casas y cabañas, pequeños edificios de apartamentos (si tienes suficiente capital) y casas adosadas.
Ventajas:
- Altos ingresos en caso de finalización exitosa de la construcción y venta de la propiedad;
- La posibilidad de utilizar las instalaciones usted mismo (una casa de campo es el sueño de cualquier habitante de la ciudad).
Desventajas:
- Es necesario estar en el "tema" de la construcción, desde la elección del sitio hasta la decoración de interiores.
- Supervise el progreso de la construcción si está contratando constructores.
Formas no triviales:
18) Utilice un contenedor de envío como hogar
Un formato de vivienda rural relativamente nuevo para Rusia, que recuerda algo a una cabaña normal, pero más cómodo. Esta es la casa más asequible que puedes construir. Pero no tendrás que construir nada aquí, y esta es otra ventaja, todo lo que necesitas hacer es traerlo. contenedor marino , por ejemplo, 20 o 40 pies, haga reparaciones en el interior (ver imagen), conecte las comunicaciones; luego podrá vivir allí usted mismo o incluso alquilarlo si el sitio está ubicado cerca de las principales rutas de transporte.
Para una casa así, incluso un contenedor usado, cuyo costo no exceda los 100,000 rublos, es adecuado. La decoración interior y exterior, más las conexiones de comunicación, cuesta entre 50 y 80 mil rublos más. Y se puede decir que la casa está lista. Lo más interesante es que en el futuro también se podrá trasladar a otro sitio.
Imagínese la situación. Compraste un terreno y estás empezando a construir. Quiere estar presente en una obra o tal vez usted mismo trabaje como constructor. Este contenedor es apto para residencia temporal durante la fase de construcción. En el futuro, el contenedor podrá transportarse a otro lugar.
En cuanto al interés de los inversores, como ya hemos dicho, una casa en la que se pueda convertir un contenedor de este tipo se puede alquilar si se realizan bonitos acabados. Quizás el alquiler de una vivienda de este tipo cueste menos que en otras casas, pero hay muchas personas que quieren pagar lo menos posible por la vivienda. Esta opción es ideal para quienes no están dispuestos a pagar mucho por el alquiler.
También vale la pena considerar esta opción. Digamos que compró un terreno, tal vez incluso con la ayuda de un préstamo, pero aún no está listo para construir. Coloque un contenedor de envío allí, haga algunas reparaciones menores y entréguelo. Los ingresos se utilizarán para liquidar el préstamo o para futuras construcciones.
La industria inmobiliaria es uno de los sectores más rentables de la economía.
En realidad, existen muchas opciones para ganar dinero en el sector inmobiliario. Consideraremos sólo algunos: aquellos que no requieren inversiones iniciales importantes y que yo mismo hice.
Permítanme hacer una reserva de inmediato: en este manual solo hablaremos de bienes raíces residenciales, es decir, apartamentos. Y todos los esquemas consideran opciones relacionadas con la propiedad en alquiler. Es decir, nada de compra/venta de apartamentos; no tocaremos nada de esto.
300 rublos por ver un apartamento.
El primer esquema es muy simple, le permitirá ganar algo de dinero absolutamente sin inversión. Se puede considerar como un trabajo a tiempo parcial; no se puede construir un negocio serio con él. Aunque la segunda versión de este esquema ya puede considerarse como una fuente de ingresos estable y permanente.
Yo mismo no practiqué por mucho tiempo esta forma de ganar dinero. Tuve que hacerlo cuando me encontré en una ciudad extranjera sin absolutamente ningún dinero. Solo tenía una pequeña cantidad, que apenas alcanzaba para alquilar un mes.
Fue gracias a que yo mismo estaba buscando un apartamento que pudiera alquilar barato que se me ocurrió esta idea de ganar dinero.
Pero todo empezó con un engaño... Busqué apartamentos en alquiler en Avito, llamé a través de anuncios. Y un día se ofrecieron a mostrarme un apartamento que coincidía perfectamente con la descripción por sólo 300 rublos. El hombre se presentó como agente inmobiliario.
Dijo que sólo cobra una tarifa por mostrar el objeto: 300 rublos.
Fui al apartamento, me reuní con el agente inmobiliario y el propietario y le di 300 rublos. El apartamento estaba normal. Acordamos que el agente inmobiliario prepararía un contrato de arrendamiento y lo firmaríamos al día siguiente. Pero al día siguiente simplemente me abandonaron con un pretexto incomprensible: o aparecieron otros inquilinos o el propietario cambió de opinión sobre alquilar el apartamento por completo.
