Эффективный срок. Определение износа методом эффективного возраста
Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:
1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта.
2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.
Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:
1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).
2. Создание, формирование (проектирование, строительство).
3. Ввод в эксплуатацию.
4. Владение и использование.
5. Функциональное, экономическое устаревание.
6. Физический износ.
7. Капитальный ремонт или реконструкция.
8. Ухудшение потребительских свойств.
9. Изменение функционального назначения.
10.Конец экономического срока жизни.
11.Прекращение существования (естественное разрушение, снос).
На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:
1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).
2. Владение и пользование в определенный период.
3. Управление объектом.
4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.
5. Распоряжение собственностью и вещными правами на объект.
6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.
7. Изменение функционального назначения объекта.
8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).
9. Конец экономической жизни объекта.
10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.
На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.
Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
Формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;
Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)
Смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;
Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.
Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.
Каждый вид износа можно условно разделить еще на несколько подвидов. Устранимым называют износ, устранение последствий которого можно считать экономически выгодным и целесообразным. Необходимым условием устранения последствий износа является то, что все работы, направленные на устранение последствий износа, должны быть направлены не только на ремонт и восстановление технических и конструктивных характеристик объекта недвижимости, но и на улучшение функциональных характеристик объекта и, самое главное, повышение его стоимости. В случае выявления всех вышеуказанных видов износа можно говорить о накопленном износе здания или сооружения. Совокупный накопленный износ является показателем, напрямую зависящим от времени жизни, сроков и условий фактической эксплуатации оцениваемого объекта.
Данный показатель характеризуется следующими оценочными понятиями:
- Физическая жизнь здания – период эксплуатация объекта недвижимости, в течение которого его основные конструктивные и функциональные характеристики соответствуют оценочным критериям (надежность конструкции, физическая надежность и т.д.). Срок физической жизни объекта определяется еще на этапе проектирования. Физическая жизнь заканчивается сносом объекта недвижимости.
- Хронологический возраст – время, прошедшее со дня ввода здания в эксплуатацию до момента его оценки.
- Экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект экономически эффективен, то есть способен приносить прибыль. На протяжении данного периода различные улучшения и восстановительные работы повышают стоимость объекта. Окончанием периода экономической жизни здания можно считать момент, когда оно становится неспособным приносить доход, определяемый ставкой по аналогичным объектам недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка. При этом вносимые улучшения уже не способны повысить стоимость здания ввиду большой степени общего износа.
- Эффективный возраст – определяется совокупностью хронологического возраста и экономических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости на момент оценки. В зависимости от условий и особенностей эксплуатации объекта недвижимости его эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую либо меньшую сторону. При эксплуатации здания в нормальных условиях его эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
- Оставшийся срок экономической жизни – период от даты оценки здания до окончания жизни экономической. В оценочной практике принято разграничивать схожие понятия – износ и амортизацию. Оценочный износ – один из основных параметров, используемых при расчете стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.Под физическим износом понимают постепенную утрату зданием своих конструктивных и функциональных качеств под воздействием природных факторов, а также воздействием человека. существуют следующие методы расчета физического износа объектов недвижимости: (стоимостной; нормативный; метод срока жизни)
- Нормативный оценочный метод основывается на использовании различных ведомственных или межотраслевых нормативных инструкций. В качестве примера подобных нормативных инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя. Данные правила активно применяются в повседневной деятельности Бюро технической инвентаризации для определения физического износа жилых зданий во время планирования капитального ремонта жилищного фонда, а также проведения технической инвентаризации.
Это наиболее распространенный метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического состояния.
Как уже указывалось выше, реальные сроки службы машин и оборудования могут отличаться от нормативных из-за различных факторов: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т. д.
При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:
Срок службы (срок экономической жизни, Всс)- период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или полный ресурс наработки).
Остающийся срок службы (В о) - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).
Хронологический (фактический) возраст (Вх) - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).
Эффективный возраст (Вэ) - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы).
В э = В сс - В о
Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. При этом предполагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Такой подход удобен для определения амортизационных отчислений, однако, при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы оборудования является обычно только ориентиром для оценщика.
Сроки службы машин и оборудования имеют для оценщиков собственности только рекомендательный характер, поскольку отражают их возможности для среднестатистических условий эксплуатации. В каждом конкретном случае определения остающегося срока службы оборудования следует учитывать реально существующий на момент оценки физический износ.
Коэффициент физического износа для объектов с различным фактическим возрастом определяется по разному.
1) Для сравнительно нового оборудования при нормальных условиях эксплуатации коэффициент физического износа определяется по формуле:
где: Вх - хронологический возраст; Всс - срок службы.