Sospeché que algo andaba mal, pasé un par de horas buscando en Internet información sobre este agente inmobiliario; tan pronto como lo probé, por nombre, números de teléfono, etc. encontré una persona a quien este agente inmobiliario tampoco ayudó. En general, no entraré en detalles. Te diré el resultado. Resultó que no se trataba de un agente inmobiliario, simplemente estaba mostrando su propio apartamento a un amigo por 300 rublos. El propio propietario del apartamento actúa como agente inmobiliario y el amigo actúa como propietario del apartamento. Todos los clientes son estúpidamente estafados, agotados después del espectáculo (después de pagar) con diversos pretextos.
Estaba tan engañado. Al final alquilé un apartamento normal. No había más dinero. Y decidí empezar el mismo negocio. Simplemente complicé el esquema para blanquearlo. Trabajar sin engaños.
Hice lo mismo: le mostré a un posible inquilino un apartamento por 300 rublos. Acabo de mostrar apartamentos reales que en realidad están en alquiler.
Es decir, encontró apartamentos en alquiler en el mismo Avito, se puso en contacto con sus dueños y acordó una visita. Y llevó al cliente a un apartamento real que podía alquilar. Y con cada espectáculo ganaba sus 300 rublos con toda honestidad.
Rápidamente me di cuenta de que, en general, trabajo como un agente inmobiliario clásico. Por lo tanto, ya puedo ganar mucho más de 300 rublos por mostrar un apartamento. Actuando como intermediario, comencé a cobrar los honorarios completos del agente. Varía en diferentes ciudades, pero suele ser el 50% del coste del alquiler mensual de un apartamento. En las ciudades más grandes todo es al 100%.
Por ejemplo, si alquilar un apartamento al mes cuesta 10.000 rublos, ya puedes ganar 5.000 rublos. Pero esto ya está funcionando como un agente inmobiliario clásico. No hice esto por mucho tiempo; más bien, fue forzado. Gané dinero durante los primeros meses viviendo en una ciudad extranjera y luego comencé a hacer otra cosa.
En principio, se puede trabajar de una u otra manera: por 300 rublos por espectáculo o pagando los honorarios de un agente. En el caso del pago por visita, usted presentó al cliente al propietario del apartamento y se olvidó. Ellos mismos negocian, ellos mismos celebran un acuerdo. No pierdas el tiempo en esto. Pero, por otro lado, ¿no es mejor dedicar un poco más de tiempo y conseguir no 300 rublos, sino 5.000 o 10.000 rublos?
Entonces, déjame resumir. En el primer esquema hay dos opciones (yo, por supuesto, no considero fraudulenta):
1. Reciba 300 rublos por mostrar un apartamento.
2. Trabajar como agente inmobiliario de pleno derecho. Por honorarios de agente (50-100% del coste mensual de alquiler de un apartamento).
Elija cualquier método dependiendo de su situación y deseos. Además, quiero decir que la experiencia de un agente inmobiliario le será de gran utilidad para los siguientes esquemas para ganar dinero con bienes raíces, que consideraremos. Y en general es útil desde el punto de vista de la experiencia empresarial.
¿Dónde y cómo buscar pisos y clientes?
Diré algunas palabras sobre dónde y cómo buscar apartamentos y clientes. Los canales de los propietarios e inquilinos de apartamentos son bastante banales. Los enumero en orden de importancia (basado en experiencia personal):
3. Colocar anuncios en las entradas (“Alquilaré un apartamento en tu casa”, “Alquilaré un apartamento”).
4. Periódicos con anuncios (principalmente relevantes sólo para ciudades no muy grandes).
Para ganar dinero, es necesario garantizar un flujo de llamadas entrantes de clientes que quieran alquilar un apartamento. Para hacer esto, coloque anuncios siempre que sea posible (principalmente en Avito) como: “Alquilaré un apartamento de 1k en el distrito de Leninsky. Limpios, en buen estado, electrodomésticos. Barato, sin intermediarios.”
Edita el anuncio del apartamento que piensas mostrar al cliente. Pero es mejor mencionar la limpieza, el buen mantenimiento, algo económico y sin intermediarios. Eso sí, si coincide más o menos con tu apartamento. Esto le permitirá recibir más llamadas. Y luego, cuando hables por teléfono, aclararás los detalles.
Si trabaja según el esquema "300 rublos por impresión", escriba en el anuncio "sin intermediarios". Aunque seas un intermediario. Pero los clientes quieren trabajar sin intermediarios sólo para no pagar honorarios de agente, y 300 rublos es una cantidad muy pequeña, por lo que podemos suponer que no hay intermediarios.
Si trabajas por los honorarios de un agente, entonces no escribas “sin intermediarios” en el anuncio, porque serás un intermediario clásico.
También puede publicar avisos impresos periódicamente en la ciudad. Hasta donde yo sé, en las ciudades más grandes los anuncios callejeros funcionan mal, la respuesta es baja, pero todavía existe. Incluso en Moscú, los agentes inmobiliarios siguen publicando anuncios activamente. Cuando el cliente llame, intente cerrarlo hasta que le muestren el apartamento.
Además, usted mismo puede llamar a clientes potenciales. En el mismo "Avito" hay una sección "Voy a alquilar", donde la gente busca apartamentos. Si ves que tienes un piso que cumple con sus requisitos, llámanos y ofreces tus servicios. Muchas personas en este tipo de anuncios escriben "sin intermediarios, no molesten a los agentes inmobiliarios", pero llaman de todos modos. 300 rublos por espectáculo es una cantidad muy pequeña, por lo que muchos estarán de acuerdo.
Naturalmente, necesitas una base de datos de apartamentos que ofrecerás a tus clientes. Es necesario buscar pisos en alquiler en los mismos lugares y de la misma forma que los clientes. Llame a todos los anuncios y ofrezca al propietario del apartamento su ayuda para alquilar su apartamento. Él estará de acuerdo, porque es gratis para él.
¡Asegúrese de resaltar este hecho en su conversación! El inquilino (el que alquila, no el que alquila) te pagará. Por tanto, casi todos los propietarios están de acuerdo. Pregúntales por el apartamento, pídeles que te envíen fotos del mismo por email. Así crearás tu base de datos de apartamentos.
Luego todo lo que tiene que hacer es recibir llamadas de los clientes, elegir un apartamento adecuado para él y negociar con el propietario el momento de mostrar el apartamento. Muestre un apartamento a un cliente y reciba sus 300 rublos o la comisión de un agente (dependiendo del esquema con el que trabaje).
Pero aquí hay un matiz importante que complicará enormemente la búsqueda de apartamentos para su base. El hecho es que muy a menudo, cuando llama basándose en un anuncio, no se encontrará con el propietario del apartamento, sino con un agente inmobiliario. Si la ciudad es grande, lo más probable es que la mayoría de los anuncios sean de agentes inmobiliarios.
Por supuesto, es mejor que se ponga en contacto directamente con el propietario del apartamento. Después de todo, ¿por qué se necesitan más intermediarios? Por lo tanto, en primer lugar, intente buscar anuncios de los propietarios. Para hacer esto, en Avito, seleccione el filtro "Solo anuncios privados", monitoree activamente los grupos de Vkontakte; allí puede encontrar muchos anuncios de los propietarios.
Utilice también sitios especiales que publiquen anuncios solo de los propietarios.
Pero puede trabajar no sólo con los propietarios, sino también con los agentes inmobiliarios. Muchos agentes inmobiliarios están dispuestos a cooperar. Y podrás trabajar al 50/50, es decir, dividir los honorarios de la agencia a la mitad (o según lo acordado).
Con el tiempo, aprenderá a determinar qué anuncio fue publicado por el propietario y cuál por el agente inmobiliario. Aunque no esté indicado en el anuncio.
Una conversación telefónica debería comenzar algo como esto:
¡Hola! Llamo por tal o cual apartamento. ¿Esta oferta sigue siendo válida?
Sí, es relevante.
Déjame preguntarte: ¿eres propietario o agente inmobiliario?
Soy agente inmobiliario...
Si se trata de un agente de bienes raíces, pregúntele inmediatamente si trabaja con otros agentes de bienes raíces. En caso afirmativo, analice las opciones de cooperación.
Debes saber que existen dos tipos de agentes inmobiliarios: agentes inmobiliarios de agencias inmobiliarias y agentes inmobiliarios privados que trabajan por cuenta propia. La diferencia entre ellos es la siguiente. Un agente inmobiliario de una agencia se centra en el cliente (inquilino), porque la agencia tiene una gran base de datos de apartamentos y el agente inmobiliario selecciona un apartamento para un cliente específico.
Un agente inmobiliario privado no suele tener una base de datos de apartamentos muy grande o incluso pequeña. En consecuencia, se centra en el propietario, en un apartamento concreto. Busca cliente para un piso concreto.
Un agente inmobiliario privado es completamente independiente, casi siempre se puede llegar a un acuerdo sobre cualquier cooperación con él. Los agentes inmobiliarios de las agencias son más formales y están sujetos a las reglas de la agencia.
Y otro punto importante relacionado con esto. Los anuncios de agentes inmobiliarios privados casi siempre contienen información real y actualizada sobre el apartamento. Las agencias suelen tener anuncios ficticios con información sobre un apartamento que en realidad no está en alquiler. Lo más importante para ellos es recibir una llamada.
O podría ser un apartamento real, pero lleva mucho tiempo alquilado y el anuncio no se eliminó específicamente para seguir recibiendo un flujo de llamadas de clientes potenciales. Cuando una persona llama, simplemente le dicen que ese apartamento en particular ya está ocupado, pero le prometen encontrar uno similar basándose en su base de datos.
Por cierto, el propietario o el agente inmobiliario privado casi siempre publica entre 3 y 5 fotografías del apartamento. Y puedes ver por ellos que este es un solo apartamento. Y las agencias publican 1 o 2 fotografías en anuncios ficticios. Además, a menudo queda claro que la cocina y la sala de estar en estas fotografías están hechas en diferentes estilos y segmentos de precios, lo cual es sospechoso, porque, muy probablemente, son solo fotografías de diferentes apartamentos y el apartamento del anuncio no es real.
Ingresos SEMI-PASIVOS en alquileres de larga duración
Alquilamos un apartamento. Y lo alquilamos a largo plazo, solo con un margen de beneficio de 1 a 2 mil rublos. Por ejemplo, alquilamos un apartamento de una habitación por 9.000 rublos al mes. Y lo alquilaron a largo plazo por 11.000 rublos. Así, cada mes tenemos unos ingresos de 2.000 rublos por este apartamento. Solo necesitamos quitarle 11 mil al inquilino una vez al mes, quedarnos con 2 mil y darle 9 mil al dueño del apartamento.
Resulta ser un ingreso semipasivo. Primero solo necesita dedicar su tiempo y energía a buscar un apartamento y un inquilino. Luego realice sólo el ritual descrito anteriormente una vez al mes. Y así hasta que tengas que buscar un nuevo inquilino para este piso. Pero esto será poco frecuente, porque alquilamos el apartamento a largo plazo.
¿Dirás que un margen de beneficio de 1 a 2 mil rublos no es suficiente? No, eso es mucho. Este es un marcado real que se puede hacer. Más difícil, aunque posible, sobre todo si se reduce (regatea) mucho el precio. Pero el número de apartamentos no está limitado. Imagine que hay 10: sus ingresos ya serán de 20.000 rublos por mes. Imagine que hay 50 de ellos; en este caso, ganará 100.000 rublos al mes. Y esto es absolutamente real.
Trabajé bajo este esquema en mi ciudad natal con una población de sólo 40.000 personas. En dos meses y medio, mi amigo y yo alquilamos 48 (!) apartamentos.
Con un margen de beneficio de 1 a 2 mil rublos, recibimos un ingreso mensual estable de 88 000 rublos.
Si trabaja durante seis meses o un año, puede construir fácilmente una base de 100 apartamentos. Sólo sería deseable que la ciudad fuera más grande para este fin. 100 apartamentos equivalen a 200.000 rublos de ingresos al mes o 2.400.000 rublos al año.
Ingresos estables y semipasivos. Vale la pena. Ahora estoy planeando crear una red de apartamentos de este tipo en la gran ciudad en la que vivo actualmente.
La esencia del plan es clara. Ahora veamos los puntos específicos que se necesitan para lograr resultados. Para ganar dinero, debes repetir los siguientes pasos para cada apartamento:
1. Encuentra un apartamento en alquiler.
2. Negociar el precio mínimo con el propietario. Alquila un apartamento al precio más bajo.
3. Es posible hacer algunas cosas sencillas con el apartamento que aumentarán el coste de su alquiler.
4. Encuentre un inquilino y alquile el apartamento con una prima.
Pero primero quiero decir que puedes trabajar según este esquema de forma 100% legal o un poco astuta. No puede informar al propietario que alquilará su apartamento a otra persona. Esto facilitará el alquiler de un apartamento, pero existe el riesgo de que el propietario, tarde o temprano, se entere y rescinda el contrato con usted.
Por eso, te recomiendo encarecidamente que trabajes de forma totalmente legal. En primer lugar, informe al propietario del apartamento que alquila su apartamento para subarrendarlo a otra persona. Digamos que se dedica a la gestión fiduciaria de apartamentos.
En segundo lugar, celebre un acuerdo con el propietario que establezca su derecho a subarrendar este apartamento. Y en tercer lugar, celebrar un contrato con el inquilino. Si hace todo esto, su negocio será absolutamente legal. Y es más estable, porque los propietarios no dejarán de cooperar contigo de repente si descubren que has trasladado a otras personas a su apartamento.
Además, ante cualquier caso de fuerza mayor (daños a la propiedad, etc.), que teóricamente podría ocurrir, si es necesario, puedes acudir a los tribunales, ya que dispones de documentos oficiales.
Los contratos de arrendamiento y subarrendamiento son estándar. Puedes descargarlos en Internet. Eso sí, no olvides indicar allí todos tus datos y todos los datos de la persona con la que estás cerrando un contrato. Para negociar con el propietario del apartamento y reducir el precio del alquiler, debe proporcionarle argumentos sólidos que le demuestren por qué debería cooperar con usted, incluso reduciendo el precio del alquiler.
Veamos primero los deseos y requisitos básicos de los propietarios de apartamentos para los inquilinos. Quieren lo siguiente:
1. Alquilar un apartamento es fácil y rápido.
2. Alquilar el apartamento por el mayor tiempo posible.
3. Para que en el apartamento viva gente decente.
4. Mantener el apartamento en excelentes condiciones.
5. Garantizar que el inquilino siempre pague el alquiler a tiempo.
Así, sus argumentos a la hora de negociar serán, en cierto sentido, las respuestas a estos cinco deseos del propietario del apartamento. Echemos un vistazo más de cerca.
Cualquier propietario quiere alquilar un apartamento de la forma más fácil y rápida posible. Está claro por qué es más sencillo: nadie quiere complicarse y complicar las cosas cuando se pueden hacer de forma sencilla.
¿Por qué más rápido? Porque cuando el apartamento está inactivo, el propietario pierde dinero. Si no puede alquilar el apartamento durante un mes, entonces ya habrá perdido el coste del alquiler de un mes.
Tu ventaja como inquilino: estás listo para alquilar un apartamento ahora mismo, el mismo día. Y paga el alquiler inmediatamente. El propietario no perderá dinero durante el tiempo de inactividad y ya no tendrá dolores de cabeza debido a
sobre la necesidad de alquilar su casa.
Cuanto más tiempo el propietario alquile su apartamento, más tiempo recibirá ingresos pasivos y no necesitará perder tiempo buscando nuevos inquilinos.
Su ventaja como inquilino: alquila un apartamento por un período muy largo. Preferiblemente al menos 2-3 años. Utilice este argumento al negociar.
Ningún propietario quiere que su apartamento se convierta en un burdel o en un refugio para alcohólicos. A menudo se escuchan demandas de los propietarios como “una familia joven, sin niños, sin animales, solo eslavos” y otras demandas, a veces extrañas.
En tu caso, el propietario tendrá dudas, porque te verá a ti, pero no a los que vivirán en su apartamento. Por lo tanto, debe demostrar tanto su decencia como la de las personas que vivirán en su apartamento.
¿Cómo hacerlo? Respecto a usted mismo, debe lucir respetable, pulcro e inspirar confianza. Se nota que es una organización seria que se dedica a la gestión fiduciaria de apartamentos. Si está registrado como empresario individual, genial. Muestra al propietario el certificado de registro, facilita todos tus datos y sé lo más abierto posible.
Para quienes vivirán en un apartamento, la situación es más complicada. En su conversación con el propietario, debe enfatizar que está firmando un documento oficial que tiene plena fuerza legal. Celebras un acuerdo tanto con el propietario como con quienes vivirán en su apartamento. Por lo tanto, usted asume personalmente la plena responsabilidad legal por la seguridad del apartamento. Y si pasa algo, serás legalmente responsable de la propiedad e integridad del apartamento. Por lo tanto, usted está más interesado que nadie en el hecho de que en el apartamento solo vivía gente decente.
Todos los propietarios quieren que el apartamento se mantenga limpio y ordenado. Para que puedan recuperarlo en la misma forma en que lo entregaron.
Su respuesta a este deseo de los propietarios será aproximadamente la misma que en el párrafo anterior. Enfatice que usted es legalmente (según el contrato) totalmente responsable de la seguridad de toda la propiedad. Y que esto te interesa incluso más que el propio propietario.
Los propietarios quieren recibir el alquiler de forma constante y sin retrasos todos los meses. Y a veces se producen retrasos. Las personas con ingresos bajos suelen alquilar apartamentos. Familias jóvenes, por ejemplo. Y no siempre pueden pagar el alquiler a tiempo; piden reprogramarlo.
Tu ventaja como inquilino es que este es un negocio para ti. Usted es una organización comercial, así que dígaselo al propietario del apartamento. Por lo tanto, en primer lugar, el problema de exigir dinero a los inquilinos ahora es completamente su problema. Y, en segundo lugar, el propietario del apartamento siempre recibirá su dinero de forma estable, incluso si las personas que viven en su apartamento se retrasan en pagarle. Después de todo, usted es una organización comercial y tiene reservas de efectivo para este caso. Así es exactamente como se habla con el propietario del apartamento.
Por cierto, aquellos a quienes les alquilarás apartamentos a veces pueden retrasar los pagos. Por lo tanto, sería bueno que de su primer beneficio reserve una pequeña reserva para estos casos, de modo que siempre pueda pagar a los propietarios de los apartamentos a tiempo.
Estos son sus argumentos a la hora de negociar con los propietarios. Si logra transmitirlos claramente al propietario del apartamento, pintarle un cuadro completo, una visión de lo maravilloso que es usted, de que realmente se hace cargo de todos sus problemas y cumple con sus requisitos, entonces el propietario lo más probable es que Probablemente acepte reducir el precio del alquiler en 1-2 mil rublos.
Entonces, alquilaste un apartamento al precio más bajo posible. Ahora necesitas venderlo al precio más alto posible. ¿Cómo aumentar el precio del alquiler?
En primer lugar, marcará la cantidad que pudo negociar. En segundo lugar, existen pequeños trucos que le ayudarán a presentar su apartamento de la forma más favorable.
1. En primer lugar, debes limpiar perfectamente tu apartamento. Debe estar realmente limpio. Aunque el apartamento no esté muy bien reformado y amueblado, debería brillar por su limpieza.
2. Es necesario eliminar todos los defectos menores, cuya eliminación requiere fondos mínimos de su parte. Por ejemplo, sustituir las bombillas que no funcionan, pegar una tira de papel pintado que se haya caído de la pared, etc. Todo ello mejorará el aspecto del apartamento y la experiencia visual.
Además, con el tiempo, cuando ya haya ganado algo de dinero, podrá eliminar deficiencias mayores. E incluso comprar muebles o electrodomésticos que faltan para el apartamento. Vale la pena comprarlo en el mismo Avito.
Por ejemplo, una mesa o un microondas usados te costarán muy poco, pero te permitirán aumentar tu alquiler mensual. Todo lo que compró para el apartamento por su cuenta, podrá recuperarlo usted mismo (cuando deje de alquilar este apartamento).
Un pequeño truco: previo acuerdo con el propietario del apartamento, puedes comprar algo para el apartamento o mejorarlo con el alquiler mensual. Es decir, en uno de los meses puedes dar 10.000 rublos para alquilar un apartamento no al propietario, sino para comprar, por ejemplo, un televisor o algo más con este dinero. Por supuesto, de acuerdo con el propietario. Para mí fue una revelación saber que muchos propietarios están de acuerdo con esto. No te pierdas esta oportunidad.
3. Después de limpiar y eliminar defectos menores o mayores, tomar fotografías de buena calidad del apartamento. Los utilizará en su anuncio.
4. Al publicar un anuncio en Avito o en otros lugares sobre el alquiler de un apartamento, utilice de 3 a 5 buenas fotografías que muestren todos los lugares principales del apartamento. También intenta hacer que el texto de tu
anuncios diferentes al grueso del anuncio.
La mayoría de las veces la gente escribe brevemente, con abreviaturas. Como: “1k, sección de baño, hogar. reparación técnica y de calidad europea”. No utilice abreviaturas, describa su apartamento no demasiado, pero sí de forma detallada y sucinta. Describe todos los beneficios. No olvides mencionar la hermosa vista desde la ventana, si tienes una. O un parque infantil de calidad en el patio. O que conviene llegar hasta la parada. En general, creo que me entiendes. Con el tiempo, podrá redactar anuncios de ventas ideales.
Alquiler diario de apartamentos.
El principio es similar al segundo esquema, solo que alquilaremos apartamentos no por mucho tiempo, sino por días. Este esquema tiene ventajas y desventajas.
La ventaja es que puedes ganar más. Si con un alquiler a largo plazo puedes ganar entre 1.000 y 2.000 rublos por un apartamento, si lo alquilas diariamente podrás ganar el coste total del alquiler de un mes o incluso más.
Las desventajas son que un negocio diario requiere mucho más esfuerzo y tiempo. Para el alquiler diario, es más difícil buscar apartamentos cuyos propietarios estén de acuerdo. Es necesario buscar clientes de forma constante y continua, realizar el check-in/check-out de huéspedes y limpiar los apartamentos.
En general, puedes ganar más, pero tendrás que trabajar casi constantemente. Por otro lado, se pueden delegar muchas tareas, contratar empleados y construir un negocio rentable en toda regla.
Este negocio se basa en cuatro procesos principales que deben abordarse constantemente. Estas son las ballenas sobre las que descansa el negocio diario:
1. Buscar y alquilar apartamentos.
2. Búsqueda de clientes.
3. Entrada/salida.
4. Limpieza/reparaciones menores de apartamentos.
Ya hemos hablado de dónde y cómo buscar apartamentos en este manual. Veamos qué apartamentos se necesitan para el negocio diario.
¿En qué zona alquilar apartamentos?
En primer lugar, debe decidir la zona en la que alquilará los apartamentos. Es mejor filmarlos en una zona desarrollada, lo más cerca posible de las calles centrales y de las principales paradas de transporte público. El área debe tener una infraestructura bastante desarrollada (centros comerciales/de entretenimiento, bancos, tiendas, restaurantes). Las zonas profundamente residenciales no son muy adecuadas para los negocios diarios.
Te aconsejo que alquiles todos los apartamentos en la misma zona, cerca unos de otros, a poca distancia. Esto le facilitará servirlos. A menudo sucede que dos apartamentos tienen casi la misma hora de salida/entrada y aún así necesitas tiempo para limpiar ambos apartamentos. Si los apartamentos están ubicados en diferentes extremos de la ciudad, necesitarás dedicar mucho tiempo para ir de uno a otro. Por lo tanto, simplemente no puedes seguirles el ritmo.
servicio.
También es ideal si los apartamentos de alquiler están situados cerca de su casa. Esto facilitará aún más su mantenimiento.
Cada apartamento generará ingresos diferentes. Nuestra tarea es encontrar los apartamentos más líquidos y rentables.
El error de los principiantes es creer que en su mayoría sólo se alquilan apartamentos de una habitación. Esto está mal. También hay demanda de apartamentos de dos habitaciones. Y apartamentos de tres habitaciones. A menudo los alquilan varios empleados desplazados juntos. Es más barato que tres personas se reúnan para alquilar un apartamento de tres habitaciones que que cada individuo alquile un apartamento de una habitación. Además, los apartamentos de dos y tres habitaciones suelen ser más rentables.
Ahora necesitarás analizar el mercado de alquiler diario en tu ciudad. Analiza los principales sitios con anuncios de alquiler de apartamentos. Y anote los precios medios de los apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones, tanto para alquiler a largo plazo como para alquiler diario.
Para cada apartamento que quieras alquilar, debes saber exactamente el coste de su alquiler mensual. Y el precio por el que puedes alquilar.
ella diariamente.
Ejemplo 1. Apartamento de una habitación. 10.000 rublos al mes. Alquiler por 1000 rublos por día. El número medio de días ocupados al mes es de 20.
En consecuencia, su beneficio de este apartamento será de 10.000 rublos.
Ejemplo 2. Apartamento de dos habitaciones. 13.000 rublos al mes. Alquiler por 1500 rublos por día. Su beneficio en este caso, con 20 días ocupados, ya es de 17.000 rublos (1.500 * 20 días = 30.000 – 13.000 coste de alquiler = 17.000
rublos).
Puede comenzar con apartamentos de una habitación, pero no tema experimentar con apartamentos más grandes. Calcule su rentabilidad como en los ejemplos. Lo ideal es que el coste de un alquiler mensual se amortice en 10 días de alquiler diario.
Puedes alquilar apartamentos con cualquier reforma. A la vez muy sencillo y exclusivo. Cuanto más cara sea la reparación, mayor será el beneficio. Y más responsabilidad. No te recomiendo que empieces con apartamentos premium. En cualquier caso, hay que empezar por las opciones “económicas”. Luego puede agregar apartamentos con renovación de calidad europea. En primer lugar, en los apartamentos “económicos” hay menos responsabilidad. En segundo lugar, el siguiente punto. Una persona que quiera mudarse a un apartamento premium no podrá alojarse en un apartamento económico. Y una persona que quiera alojarse en una habitación económica puede alojarse en una habitación premium al precio de una habitación económica. Creo que entendemos la lógica. Esto es necesario para garantizar que todos los apartamentos estén ocupados durante el número máximo de días.
Si durante un alquiler a largo plazo el apartamento puede carecer de algunos muebles o equipamiento, entonces para un alquiler diario el apartamento debe estar completamente equipado.
El mobiliario del apartamento debe incluir lo siguiente: lugares para dormir, un sofá o una cama. Mejor cama. Cuantas más camas, mejor. Lo ideal es tanto una cama como un sofá. Debe haber un juego de cocina, una mesa y sillas de comedor y un armario. Un apartamento de una habitación debe tener una cama grande o dos sofás.
Electrodomésticos: frigorífico, lavadora automática, horno microondas, TV. Es mínimo. Es recomendable disponer de plancha y tabla de planchar. El apartamento debe disponer de ropa de cama (mantas, almohadas). Es genial si tienes un secador de pelo. Esto es lo principal. Una persona que alquila por día debe tener todo lo que necesita en el apartamento.
Ahora ya sabes qué apartamento necesitas para alquilar por día. Sólo queda encontrarlo y eliminarlo.
Sí, los propietarios de apartamentos se muestran escépticos sobre el alquiler por días. Por lo tanto, es mejor no mencionar la palabra "alquiler diario", puedes evitarla con delicadeza diciendo que los viajeros de negocios que vienen a tu ciudad en viajes de negocios vivirán en el apartamento.
Para convencer al propietario de que le alquile un apartamento por días y, posiblemente, reducir el precio del alquiler, utilice los mismos argumentos que comentamos en el esquema de ingresos anterior.
Ahora tienes un apartamento al que puedes trasladar a los clientes. Sólo queda encontrarlos.
¿Quién alquila apartamentos por día?
Los clientes pueden ser de larga duración (alquilan por varias semanas) y de corta duración (alquilan por uno o dos días). Los de larga duración son básicamente personas que vienen a tu ciudad en viaje de negocios. Estos son los mejores clientes. A corto plazo: se trata principalmente de personas que viven en su ciudad o están de paso por ella. Muy a menudo se trata de parejas dulces que necesitan un lugar de privacidad. O empresas que necesitan un lugar para celebrar una fiesta. Es mejor evitar este tipo de empresas, no alquilarles un apartamento, porque pueden dejar un gran desastre y, lo que es bueno, causar daños a la propiedad.
El principal flujo de clientes llega a través de Internet. Este:
- sitios de alquiler diario;
- Sitio web de Avito;
- redes sociales (“Vkontakte”).
En primer lugar, debe colocar su anuncio de alquiler por días en Avito y en todos los grupos de VKontakte de viviendas de alquiler a corto plazo que pueda encontrar en su ciudad.
A continuación, debe buscar en Google todos los sitios de alquiler diario que pueda encontrar. Escríbalos en una tabla aparte. Ejemplos de tales sitios:
sutochno.ru
kvartirka.com
renthome.ru
sdaminfo.ru
Encuentre al menos 30 sitios con alojamiento gratuito. No todos estos sitios le permiten colocar un anuncio de forma gratuita. Incluya también en su tabla sitios con alojamiento pago; los utilizará cuando su negocio gane impulso.
Después de haber encontrado todos estos sitios, coloque allí su anuncio con buenas fotos del apartamento. Son estos sitios los que tienen más probabilidades de brindarle el flujo principal de clientes. Muchas personas en Ucrania utilizan sólo sitios grandes como "Sutochno.ru" o "Doba.ua" para buscar apartamentos de un día en otras ciudades, por lo que en sitios tan grandes tiene sentido ofrecer publicidad paga para resaltar su anuncio y promocionarlo. más alto entre los anuncios de tu ciudad. Son estos sitios los que atraen, si no los principales, sí un número significativo de clientes.
En cuanto a la limpieza, no veo el sentido de describir este proceso en detalle. Todo es muy sencillo: antes de que entre el siguiente cliente, el apartamento debe estar perfectamente limpio, sin suciedad, escombros ni polvo.
Permítanme decirles que un limpiador suele ser el primer empleado contratado en este negocio. Si tienes uno o dos apartamentos, puedes limpiarlos tú mismo. Pero si es más, definitivamente necesitarás un limpiador. Encontrar un limpiador es realmente muy fácil en el sitio web de Avito. Te recomiendo que trabajes con mujeres mayores de 50 años. Son los más eficientes y no requieren salarios elevados por su trabajo. Puede pagar, por ejemplo, 1.000 rublos al mes por un apartamento.
Ahora, en cuanto al check-in y check-out. Estos son los puntos principales que necesita saber.
En el día a día no suele estar estrictamente establecido. Aunque puedes configurar la hora de salida, por ejemplo, a las 12:00. Pero le aconsejo que utilice un enfoque individual. Sólo hay que tener en cuenta que es necesario dejar un hueco de unas dos horas entre el último cliente y el siguiente para tener tiempo de preparar el apartamento. Es decir, si un cliente realiza el check in a las 14:00 horas, el anterior deberá realizar el check out a las 12:00 horas.
Le recomiendo encarecidamente que realice un depósito. La garantía puede ser un pasaporte, un permiso de conducir o una suma de dinero. En algunos casos, no es necesario realizar un depósito, pero es mejor asegurarse. No recomiendo llevar pasaportes extranjeros ni identificaciones militares como garantía. La gente suele tratarlos con negligencia. Lo óptimo es realizar un depósito en efectivo en la región de 3 a 5 mil rublos, dependiendo del apartamento.
Es necesario firmar un contrato de alquiler con el cliente. En este caso, el cliente es mucho más responsable del apartamento y de la propiedad que contiene.
Un acuerdo se puede firmar entre personas físicas, entre personas jurídicas o entre una persona física y una persona jurídica.
Una cláusula obligatoria en el contrato es un inventario de la propiedad contenida en el apartamento. Esto es muy importante; haga un inventario cuidadoso de su propiedad. El acuerdo se firma en dos copias: una para usted y la segunda para el cliente.
Además, puede escribir un recibo. Por ejemplo, si una persona tiene miedo de dejarle su pasaporte como garantía, escríbale un recibo indicando que usted tomó su pasaporte como garantía.
A veces los clientes necesitan los llamados documentos de informes. Básicamente, los necesitan los empleados destacados para confirmar en su organización que han gastado una determinada cantidad en el alquiler.
Los documentos de informes pueden ser documentos estándar del hotel. Se trata de una factura en formato 3G y un recibo de caja (se requiere una caja registradora). Y para ello debes estar registrado como empresario individual o persona jurídica.
Supongo que trabajarás al principio sin ningún registro. Por lo tanto, al solicitar documentos de informes, proporcione a los clientes el mismo contrato de alquiler a corto plazo entre particulares.
Estos son los puntos principales que necesita saber para comenzar a ganar dinero con alquileres diarios. Este conocimiento te bastará para alquilar tu primer apartamento y empezar a alquilarlo a diario. En el futuro, si decides dedicarte a este negocio, desarrollate en él. Utilice su experiencia, tal vez estudie otros materiales educativos sobre este tema.