Следует учитывать, что изготовленная и временно неэксплуатируемая машина, даже находясь на складе в условиях тщательной консервации, имеет частичное ухудшение технических характеристик, а следовательно, и потерю стоимости. В этом случае стоимость оборудования на момент начала эксплуатации может ощутимо отличаться от стоимости нового оборудования, и это следует учитывать при оценке стоимости.
2) Для более старого, сложного оборудования коэффициент физического износа определяется следующим образом:
где В э – эффективный возраст;
В о – остающийся срок службы.
3)Для оборудования, проработавшего больше срока его экономической жизни (срока службы) и продолжающего еще работать, коэффициент физического износа определяется следующим образом (хотя в бухгалтерской отчетности это оборудование имеет 100% износ):
где: Вх - хронологический возраст.
Во - остающийся срок службы, определяемый экспертным путем;
4) Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.
Если объект подвергался капитальному ремонту, коэффициент его физического износа определяется следующим образом:
Эффективный возраст объекта при этом рассчитывается по формуле:
В э = В х1 * К 1 + В х2 * К 2 +……+ В х i * К i
где В х1 … В х i - соответственно хронологический возраст частей объекта, подвергавшихся ремонту в разные сроки и не подвергавшихся ремонту;
К 1 … К i - процентное соотношение этих частей в общем объеме объекта.
Эффективный возраст объекта в данном случае - это средневзвешенный хронологический возраст его частей. Эффективный возраст может определяться также путем взвешивания инвестиций в объект (затрат на ремонт в денежном выражении).
ничего из вышеперечисленного
возраст, оцениваемый оценщиком на основе внешнего вида объекта;
определенный нормативными актами срок службы объекта
В долгоосрочном периоде изменяются факторы производства
средства труда
все вводимые факторы производства
не определяющие мощность предприятия в целом
113. Какие из перечисленных позиций относятся к производственным запасам?
денежные средства в кассе
расходы будущих периодов
ГС
К вводимым факторам производства в Репулике Беларусь относятся
труд, предметы труда, средства труда, земельные участки
труд, предметы труда, средства труда
труд, денежные средства, средства труда,
труд, предметы труда, объекты недвижимости
К нематериальным активам относятся
стоимость деловой репутации организации (гудвилл)
лицензии на использование опыта специалистов
интелектуальные и деловые качества персонала
финансовые инструменты срочного рынка, предоставляющие право на осуществление конкретной условиях
116. Какой из источников используется при формировании собственных оборотных средств:
Отчисления в фонд социальной защиты населения
кредиторская задолженность
амортизационный фонд
надбавка к цене стоимости материалов, передаваемых в производство
Существует предел для роста объемов производства за счет
увеличения затрат одного фактора производства при неизменных затратах других факторов и прочих равных условиях
увеличения затрат одного фактора производства при увеличении затрат других факторов и прочих равных условиях
роста затрат факторов производства в краткосрочном периоде
роста затрат факторов производства в долгосрочном периоде
118. Какие из перечисленных позиций относятся к фондам обращения?
средства в расчетах
детали и конструкции
незавершенное производство СМР
малоценные и быстроизнашивающиеся предметы
Переоценка основных средств на 1.01. текущего года производится
как обязательная для предприятий всех форм собственности по решению СМ РБ
как обязательная для государственных предприятий по решению СМ РБ
120. К нематериальным активам не относятся:
права доверительного управления имуществом
имущественные права на произведения науки, литературы и искусства, являющиеся объектами авторского права
не законченые и неоформленные НИР и ОКР
имущественные права на на использование объектов интелектуальной собственности, вытекающие из лицензионных и авторских договоров
121. Стоимость основных фондов, которая характеризует затраты на полное их воспроизводство в соверменных условиях, при современном уровне цен?
ликвидационная
восстановительная
остаточная
первоначальная
Экономическая жизнь
период времени, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.
период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в ее стоимость.
срок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль
фактический возраст иногда называемый историческим или хронологическим возрастом.
К хозяйствующим субъектам без образования юридического лица относятся
индивидуальные предприниматели, крестьянские хозяйства
общественные организации
частные унитарные предприятия
государственные учреждения
При оценке степени износа используются следующие термины.
Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.
Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни.
Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.
На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий.
Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:
И = ЭВ
ЭВ - эффективный возраст;
ВС - восстановительная стоимость объекта;
ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы).
Пример расчета .
Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:
Х(И) 20 лет (ХрВ)
Ч = 40% износ, где:
100(ВС) 50лет(ТС)
X - неизвестная величина;
ХрВ - хронологический возраст.
Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом:
ЭФ = % износа от восстановительной стоимости
20 лет (ЭФ) =0,333 или износ =33,3%
60 лет (ТС)
Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом:
И+ОС или ЭВ+ОС, где:
ОС - оставшийся срок экономической жизни.
Пример расчета . Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта).